לא רק מנהטן: הישראלים כובשים את ברוקלין

בחודש מארס 2012 נפל דבר בתפוח הגדול: השחקנית שרה ג'סיקה פרקר ובעלה מתיו ברודריק החליטו לעזוב את שכונת הווסט וילאג' במנהטן, ורכשו בית מגורים בשכונת הייטס בברוקלין. פרקר, בדמותה של קארי בראדשו, הייתה סמל לאהבה הנצחית לשכונת מנהטן. בפרק בסדרה שבו מירנדה מודיעה לשלוש חברותיה כי היא ומשפחתה עוברים להתגורר בברוקלין, הכריזו החברות רשמית על אבל בתגובה לכך שבינן לבין חברתן הג'ינג'ית מפרידים גשר ברוקלין, וכמה תחנות בסאב-ווי.

ואף על-פי כן, בשנים האחרונות הדביקו מחיריהן של שכונות מסוימות בברוקלין, בעיקר אלו הקרובות למנהטן, את פערי המחירים לעומת דירות מנהטן, ובמקרים מסוימים אף עלו עליהן. כך למשל שכונת ברוקלין הייטס המשקיפה על פסל החירות, שבינה לבין וול סטריט במנהטן מפרידה רק תחנה אחת ברכבת התחתית, היא השכונה היקרה ביותר בברוקלין, ואליה עברו תושבי מנהטן לשעבר כמו פרקר וברודריק. גם שכונות כמו ויליאמסבורג וקראון הייטס, שהיו בעבר שכונות בלתי מבוקשות בעליל, הפכו בשנים האחרונות לאופנתיות ומשכו אליהן צעירים ועסקים מודרניים. שדרת Bedford בשכונת וויליאמסבורג מזכירה פחות או יותר את רחוב שינקין בתל אביב בימיו הטובים, ומנקזת אליה כמות גדולה של אמנים לצד ביקושים גבוהים לשטחי מסחר ומגורים.

על-פי בלומברג, המחיר החציוני של דירות בנות 1-3 חדרים בברוקלין היה 550 אלף דולר ברבעון השני של השנה, כ-15% מעל המחיר ברבעון המקביל בשנה שעברה. מנהטן, אגב, מתפרשת על פני 60 קמ"ר, בעוד ברוקלין על פני 250 קמ"ר ומתגוררים בה לא פחות מ-2.5 מיליון תושבים. בשנת 2003 הופשרו בברוקלין מיליוני מ"ר מתעשייה זעירה למגורים בשכונות ויליאמסבורג וגרין פוינט, הסמוכות למנהטן. הדבר הביא לבנייה מאסיבית, שבמשבר הסאב-פריים הפכה את ברוקלין לאתר בנייה נטוש עד שנת 2010. בחלק מהאתרים הנטושים ניתן להבחין רק כעת בבנייה מחודשת, המעידה על התאוששות איטית.

מסת הבנייה בברוקלין כיום מתרכזת בבניית פרויקטים למגורים המיועדים להשכרה, מאחר שהסיכון בהם נמוך יותר מבניית דירות למגורים.

עופר כהן, מייסד חברת Terracrg המתמחה בנדל"ן מסחרי בברוקלין, מסביר כי "2011 הייתה השנה הראשונה של ההתאוששות, והפעילות הוכפלה בין 2010 ל-2011. לנו זו הייתה הזדמנות של שוק שמתחיל מאפס. ברוקלין היום מקום הרבה יותר חם להשקיע בו ממנהטן. אנשים מאמינים שבברוקלין טרם מוצו המחירים כמו במנהטן, ויש מקום לעליית מחירים נוספת. בדטאון טאון ברוקלין שינו בשנים 2003-2008 את ייעוד הקרקע מתעשייה למגורים והגדילו את זכויות הבנייה מ-3 קומות ל-32 קומות. כתוצאה מכך נוצר פוטנציאל של מיליוני מ"ר למגורים, ולכן יש לבעלי הקרקע אינטרס למכור אותה ליזמים. משנת 2010 ועד היום מחירי השכירות עולים ב-10% בכל שנה. לכן גם היום מתוך 12 אלף דירות שנבנות היום בברוקלין 95% מהן מיועדות להשכרה, והמשמעות היא שאין הרבה דירות לקנייה. בשכונת ויליאמסבורג עמד שכר הדירה בשנת 2010 על 450 דולר למ"ר לשנה, ובשנת 2013 עומד שכר הדירה השנתי על 650 דולר למ"ר. לכן הסיכון בבנייה להשכרה נחשב לנמוך יותר מסיכון בבנייה למכירה. גם חברות ביטוח ישראליות שמחפשות תשואות גבוהות מפרויקטים מוכנים להשכרה (שאין עדיין בישראל), מסתובבות היום בברוקלין ומחפשות עסקאות. בגלל שהיום אין מלאי ש ל דירות חדשות למכירה, יש עדיין ביקוש לקניית דירות מגורים. הבנקים, לעומת זאת, עדיין מפחדים לממן פרויקטים למאות יחידות דיור למכירה. היזם מסתכל על סיכוי והבנק על הסיכון".

נשיא רובע ברוקלין, מרטי מרקוביץ', מספר ל"גלובס": "לאורך השנים הופך יותר ויותר קשה לחיות עם משכורת ממוצעת ללא הורים שיכולים לספק הון עצמי לרכישת דירה. יש שכונות בברוקלין שקל יותר לקנות בהן דירה, אבל הן לא יהיו בעדיפות ראשונה אצל הקונים. יחד עם זאת כבר ראינו שגם השכונות היותר מבוקשות היו בעבר שכונות מאוד לא אטרקטיביות והחלוצים שזיהו אותן היו האמנים, ההומואים והלסביות. אחריהם הגיעו לאותן שכונות גם המשפחות".

מרקוביץ' מוסיף כי הפערים במחירי הדירות בשכונות המבוקשות של ברוקלין לעומת מנהטן מצטמצמים, ולדבריו איכות החיים בברוקלין טובה יותר. "השכונות שלנו מלאות במשפחות עם ילדים, בגלל שהתנאים פה למשפחות טובים יותר. במנהטן לא רואים את השמים, בברוקלין כן, וזה לא מובן מאליו. אפילו חיי הלילה של מנהטן היום נמצאים בוויליאמסבורג בברוקלין שמושכת אליה צעירים. לי זה מזכיר את שנות ה-60, כשהייתי הולך לגריניץ' וילג' במנהטן".

את פוטנציאל ההשקעה בברוקלין המשתנה זיהו בשנים האחרונות חברות נדל"ן אמריקאיות וזרים שהגיעו למדינה, בהם חברות ישראליות כמו גאיה נדל"ן בבעלות דני פישמן, אדמה הולדינג ונפתלי גרופ בבעלות היזם מיקי נפתלי, לשעבר מנכ"ל אלעד נכסים של יצחק תשובה. מרבית החברות הפועלות בשוק הנדל"ן בברוקלין מקימות פרויקטים המיועדים להשכרה ארוכת טווח.

חברה שמקימה בברוקלין דווקא פרויקטי מגורים המיועדים למכירה היא אפריל השקעות פרטיות, שהוקמה בשנת 2008 על-ידי דדי גולדברגר, רוני לאור ואייל יגב. החברה, שהחלה את דרכה בהשקעות בפיניקס ובאינדיאנאפוליס, החליטה ב-2010 למקד את פעילותה בניו-יורק, ובשנים האחרונות החברה משקיעה בנדל"ן בברוקלין, באמצעות גיוס משקיעים פרטיים. השותפה המקומית של אפריל היא חברת ברוקלנד בבעלות בועז גלעד ואסף פיטוסי. החברה מאתרת מגרשים או בניינים קיימים, רוכשת אותם ומקימה עליהם פרויקט מגורים של 20-40 דירות. כל הדירות מיועדות למכירה, והמשקיעים מקבלים תשואה על השקעותיהם, תוך זמן קצוב ומוגדר מראש שנע בין 18 ל-24 חודשים. טווח ההשקעה של משקיעים באפריל מתחיל מ-100 אלף דולר, ועומד בדרך כלל על 200-300 אלף דולר בממוצע.

אחת ההשקעות העיקריות של החברה בשנה האחרונה היא רכישת כנסיות בברוקלין והסבתן למגורים. בשל כניסתה של אוכלוסיה צעירה וחילונית לשכונות מגורים, הכנסיות בשכונות איבדו בהדרגה את האנשים שנהגו לפקוד אותן. הכנסיות, ברובן, נתמכו כלכלית על-ידי בתי-ספר מטעמן שפעלו במבנים צמודים להן, ועם השינוי באופי האוכלוסיה נסגרו חלק מבתי-הספר וההיתכנות הכלכלית להמשיך ולהחזיק בכנסיות הלכה ודעכה.

שלא כמו בישראל, הכנסיות בברוקלין מצויות על קרקעות פרטיות, כך שבעליהן יכולים למכור אותן, בתנאי לאישור עסקת המכר על-ידי התובע הכללי של ניו-יורק, המפקח על כשרות העסקה ומוודא בין היתר כי הכמרים אינם מוכרים אותן למקורבים.

ועוד שלא כמו בישראל, ייעוד הכנסיות אינו מוגדר למוסדות דת, אלא תואם את התוכנית החלה באותו רחוב, כך שכנסיות שנמצאות בשכונות מגורים מוסבות לפרויקטים למגורים. "רכישת הכנסיות לצורך הסבתן למגורים היא תחום חדש, דבר שמאפשר לנו עדיין לרכוש כנסיות במחירים נמוכים, ולהסב אותן למגורים על-פי התמהיל שנדרש באותה שכונה", מסביר גלעד. "מתווכים מקומיים יודעים לומר לנו איזה צורך בדיוק קיים באותו אזור, בין אם דירות גדולות למשפחות, ובין אם דירות קטנות לצעירים. לפי הדרישה אנחנו בונים את הפרויקט".

אחת הכנסיות שנרכשו על-ידי אפריל לאחרונה נמצאת בשכונת Park Slope בברוקלין, ברחוב 2 פינת השדרה השישית. "זיהינו את הפוטנציאל שקיים בנכס הזה, כי מדובר בשכונה מבוקשת, יוקרתית אך לא מנקרת עיניים, שאין בה מגרשים פנויים בכלל, והנכס נמצא שני רחובות מפרוספקט פארק, ששטחו שני שליש משטח סנטרל פארק".

לדברי גלעד, אפריל רכשה את המגרש ב-6.2 מיליון דולר, מהם 10% בהון עצמי, ואת יתרת הסכום היא משלמת בימים אלה ממשקיעים פרטיים. החברה לא תהרוס את בניין הכנסייה המרשים, אלא תסב אותו למגורים, ותקים בו 13 דירות גדולות של 200-300 מ"ר. "מי שירכשו כאן דירות יהיו משפחות שעובדות בוול סטריט, משלמים פה 12 אלף דולר למ"ר על דירה כמו במנהטן".

גלעד: "בגלל משבר הסאב-פריים, האמריקאים לא רוצים לקנות דירות על הנייר. הם רוצים לגעת בקירות. לכן אנחנו מוכרים דירות רק כש-80% מהבניין כבר בנוי. הרוכשים מקבלים משכנתא בגובה של עד 97%. בניגוד לבנקים בישראל, אחוז המימון לא השתנה, אבל בדיקת יכולת ההחזר של הלווה הוחמרה משמעותית. בארה"ב נוהגים לומר שלפני 2008 מספיק שהיה לאדם דופק כדי לקבל 110% משכנתא. היום בודקים את הלווים בציציות לפני שנותנים להם מימון".

גולדברגר מודע לתדמית הבעייתית שיש להשקעות פיננסיות מבוססות נדל"ן, ודאי במקומות כמו ניו-יורק, בין היתר על קרע פעילותן של חברות מסוימות בעבר שהסתיימו בבתי משפט. לדבריו, המשקיעים בחברה יכולים בכל עת להיכנס לאתר האינטרנט העירוני של עיריית ניו-יורק ולראות את סטטוס התוכנית. בכל אתר בנייה שבו מקימה אפריל פרויקט בנייה בברוקלין, ניצב גם שלט ובו תוכניות הפרויקט.

"מדובר בהשקעה פיננסית, והנדל"ן הוא כלי להשגת התשואה הרצויה עבור המשקיעים, בדיוק כמו שהיו בוחרים להשקיע את כספם באגרות חוב", מסביר גולדברגר. "המשקיע אינו מקבל בעלות ישירה על הנכס ואינו צריך להיות מוטרד האם יש או אין שוכר שיבטיח את התשואה שלו. המשקיע משתתף ברווחים כאשר מועד היציאה ידוע מראש".

לדברי גולדברגר, מדובר בהשקעה שמתאימה למשקיעים בעלי תיק השקעות מפוזר של מיליון שקל ומעלה, ובהחלט לא למי שמדובר בכסף הפנוי היחיד שברשותו.

דיוויד הולמס, יליד ברוקלין וכיום יועץ לקרנות השקעות פרטיות בניו-יורק, מסביר: "הפסיכולוגיה של המשקיעים לגבי ברוקלין גם היא השתנתה. תמיד נהגו לחשוב שלאנשים מברוקלין אין כסף, לכן גם חשבו שהקניון שהוקם בדרום ברוקלין לפני שמונה שנים (spring mall) לא יחזיק מעמד. העובדה שהוא הצליח בענק, כי בברוקלין מתגוררים 2.5 מיליון איש, שלא היה להם קניון, הביא לפתיחה של קניונים גם בשכונות כמו קווינס וברונקס. רק לפני חצי שנה נפתחה בברוקלין חנות של H&M. אמנם ברוקלין לעולם תהיה אח קטן של מנהטן, אבל יש שינוי. שחקנים גדולים כמו משקיעי וול סטריט שלא הסתכלו לפני כן על ברוקלין כן מסתכלים עליה היום. גם בנקים מוכנים לומר היום שעושים עסקים בברוקלין".

דיוויד מנדרל, בעל סוכנות התיווך aptsandlofts בברוקלין, מסביר: "כילד אני זוכר ששכונת ויליאמסבורג נחשבה למסוכנת, כי הייתה אזור תעשייתי, מלא זרים. בשנת 1992 ראיתי פתאום אנשים עם צבע צהוב בשיער מגיעים לשכונה, אמנים החלו לאכלס את הלופטים, אבל בשנת 2007 הכל קפא, וגם מי שרצה לקבל מימון לקנייה לא קיבל, והמתווכים בברוקלין התפרנסו רק מעסקאות שכירות. כיום המצב הפוך, ועדיין יש היום יותר אופציות לקנייה בברוקלין מאשר במנהטן. בגלל פערי המחירים בין ברוקלין למנהטן, אנשים מעדיפים לגור בברוקלין ולקחת רכבת לעבודה במנהטן. אם דירת 2 חדרים באפר ווסט סייד במנהטן עולה בין 900 אלף דולר למיליון דולר, דירה דומה בצפון ברוקלין תעלה 700 אלף דולר".

כנסייה נוספת שנרכשה לפני חודש על-ידי אפריל, נמצאת בשדרות Eastern Parkway בשכונת קראון הייטס, סמוך מאוד לבית הרבי מלובביץ'. הכנסייה, שגם בית-הספר הצמוד לה נסגר, נרכשה תמורת 3 מיליון דולר, ובמקומה יוקמו 42 דירות קטנות של 2-3 חדרים. באפריל מעריכים כי בכל המקרים, מאחר שהנכסים נרכשו במחירים נמוכים, התשואה למשקיעים קיימת כבר בקניית הנכס, והיא נעה סביב 20% לשנה.

דרישה לדירות קטנות מזהה אפריל בשכונת בושוויק שנחשבה בעבר לשכונה לא מבוקשת, אך כיום נושפת בעורפה של שכונת ויליאמסבורג. החברה רכשה לאחרונה תמורת 2.2 מיליון דולר, כנסייה אנגליקנית בשדרות בושוויק 1250, שהחליטה לסגור שעריה עם סגירת בית-הספר הצמוד. "נקים כאן 32 דירות קטנות בשטח 45-65 מ"ר, שיימכרו ב-300-420 אלף דולר לדירה, לעומת 500 אלף דולר שמשלמים על דירה בוויליאמסבורג", אומר בועז גלעד. "מי שיקנה כאן זה רק צעירים".

*** הכותבת הייתה אורחת של חברת אפריל