עברייני הנדל"ן נהנים על חשבון הציבור

יש כמה קביעות לכאורה, שלא חשוב עד כמה הן לא נכונות, לא מדויקות ואף שקריות, אם יחזרו עליהן מספיק פעמים הן יהפכו לאמת מוחלטת. אחת מהן היא שאין מספיק עתודות קרקע במרכז הארץ לבנייה ולכן כל מי שחולם על הצפת אזור המרכז בעשרות אלפי יחידות דיור ועל ירידת מחירי הדיור - שימשיך לחלום. ובכן, לא היא. ממש לא. כל מי שנוסע קצת בכבישי הארץ, באזור המוגדר חדרה-גדרה, מבחין בשפע של שטחים פנויים, במלאי אדיר של קרקעות פנויות, ושואל את עצמו: לו רק היה אפשר להרים פה צ'יק-צ'ק שכונות, מצבם של רוכשי הדירות היה הרבה הרבה יותר טוב.

את התחושות הללו, ובמיוחד אלה תחושות של כל זוג צעיר, אפשר להמחיש גם באופן אחר. החלטתם להתחתן? מזל טוב. מחפשים מקום לאירוע המשמח? אה, אין בעיה, יש שפע בהיצע. יש פה תחרות אדירה ומגוון אדיר של אפשרויות. עשרות גני אירועים ישמחו לארח אתכם, כמובן אם תמלאו את המספר הנכון בצ'ק או תניחו את חבילות המזומנים על השולחן (אתם הרי רוצים לחסוך את המע"מ, וגן האירועים, סליחה על ההכללות, רוצה לעבוד קצת בשחור). הסתובבתם בכמה גני אירועים, בחרתם את הקייטרינג, עברתם על רשימות האורחים ואתם שקועים עד צוואר בכל פרט שנוגע לחתונה? עצרו לרגע: שימו לב על איזה שטח יושב גן האירועים. במקרה הטוב מדובר בכמה דונמים טובים, במקרה הרע גן האירועים מתפשט על עשרות דונמים. שאלו את עצמכם: איזה כיף היה אולי לגור פה? ולמי הקרקע הזאת שייכת? ואיך לעזאזל נותנים לפלוני אלמוני עשרות דונמים של ירוק בלתי נגמר?

הנה התשובות: סביר להניח שמדובר בקרקע חקלאית של מושב, קיבוץ או אדם פרטי, קרקע השייכת למינהל מקרקעי ישראל או לקרן קיימת לישראל, כלומר למדינת ישראל. הקרקע הזאת מושכרת לאותו מושב, קיבוץ או אדם פרטי בחוזה ארוך טווח תמורת תשלום סמלי ("דמי חכירה"). אם אותו מושב, קיבוץ או אדם פרטי רוצים לעשות בשטח שימוש אחר, למשל להקים עסק כלשהו או גן אירועים, הם חייבים בהיתרים מהרשויות (המינהל, משרד הפנים והמועצה המקומית) וכמובן בתשלום עודף על השימוש בעסק. זה החוק, אבל מהחוק הזה עושים צחוק, כי הקרקע החקלאית הזאת, השייכת למעשה לכולנו, מנוצלת ע"י אנשים פרטיים, קיבוצים או מושבים בלי היתרים, בלי תשלום ראוי, במשך שנים ארוכות, בתוך צפצוף מתמשך על החוק.

השבוע שלפנו מאתר משרד הפנים את הרשימה השחורה של גני האירועים הפועלים במרכז הארץ ללא היתר בנייה ו/או שימוש ואף קיבלו מבתי המשפט צווי הריסה או סגירה. שימו לב, רוב הגנים ברשימה הארוכה פועלים באזורים די נחשקים, וכנראה ביקרתם באחד מהם, כאורחים באירוע או כחתני השמחה. הנה כמה מבתי העסק העברייניים היושבים על מאות דונמים לפחות ברחבי הארץ: הגן השקוף (שפיים), הטירה (געש), גן תפוז (רשפון), אמורס, גויה מיה, הגן הירוק, מיי-גן, מנגינות, קדמת עדן, שדות, בית הלורדים, מול השדה (אזור השרון), קסה דל סול (ליד תל השומר), לה בוהם (ת"א), האגם (פארק יקום), הבאר של סבא, טרופיגן, לב האצולה, גני דל וינו (אזור פתח תקווה) וגבעת האירוסים וגן הוורדים (ראשל"צ). יש כמובן עוד בצפון ובדרום, אך זו רשימה בהחלט מספקת.

המסקנה הראשונה מהרשימה הזאת היא שבישראל משתלם להיות עבריין בנייה או נדל"ן. פולש לקרקע? מקים עליה עסק? שוכר את הקרקע ומקים עליה עסק בלי רישיון? אולי ישלחו לך פקח, אולי תשלם איזה קנס צנוע, אבל עסקים על אדמות מדינה ממשיכים להתקיים שנים על גבי שנים. לרשויות המקומיות, האחראיות על העניין, יש אינטרס שהם ימשיכו להתקיים, ולכן הן מעלימות עין.

המסקנה השנייה נוגעת לאימפוטנטיות של המדינה: היא הרי יכולה, מכוח החוק, לקחת את הקרקעות הללו, אם במוח ואם בכוח (כלומר, אם במו"מ עם השוכר ואם בהחלטה חד-צדדית תמורת תשלום שנקבע על-פי כללי הפיצוי של רשות מקרקעי ישראל - מקסימום 50 אלף שקל לדונם), להפשיר אותן לבנייה ולהקים בהן שכונות שלמות.

דבר אחד בטוח: שטחים חקלאיים הם סיסמה יפה, אבל לחקלאות הקרקעות הללו לא ממש משמשות. השימוש שנעשה בהם הוא בעיקר למסחר ולעסקים, וברוב המקרים השימוש לא חוקי. עד היום המדינה לא העזה לממש את זכותה, להתמודד עם הלובי החקלאי כביכול או עם הלובי של הקיבוצים והמושבים העשירים, ולקחת את הקרקעות שלה לידיה ולעשות בהן שימוש לטובת כל הציבור, במקום שישמשו לטובת כמה אינטרסנטים.

מכונת התעמולה של משרד האוצר שוב פעלה השבוע במלוא עוצמתה. בניסיון להצדיק את ההחלטה הצפויה לחתוך אי אלה אחוזים מקצבת הפנסיה הצוברת של החוסכים, נשלפו כל הדוברים והושמעו כל התירוצים ההגיוניים כביכול כדי להסביר לעמישראל את ההחלטה האחראית כביכול.

כן, סביבת הריבית נמוכה ומדאיגה ואינה יכולה להצדיק הבטחה לתשואה של 4% בחישובי קצבאות הפנסיה לפורשים. כן, אנחנו דואגים לנטל על הקרנות שעלול להכניס אותן לגירעונות. כן, אנחנו דואגים לחוסכים הצעירים שכרגע מסבסדים את החוסכים שיוצאים לפנסיה. ולא, אנחנו ממש לא דואגים לקופת המדינה או לרווח של הגופים העסקיים שמנהלים לעובדים את הפנסיה.

זה, במילה אחת עדינה, קשקוש. ובמילה אחת, בוטה הרבה יותר, פשע. כן, האוצר פשוט מנסה שוב להוציא לפועל החלטה פושעת בשרשרת של החלטות פושעות בנושא הקריטי הזה של הפנסיה, בעודו מנציח אנומליה המפלה בין שני סוגי עובדים. האחד מוגן, השני הופקר. בהחלטה האחרונה, האוצר לא רק מנציח ומחדד את ההפליה הזאת, הוא מרחיב אותה.

האוצר הצליח לעורר את הרושם כאילו מדובר בהחלטה הנשענת על מתודולוגיה, תיאוריות וסטטיסטיקות מעולם הפנסיה ולכן זו החלטה צודקת ואחראית. אבל היא לא צודקת, ובוודאי לא אחראית. ומה שצריכים לעשות עכשיו דעת הקהל הציבורית, חברי הכנסת ושרי הממשלה הוא לא רק להפיל את ההצעה האווילית הזאת, אלא לגרום לאוצר ולממשלה כולה לקיים סוף-סוף דיון רציני בפצצת הזמן הזאת שנקראת פנסיה ולקבל החלטות מאוזנות שיצמצמו את הפער הבלתי נתפס בין העובדים המוגנים לעובדים שהופקרו.

ההנחה שאי אפשר להשיג תשואה של 4% בסביבה של ריבית רצפתית, כמו בחמש השנים האחרונות, נשמעת נכונה, אבל רחוקה מאוד מהמציאות. דווקא ריבית נמוכה מאוד דוחפת את האפיקים השונים בשוקי ההון (מניות, אג"ח קונצרני, אג"ח מדינה) כלפי מעלה בהיעדר אלטרנטיבות, וקרנות הפנסיה, המושקעות בשוק ההון, נהנות מכך. לראיה, התשואות בארבע השנים האחרונות, לבד מ-2011, היו דו-ספרתיות בכל שנה, וכל חוסך היה רואה זאת היטב בדוחות הפנסיה שלו אם רק היה טורח להסתכל בהם.

אבל נניח, רק כדי לזרום עם האוצר, שסביבת ריבית נמוכה גורמת לעיוותים בשוקי ההון ובסופו של דבר למפולת ולתשואות שליליות המקזזות את השנים הטבות (2008 לדוגמה), כך שאי אפשר להשיג תשואה של 4% בממוצע לשנה לאורך חיי החיסכון - גם בתרחיש כזה, זה לא כל כך משנה ולא כל כך מהותי. אם נוצרים עודפים בקרן הפנסיה (כלומר, אם קרן הפנסיה משיגה תשואה גבוהה יותר מהריבית התחשיבית שקבע האוצר לחישוב קצבת הפנסיה), העודפים הללו לא נותרים בקרן, איש לא גונב אותם, והם מחולקים בין חברי הקרן, כלומר, החוסכים.

מה שמהותי הוא מטרת-העל של האוצר, והיא לגרום לחוסכים להבין שהם צריכים לעבוד יותר, לחסוך יותר, להיכנס למעגל הקצבאות מאוחר יותר ולהפחית מתקציב המדינה את נטל תשלום קצבאות הזקנה או השלמת ההכנסה השערורייתיות ונמוכות ממילא. במילים אחרות: האוצר רוצה לדחוף את גיל הפרישה מעלה כי תוחלת החיים הממוצעת עלתה, ומצדו שאנשים יעבדו ממש עד הרגע שבו נקבעה להם פגישה עם בורא עולם.

כל התיאוריות על גיל פרישה מאוחר יותר ועל חיסכון ארוך יותר בשנים, ומן הסתם משמעותי יותר בכסף, הן נחמדות מאוד על ניירות העבודה, אבל כשהן נתקלות בשוק העבודה האמיתי, הן פושטות לגמרי את הרגל. שוק העבודה ה"גמיש" של ישראל בפרט ושל המשקים בעולם בכלל הוא שוק עבודה שלוחץ בעשור האחרון את השכר הריאלי למטה, כך שהחיסכון הפנסיוני לא עולה באופן טבעי עם שנות העבודה אלא אף נשחק.

מעבר לכך, בשוק הגמיש הזה עובדים מעל גיל 50 כבר נחשבים "מבוגרים מדי", נפלטים מהר מדי ממעגל העבודה ושורפים מהר מדי את חסכונותיהם. לכן העצות שנותן האוצר, כמו "אל תמשכו את כספי הפיצויים", הן בדיחה גרועה מאוד. היי, חברים מנותקים מהאוצר, ממה אתם מצפים שאנשים יחיו אם מעיפים אותם מהעבודה בגיל צעיר יחסית ואיש אינו רוצה לקלוט אותם?

בכלל, פנסיה בנויה מכמה מרכיבים בולטים. בצד ההפרשות לחיסכון, המרכיב הראשון הוא גובה השכר. המרכיב השני הוא מבנה השכר: אם יש לכם שכר יסוד נמוך ועליו מלבישים כל מיני תוספות (תופעה הקיימת במגזר הציבורי במיוחד), מצבכם רע מאוד, ועניין הפנסיה התחשיבית שעלה השבוע בטל בשישים לעומת הצרות שלכם. המרכיב השלישי הוא משך הזמן שבו אתם עובדים וחוסכים: ככל שעובדים שנים רבות יותר, צוברים וחוסכים יותר.

בצד הטיפול בהפרשות, כלומר החיסכון, יש שני מרכיבים עיקריים התלויים בגוף המנהל את הכסף שלכם: האחד הוא התשואה שמשיגה הקרן עבורכם והשני הוא דמי הניהול שהיא גובה מכם. ביחס למרכיב האחרון יש מגבלות רגולטוריות מסוימות וגם לכל אחד יש כושר מיקוח שונה (ועדים גדולים משיגים דמי ניהול נמוכים יחסית וכדומה).

התמונה הכוללת די עגומה. אמנם כל מקרה צריך להיבחן לגופו, ולכל עובד ועובדת חישובים נפרדים וחיסכון שונה, אבל בסך הכול המרכיבים שמנינו פועלים בכיוון שלילי. התוצאה היא שעובדים עומדים לגלות לעת זקנה שהקצבה הפנסיונית שלהם שווה ל-30%-40% (שיעור התחלופה המפורסם שדיברנו עליו לא מעט כאן) ואף פחות מהשכר ברוטו האחרון שלהם, ואם אין להם חיסכון בצד או נכסים אחרים כלשהם, זה עלול לא להספיק.

זה נכון, כמובן, לעובדים שהופקרו. מן הצד האחר יש מי שזכו בפיס - מוגני הפנסיה התקציבית שתנאיה, מוטביה והיקפיה המלאים נחשפו בשנה האחרונה ב"גלובס". הם אינם תלויים בדמי ניהול, הם אינם תלויים בשוקי ההון. הם מקבלים הגנה מוחלטת ומלאה מהמדינה, על חשבון תקציבה, במשהו שמסתכם בכ-20 מיליארד שקל מדי שנה ויגדל בשיאו עד כ-27 מיליארד שקל.

מדובר בעיקר בעובדי מערכת הביטחון, המשרדים הממשלתיים, בנק ישראל והאוניברסיטאות (הפנסיה התקציבית אמנם הלכה לעולמה, אבל יש מאות אלפי עובדים פעילים ופנסיונרים שנהנים וימשיכו ליהנות ממנה). נגלה לכם פה שבבנק ישראל, למשל, יש עובד שקצבת הפנסיה התקציבית שלו מגיעה ל-40 אלף שקל מדי חודש (!) ויש אחרים - שרים, ח"כים או גנרלים שפרשו מהצבא והשתלבו בסקטור הציבורי שזוכים למשכורות וקצבאות כפולות ומשולשות.

אבל לא צריך לחטוא לכל העובדים המקבלים פנסיה תקציבית. יש שם שונות גדולה מאוד: בקצה העליון יש מי שנהנים מפנסיות חלומיות של 15, 20 ואף יותר אלף שקל, אבל יש גם כאלה, למשל מורים, שמקבלים קצבה של אלפי שקלים בודדים ולמעשה הפנסיה התקציבית הייתה מבחינתם סוג של פיצוי לשכר נמוך ומבנה שכר מעוות בסקטור הציבורי.

זו תמונת המצב הדי לא סימפטית, אבל בהחלט אפשר לשפר אותה. מה שצריך לעשות הוא להתחיל סוף-סוף לאזן בין שתי האוכלוסיות, המוגנת והמופקרת: מצד אחד לקצץ בקצבאות הפנסיה התקציבית של המוגנים מעל רמה מסוימת, דבר שיחייב עימות לא פשוט עם הלובי והאליטה הכי חזקה במדינה - הגנרלים, השופטים והפרופסורים. כך אפשר להגיע למצב שבו המדינה מעיפה מנטל תקציבה כמה מיליארדים טובים, נגיד כ-5 מיליארד בשנה של האבסורד הזה.

מצד אחר להגן על המופקרים באופן הבא: המדינה היא זו שצריכה לקבל על עצמה את האחריות ולהגן על חלק מהפנסיה שהיא החליטה להעביר עם השנים לשוק הפרטי באופן מוחלט. כלומר, להקים גוף ממשלתי שינהל פנסיה עבור השכר שייקבע (נניח, השכר הממוצע במשק או שכר המינימום), עם דמי ניהול אפסיים והגנה מלאה ע"י הנפקת אג"ח מיועדות (האוצר עושה זאת כיום בשיעור של 30% לכל קרן פנסיה, בתשואה של קרוב ל-5% בתוספת הצמדה למדד). מעבר לרמת השכר שתיקבע, כל עובד יחסוך באמצעות הסקטור הפרטי ויהיה חשוף לתנודתיות וכמובן לדמי הניהול, לפי כושר המיקוח שלו.

מה תעשה המדינה עם הכסף והיכן תשקיע אותו? שאלה טובה. מה עם השקעות בתחום ההיי-טק ובקרנות הון סיכון, למשל? למה תעשיית ההיי-טק צריכה להיות ממומנת רק מקרנות מקליפורניה, ניו יורק וקרנות זרות נוספות (ראו האקזיט המדהים היום של טראסטיר)? למה המוסדיים שלנו רועדים מהשקעות כאלו אבל שופכים מיליארדים על מיזמי נדל"ן מפוקפקים?

החבורה באוצר כנראה רואה בהצעות הללו בגידה בספרי הקודש. פנסיה בניהול ממשלתי? מה, להלאים? מה פתאום? כן, פתאום. ומה זו פנסיה תקציבית אם לא פטנט של הלאמה? בקיצור, הגיעה העת למהפך: במקום שהעובדים החלשים יסבסדו למעשה את האליטה (באמצעות מסים ישירים ועקיפים), שהגנרלים, השופטים והפרופסורים יעזרו במשהו לאזובי הקיר באמצעות קיצוץ הפנסיה המנופחת שלהם.

עדכון נוסף מהמאבק של "גלובס" לקבלת נתוני ההוצאות של נ.ת.ע, החברה האחראית על הרכבת הקלה בגוש דן ש"שרפה" עד היום כ-2.5 מיליארד שקל.

החברה הייתה אמורה ביום ראשון השבוע למסור לידי "גלובס" את הנתונים, אבל בחסות יועציה המשפטיים היא הצליחה למצוא תירוץ יצירתי במיוחד וחוקי למהדרין. מתברר שההתחייבות של "גלובס" לשלם את האגרה על פי חוק חופש המידע (100 שקל בסך הכול) כדי לקבל את הנתונים לא הספיקה לנ.ת.ע וברגע האחרון נשלף הטיעון שסכום העתק לא שולם והבקשה תופסת רק מרגע התשלום בפועל.

או.קיי, אז "גלובס" שילם מיד את 100 השקלים ולנ.ת.ע, למשרד התחבורה ולשר האחראי על המשרד (ישראל כ"ץ) יש עכשיו עוד חודש - כל תקופת החגים - כדי להשלים את המלאכה המורכבת כל כך של איסוף נתוני ההוצאות של החברה.

אין ספק, לכ"ץ ולכלב צ'אבי שלו יהיה עכשיו שפע של זמן פנוי לטייל באגם האהוב עליהם בכפר אחים ולהרהר שוב ושוב בהסברים שכולנו כמהים להם.

eli@globes.co.il