דיור להשכרה בתל אביב? אולי רק בעוד כמה שנים

עיריית תל אביב מחזיקה בבעלותה צבר של קרקעות בשווי מיליארדי שקלים, אולם שלושת המכרזים הבודדים שפרסמה לטובת דיור בר השגה נכשלו.

שבועיים לאחר פריצתה של מחאת הדיור ביולי 2011, כינס ראש הממשלה בנימין נתניהו מסיבת עיתונאים מיוחדת בה הכריז על תוכנית החירום לפתרון מצוקת הדיור. בין הפתרונות שהציג נתניהו: בניית אלפי דירות המיועדות לשכירות מוזלת, על "קרקעות חומות", המיועדות להקמת מבני ציבור עירוניים. זאת, מתוך הבנה כי מלאי הקרקעות הקיימות הזמינות לבנייה למגורים אינו מספיק, וכי רק שוק משוכלל של דירות להשכרה ארוכת טווח, שטרם קיים בישראל, עשוי להשפיע על שוק הנדל"ן.

בעיריית תל אביב, שבה מצוקת הדיור היא החמורה ביותר, ומחירים הדירות בתחומה הם היקרים ביותר, מתגאים בשלושה פרויקטים שיזמה העירייה עוד לפני הכרזתו של נתניהו, על קרקעות בבעלותה במתחם שוק העלייה, שכונת שפירא, ויפו הכוללת בסך הכל 139 דירות בנות השגה - שלושתם נכשלו. בינתיים מוציאה העירייה 77 דירות בשכונת שפירא וביד אליהו להגרלה להשכרה במחיר שאמור להיות בר השגה.

אבל 139 הדירות בנות ההשגה שיזמה עיריית תל אביב, גם אם היו משווקות בהצלחה, הן אפילו לא טיפה בים ביחס לבנק הקרקעות העצום שמחזיקה עיריית תל אביב בבעלותה בחלקי העיר השונים.

בדיקה שערך "גלובס" מעלה כי על פי תוכניות בניין העיר שחלות על המגרשים בבעלותה של העירייה, קיים פוטנציאל להקמת אלפי יחידות דיור להשכרה שעשויות "לשבור את השוק", ולמתן את מחירי הדירות הגואים בעיר. לדברי מיכאל רועה, העומד בראש סיעת "הירוקים" בתל אביב, המתמודדת בבחירות למועצת העיר, רק במגרשי חברת "אחוזת החוף" הפרושים ברחבי העיר, שנמצאים בבעלות העירייה, וכוללים 100 חניונים, יש פוטנציאל לבנייה של עד 150 אלף מ"ר ו-5,000 יחידות דיור בכל רחבי העיר. "העירייה אם הייתה בוחרת באמת לשנות את מלאי הדירות הקיימות בעיר, לטובת דיור להשכרה, יכולה הייתה להקים פרויקטים להשכרה על מגרשי החניונים, ולהפוך את החניונים הקיימים לחניונים תת קרקעיים מתחת לאותם פרויקטים, כך שהציבור גם לא היה מאבד חניה אחת קיימת, או לחילופין יכלה לבנות מעל החניונים הללו".

מלאי בניינים נוסף, שכבר קיים בתל אביב ועשוי לספק אלפי דירות להשכרה, הוא מרכזיות בזק השונות הפרושות ברחבי העיר, ושנמכרו על ידי חברת התקשורת ליזמים פרטיים. מרכזיות בזק מוגדרות על פי תוכנית בניין העיר כ"שטחים חומים" המיועדים למבנים בשימושים ציבוריים, ועל כן עיריית תל אביב אינה מאפשרת הסבתן למגורים, למרות הבקשות הרבות שהוגשו לה על ידי יזמים המחזיקים במבנים.

חברת חבס למשל, המחזיקה מזה כמה שנים בבניין מרכזית בזק בפינת הרחובות לינקולן ויהודה הלוי, ביקשה פעם אחר פעם, לפני מחאת הדיור ואחריה, להסב את שטחי המבנה למגורים, אך בעיריית תל אביב פסלו את ההצעה ומעדיפים לאפשר בניית שטחים מלונאיים במקום מגורים. הבניין כולל שטחים עיקריים של 5,000 מ"ר, בהם פוטנציאל ל-100 דירות של 50 מ"ר.

אלא שבעיריית תל אביב אומרים כי התוכנית הוורודה שמציגים הירוקים אינה מעשית על פי חוק, וכי העירייה כבר מצאה את הדרך המתאימה כדי לאפשר הקמה של מלאי דירות להשכרה בעיר. "הרעיון לבנות דירות להשכרה על חניוני אחוזת החוף, הוא נחמד, אבל אין אפשרות חוקית לשנות תוכנית בניין עיר על מגרש 'חום', מייעוד ציבורי לייעוד מגורים של דיור בר השגה", מסביר יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דורון ספיר.

"החוק בישראל אינו מכיר בכלל בדיור בר השגה, וגם התוכניות שעיריית תל אביב יזמה בעבר על קרקעות לא שלה, שכללו דיור בר השגה, נדחו על ידי משרד הפנים מסיבה זו. נוסף לכך, 98% מהקרקעות שבבעלות העירייה הגיעו לידיה לפני שנים רבות בדרך של הפקעה או הפרשה לצורכי ציבור, ולכן הייעוד שלהן ציבורי. אם העירייה תיזום שינוי ייעוד הקרקעות מציבורי למגורים, היא תצטרך להשיב אותן לבעלים המקוריים. מעבר לכך, על העירייה להביט גם אל פני העתיד, ועל קרקע שפועל כיום חניון עירוני, ייתכן שבעתיד יהיה צורך בהקמת גן ילדים או מתנ"ס, ולכן חשוב לשמור על הקרקעות האלו כציבוריות. רק השנה יוקמו בתל אביב 70 גני ילדים, על קרקעות חומות שמיועדות בדיוק לכך".

על ההצעה להקצות דיור להשכרה במרכזיות בזק מסביר ספיר כי "בעבר פניתי למבקר המדינה וליועץ המשפטי לממשלה בנוגע לעובדה שבזק, כחברה ממשלתית בעבר, קיבלה קרקע לצורכי ציבור, והיום היא משווקת את הקרקעות בשוק הפרטי כקרקעות חומות. מדובר בשערורייה, מאחר שברור שאף יזם לא יקים על קרקע כזאת בית ספר. העירייה לא תיתן יד לניסיון של יזמים 'לעשות סיבוב' על הנכסים האלה".

בבדיקה שערך "גלובס" עולה כי בתל אביב מוקמות כיום 4,000 דירות חדשות במגדלי יוקרה, ביניהם מגדל נווה צדק, מגדל מאייר, פרויקט גינדי תל אביב בשוק הסיטונאי, פרויקט BLUE, שלושה מגדלים בפארק צמרת, מגדל הגימנסיה, מגדלי אסותא, פרויקט מידטאון ומגדלי הצעירים. חלק מהפרויקטים אף נבנים על קרקעות בבעלות העירייה, שבחרה להציע אותן למכירה ולא להקים עליה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, וללא תלות ביזמים פרטיים. מגרש אטרקטיבי שהיה בבעלות העירייה ברחוב בן סרוק, המיועד למגורים, העדיפה העירייה למכור בשוק החופשי לחברות קנדה ישראל ואקרו נדל"ן תמורת 305 מיליון שקל, ולא להקצותו לדיור להשכרה ארוכת טווח. על המגרש מקימות החברות את פרויקט מגדל הגימנסיה שיכלול דירות יוקרה.

לדברי דורון ספיר, שוק הדיור בתל אביב שכולל בעיקר דירות יוקרה, צפוי להשתנות בשנים הקרובות, כאשר במקביל לאישור הקמתם של מגדלי יוקרה בעיר, העירייה אישרה בשנים האחרונות גם הקמת אלפי יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח בפרויקטים חדשים שייבנו בשנים הקרובות. "בשנים האחרונות אישרנו אלפי יחידות דיור חדשות, בעיקר קטנות, רובן בחלק הדרומי של העיר, שכוללים את מגרש מכבי יפו, שיכלול 3,000 יחידות דיור, במתחם נס לגויים עוד 3,000 יחידות דיור, ובמתחם הגדנ"ע 300 יחידות דיור נוספות. בפרויקטים אלה חלק ניכר מהדירות יהיו מיועדות להשכרה ארוכת טווח".

את כישלון המכרזים שפרסמה העירייה המיועדים לדיור בר השגה בשכונת שפירא, מתחם מיכאלאנג'לו ושוק העלייה, מסביר ספיר דווקא בעובדה שעיריית תל אביב הייתה החלוצה בייזום של פרויקטים כאלה. "זו הפעם הראשונה שהעירייה מוציאה מכרזים כאלה, אין לה ניסיון בזה, וייתכן שחלק מהאומדנים היו שגויים", מסביר ספיר. "כעת העירייה החליטה להקים ולשווק את הדירות בעצמה, ולא למכור את הקרקעות ליזמים שמעוניינים 'לעשות סיבוב' ולזכות בקרקעות במחירים נמוכים משמעותית מהשווי שלהן. בפרויקטים של יזמים פרטיים, על קרקע שמיועדת למגורים, העירייה יכולה להכתיב ליזם שרוצה להגדיל את מספר הדירות, שתנאי להגדלת מספר הדירות הוא הקצאת חלק מהדירות לדיור להשכרה ארוכת טווח של עשר שנים על פי קריטריונים שקבעה העירייה, בהסכם שייחתם מול העירייה ושמחייב את היזם והוא יכול להיתבע בבית משפט אם הוא מפר אותו.

"כשקבוצת חג'ג' ביקשה להוסיף דירות למגדלי הצעירים מ-300 ל-500, הסכמנו בתנאי ש-50 מהדירות יהיו מיועדות להשכרה בהסכם איתנו. גם בשוק הסיטונאי הקצינו 46 דירות על מגרש של העירייה לדיור להשכרה".

בניגוד לעיריות אחרות בישראל, עיריית תל אביב נוהגת להחכיר קרקעותיה ולא להעניק בעלות פרטית לרוכשים, בנימוק כי בעת שיתבקשו החוכרים להאריך את תקופת החכירה ולשלם לעירייה מיליוני שקלים בגין הארכת תקופת החכירה, הרי שבהכנסות אלה תעשה העירייה שימוש לטובת תושבי העיר. מלאי הקרקעות שעיריית תל אביב מחכירה הוא עצום עוד יותר ממלאי הקרקעות הזמינות לבנייה שבבעלותה, וכולל את מתחם השוק הסיטונאי, מתחם שוק בצלאל, המגרש שעליו עומד מגדל המוזיאון, המגרש שעליו ממוקם קניון עזריאלי, שכונת מונטיפיורי, ציר יגאל אלון ושכונת ביצרון, מתחם הרחובות הארבעה-קרליבך, נמל תל אביב וקרקעות נוספות.

נכון להיום, עמדתה של עיריית תל אביב היא כי לצורך הארכת תקופת חכירה שהסתיימה, על החוכרים לשלם סכם של 91% מערך הקרקע למען תקופת חכירה נוספת. מה שמבטיח לעירייה מיליארדי שקלים בעתיד.

לדברי יו"ר מפלגת הירוקים בישראל, ומי שהיה סגן ראש עיריית תל אביב, פאר ויסנר, "עיריית תל אביב היא בעלת הקרקעות השנייה בגודלה אחרי מינהל מקרקעי ישראל. לאחר המחאה של קיץ 2011, היה מתבקש כי העירייה תפעל לאיזון של מחירי השכירות ומחירי הדירות בשטחה. העירייה והעומד בראשה לא השכילו להבין שהשארת האוכלוסיות הצעירות ושכבת הביניים של אנשי רוח ותרבות היא מעלה ראשונה של העיר. בלי לדאוג לשכבה זו, העיר התוססת תיעלם. נוסף לקרקעות העירוניות שלבטח היו צריכות לשמש לטובת דיור בר השגה, ניתן היה בנקל לקדם בנייה בדרום העיר (שכונת הארגזים, יד אליהו וכפר שלם) כך שברמת מחירים שפויה ניתן היה לשכן באזורים אלו משפחות צעירות".