מי באמת מרוויח ממחירי הדירות הגבוהים?

"האדם הפשוט חושב שאם מחיר דירה עלה ממיליון שקל ל-1.5 מיליון שקל, אז חצי מיליון שקל נכנסו לכיס הקבלן, וזו טעות גסה". האווירה הציבורית מפנה אצבע מאשימה לקבלנים, אולם מנכ"ל ובעלי אאורה ישראל, יעקב אטרקצ'י, מציג נתונים שמנסים להפריח את הטענות. מחיר דירה שהוא מוכר בשנת 2013 אמנם גבוה ב-500 אלף שקל מדירה זהה שנמכרה ב-2008 - אבל הרווח היזמי דווקא ירד.

לאאורה ישראל פרויקט ביהוד שנבנה על קרקע שנרכשה ב-2007 ועל קרקע סמוכה שנרכשה ב-2011. לפרויקט, ששמו "high הגנים התלויים", שני שלבים. שלב א' שווק ב-2008 ואוכלס ושלב ב' משווק ב-2013 ומוקם בימים אלה ע"י אותו קבלן ביצוע - חברת אשטרום.

פרויקט החברה ביהוד הוא מקרה בוחן להשוואת מחירי דירות, שכן מדובר בשני חלקים של פרויקט באותו מקום, עם אותו מוצר. הדבר היחיד שהשתנה הוא שעברו חמש שנים בין שלב א' לב'. מחיר דירה ממוצעת בשלב א' עמד על 1.25 מיליון שקל, ובשלב ב' עמד המחיר הממוצע על 1.75 מיליון שקל.

לדברי אטרקצ'י הרווח בסיבוב הראשון עמד על 16%, ובשנת 2013 הוא ירד ל-14%. רוב ההפרש, הוא טוען, הגיע לבסוף לקופת המדינה, "בזמן שאני הייתי שמח לחזור למחירי 2008. גם הרווחתי יותר וגם לקונים היה קל יותר".

שני המגרשים ביהוד נרכשו מהמדינה. "בגין שלב א' המינהל קיבל על הקרקע סכום של 220 אלף שקל קרקע לדירה וב-2011 הוא קיבל 330 אלף שקל לדירה", מסביר אטרקצ'י. מס הרכישה ששולם למדינה בגין הקרקע עמד על 11,000 שקל לדירה בשלב א', לעומת 16,500 שקל בשלב ב'.

גם למע"מ משקל לא קטן בעלייה: "המע"מ עמד לפני חמש שנים על 15.5% והיום הוא עומד על 18% מתוך סכום הדירה. זה אומר ששיעור המע"מ ב-2008 על כל דירה שנמכרה ב-1.25 מיליון שקל עמד על 164 אלף שקל. ב-2013, בגין כל דירה שנמכרה ב-1.75 מיליון שקל, האוצר זכה כבר ל-267 אלף שקל שהועברו אליו בגין מע"מ".

מרכיב נוסף טמון גם בעלויות היטלי פיתוח המשולמים לרשות המקומית. ב-2008 עמדו עלויות הפיתוח לעיריית יהוד על 40 אלף שקל לדירה, וב-2013 הם עמדו כבר על 75 אלף שקל לדירה: "צריך לזכור שגם פה המדינה שולטת על המחיר, כי משרד הפנים הוא שמאשר לרשויות להעלות מחירי פיתוח".

המרכיב המשמעותי ביותר, מלבד מחיר הקרקע, היה כמובן עלויות הבנייה. עלות בניית דירה ממוצעת בשלב א' עמדה על 500 אלף שקל, לעומת עלות של 650 אלף שקל ב-2013. את הבנייה בשני המקרים ביצעה אותה חברת ביצוע - אשטרום. "למה מחירי הביצוע עלו?", שואל אטרקצ'י ועונה, "התשלום לפועלים הכפיל את עצמו, המדינה העלתה את המיסוי גם על העסקת העובדים וגם על חומרי הגלם שכולם מיובאים, כמו ברזל ודלק. בנוסף אין מכסות לפועלים וכל סיני מנהל את קבלן הביצוע".

הפרויקט ביהוד בשני שלביו, כלל בין היתר התחייבות לפינוי מחזיקים שהיו בקרקע, במתוכנת דומה לזו הנהוגה בפרויקטים של פינוי בינוי. "שכר דירה שנדרשתי לשלם למפונים למשך שנתיים וחצי של תקופת הבנייה עמד ב-2008 על 4,000 שקל וב-2013 על 6,000 שקל לחודש, כי מה לעשות שגם מחירי השכירות עלו", אומר אטרקצ'י. ההוצאות בגין שכר הדירה לדיירים עמדו בשנת 2008 על 30 אלף שקל, לעומת 45 אלף שקל בשנת 2013.

לדברי אטרקצ'י גם עמלות הבנקים שמגדיר בנק ישראל, בגין מתן אשראי והעמדת הון עצמי, כוללות היום עמלות חדשות כמו עמלת אי ניצול אשראי, שמטרתן להכביד על מתן אשראי לענף. בשנת 2008 עמדו העמלות לבנקים בגין עלויות מימון ועלויות הון עצמי על 31 אלף שקל לדירה, לעומת כ-50 אלף שקל בשלב ב'. לכך יש להוסיף את עמלת חוק המכר שמשולמת לבנקים בגין כל דירה שנמכרת. ב-2008 עמדה העמלה על 8,000 שקל לדירה, לעומת 11 אלף שקל ב-2013.

אטרקצ'י מסביר כי עלויות רבות בפרויקטים למגורים נגזרות מהשווי הכולל של הפרויקט. על כן, ככל שמחירי הדירות בפרויקט עולים, כך גם ההוצאות שנגזרות ממנו כמו עלויות שיווק ופרסום שעומדות על 3% מההכנסות (וכאמור, יותר קשה למכור פרויקט יקר), ועלויות בגין יועצי תכנון שהחוק דורש, כמו יועץ חשמל, ביוב, קונסטרוקטור, אדריכל וכד'.

"אם מנטרלים את עליית המע"מ והמדד, מחיר הדירה עלה ב-350 אלף שקל, בעוד העלויות ליזם עלו ב-400 אלף שקל", אומר אטרקצ'י.

"עליית המחירים בשנים האחרונות פגעה בעיקר בזוגות צעירים ובמשפחות שלא הספיקו לרכוש דירה כשהמחירים היו עדיין נמוכים. בדיוק כמו הציבור הישראלי המתוסכל, גם אני הייתי שמח לו מחירי הדירות היו כמו לפני חמש שנים, כולל להרוויח מה שהרווחתי אז. יש זהות אינטרסים בינינו.

"הקבלנים לא רק שלא הרוויחו יותר, כשהמחירים עלו - הם הרוויחו פחות, מה גם שיותר קל וזול למכור דירות ב-1.2 מיליון שקל, מאשר ב-1.7 מיליון שקל. בשורה התחתונה, הממשלה גרמה לייקור ורוב הכסף הלך אליה. העלויות שהתווספו הלכו לרשות מקרקעי ישראל, למשרד האוצר, לעיריות, לבנק ישראל, ובעצם כל משרדי הממשלה היו שותפים לחגיגה".