"השכרת הדירות לתיירים - עידוד כלכלה שחורה"

כשאתר airbnb, שנוסד ב-2007, הגיע לישראל, הוא הביא עמו בשורה גדולה: הוא אפשר לדיירים המתגוררים בדירות באזורים מתוירים להשכיר את דירתם, או אפילו חדר בודד, לתיירים.

הדיירים נהנו מהכנסה לא מבוטלת, והתיירים מצאו פתרונות לינה ייחודיים וזולים יותר מבתי-המלון המסורתיים. בעלי האתר אף הודיעו במסיבת עיתונאים מיוחדת שקיימו בספטמבר 2012 כי האתר צובר תאוצת בזק בישראל, שהיא אחת מ-192 מדינות שבהן מפעיל האתר את השירות.

כצפוי, מי שממש לא אהב את השירות הם בעלי המלונות: 80 אלף לינות הוזמנו בישראל דרך האתר בשנת 2012, והמספר צפוי להיות גבוה יותר בסוף 2013. לינות תיירים בבתי-מלון בישראל הסתכמו אשתקד ב-9.75 מיליון (מתוכם 2.3 מיליון לינות בתל-אביב).

אבל כעת, לפני שהנגיסה מבתי-המלון תהיה משמעותית עוד יותר, פותחת התאחדות המלונות במאבק כנגד האתר.

חוות-דעת משפטית שהגישה לאחרונה לעיריית תל-אביב באמצעות עו"ד כרמית בר-און ממשרד יהודה רוה, המתמחה בדיני מלונאות, קובעת כי תופעת השכרת הדירות לתיירים מעודדת "כלכלה שחורה", מנוגדת לחוק התכנון והבנייה, לחוק רישוי עסקים ולחוקי המיסוי, ומפלה בין עסקים קטנים לגדולים בעיר.

עוד קובעת חוות-הדעת כי למרות הפרת החוקים, העירייה אינה עושה דבר כדי לאכוף על משכירי הדירות את החוקים שעליהם היא אמונה.

"עיריית תל-אביב מודעת היטב לפעילות אתרי האינטרנט שבאמצעותם מושכרות דירות לתיירים, אך היא אינה עושה דבר כדי לאכוף על משכירי הדירות את החוקים עליהם היא אמונה", כותבת עו"ד בר-און. "תופעת השכרת דירות מגורים לתיירים ולאורחים מזדמנים הפכה רווחת מאוד בעיר תל-אביב ובסביבתה", היא מדגישה בחוות-דעתה, ומציינת כי בשנה האחרונה זינק מספר ההזמנות בישראל באמצעות האתר לדירות מגורים לתיירים ואורחים מזדמנים ב-400%. כך, בעוד שבאזור תל-אביב מוצעים 7,000 חדרי מלון, אתרי ההשכרות מציעים בתל-אביב בלבד למעלה מ-6,000 דירות להשכרה.

בר-און בחנה את תופעת השכרת דירות מגורים לתיירים לאור החוק והפסיקה. לטענתה, "לאור החוקים והתקנות ופסיקת בתי המשפט, אנו בדעה שאסור לעיריית תל-אביב להתיר או להכשיר את פעילותם הפיראטית והבלתי מוסדרת של משכירי דירות מגורים לתיירים מזדמנים, כיוון שפעילות השכרה מעין זו הינה פעולה עסקית לכל דבר ועניין המצריכה אישורים והיתרים אשר נועדו להגן על הציבור הרחב".

בהקשר להפרת חוקי התכנון והבנייה נאמר בחוות-הדעת כי "כאשר תוכנית בניין עיר קובעת כי ייעוד הקרקע למגורים, לא ניתן להשתמש בה לייעוד של מלונאות ונופש".

עוד כותבת בר-און כי בהכשרת פעילותם של משכירי הדירות "יש כדי לרוקן מתוכן את הליכי התכנון והמינהל התקין ברשות השלטונית, שכן יש בה כדי להפר ברגל גסה את הוראות תוכנית בניין עיר הרלוונטית לכל אזור ואזור".

עוד נאמר בחוות-הדעת כי "לא יעלה על הדעת שהעירייה, המופקדת על ההכנה וההגשה של תוכניות מתאר לעיר תל-אביב, תיתן יד לשינוי 'דה פקטו' של ייעוד הקרקע על-ידי הפיכת קרקע שייעודה למגורים לקרקע שייעודה אכסון מלונאי".

בהקשר לחוק רישוי עסקים נכתב כי אף שהמחוקק ביקש לוודא כי עסקים שייפתחו לא יפריעו לציבור או יסכנו אותו, ויהיו תחת פיקוח, ככל שהחדרים או הדירה בה נמצאים החדרים מושכרים לעתים תכופות יותר - כך גדלה הסכנה לשלום הציבור ובריאותו. "ציבור" לעניין זה יכול להיות הן האורחים בחדרים שיש לדאוג להם לתנאים נאותים והן "הציבור האחר" - שגר בדירות או בבניינים סמוכים ושעסק ההשכרה לתיירים או לאורחים מזדמנים הופכים מבחינתו למטרד של רעש, צפיפות ושימוש יתר.

נושא נוסף הוא הפרת חוקי המיסוי. "משכירי הדירות נהנים מפטורים שונים ממס ומשיעורי מס מופחתים שאינם מגיעים להם כמי שמי שמפעילים עסק לכל דבר ועניין בדירותיהם", נכתב בחוות-הדעת.

כך למשל, מציינת בר-און כי נוסף לעובדה שהדירות המושכרות אינן יכולות להיחשב כ"דירות מגורים" לצורך חוק המקרקעין (הגדרה שמקנה להן, בהתקיים התנאים בחוק, פטור ממס שבח וממס רכישה), תעריפי הארנונה המוטלים על דירות אלה נמוכים באופן ניכר מהתעריפים המוטלים על בתי-המלון.

זאת ועוד, גם במישור של מס הכנסה יוצא המשק מופסד. "בעוד שבתי-המלון מדווחים על הכנסותיהם למס הכנסה ומשלמים מס כמתחייב, חלק ניכר ממשכירי הדירות לתיירים אינם מדווחים על הכנסותיהם", נכתב.

בר-און אף מציינת כי מעבר להפרות הרבות של החוקים, התנהלותה של העירייה בנושא מקדמת אפליה בין בתי עסק. "כלל ידוע במשפט הישראלי הינו כי אל לרשות ציבורית לפעול בצורה שיש בה כדי יצירת אפליה בין דומים", כותבת בר-און. על כן, היא מוסיפה, "לא נותר אלא לתהות מדוע בכל זאת נוקטת העירייה גישה מפלה כלפי בעלי עסקים במחוזותיה, בכך שהיא מאפשרת למשכירי דירות לפעול בניגוד לחוק ולתוכניות מתאר עירוניות, ובכך 'מכשירה' פעילות בלתי חוקית ובלתי מוסדרת של משכירי דירות מגורים לתיירים ואורחים מזדמנים".

בר-און מדגישה כי כל 'הכשרה' שתיתן העירייה לפעילות הבלתי חוקית והבלתי מוסדרת של משכירי הדירות לתיירים מזדמנים - יוצרת אפליה בין המלונות הפועלים כדין, אשר מחויבים לעמוד בכל הדרישות של החוקים השונים בקשר עם פעילותם העסקית לבין משכירי הדירות לתיירים מזדמנים אשר אינם נדרשים, לפי שעה, לעמוד בדרישות החוק השונות. "הרשות המקומית אינה יכולה להעלים עין מפעילות ההשכרה הבלתי מוסדרת והבלתי חוקית לתיירים ואורחים מזדמנים, תוך אפליית בתי-המלון בעיר שומרי החוק".

מעיריית תל-אביב נמסר בתגובה: "הוועדה המקומית מקדמת מספר רב של תוכניות הכוללות תוספת אלפי חדרי מלון בעיר, על מנת לתת מענה לביקוש הרב. באשר להשכרת חדרים בבתים פרטיים, מאחר שמדובר בדירות ששוהים בהן גם דייריהן וגם תיירים, הגבול בין שימוש למגורים לבין שימוש תיירותי דק. אם מדובר בדירות מגורים המושכרות לתיירים על בסיס יומי או שבועי, מדובר בשימוש חורג המצריך קבלת היתר מהוועדה המקומית, ואדם הנתפס עובר עבירה יועמד לדין. יצוין כי ישנו קושי לפקח על הנושא ואם לא מתקבלות תלונות מדיירים, העירייה לא תדע על כך".

ביולי 2010 אישר הסנאט של מדינת ניו-יורק חוק לפיו הפעלת דירת מגורים כמלון ארעי אסורה. על-פי פרסומים שונים, גם התובע הכללי בניו-יורק החל לנהל הליכים משפטיים נגד משכירי הדירות בטענה להפרת החוק ולאי-דיווח על הכנסות שמסתכמות בעשרות מיליוני דולרים בשנה.

גם בברלין, כך לפי חוות-הדעת שהגישה התאחדות המלונות, "יזם בית המחוקקים חקיקה לפיה יוטל קנס כבד על בעל דירה המשכיר את דירתו למטרות מסחריות". החקיקה באה בתגובה ללחץ שהופעל על-ידי תושבי ברלין, הטוענים כי השכרת דירות לתיירים אינה מאפשרת להם לשכור דירות בעיר במחירים מתקבלים על הדעת.