"האשמים במחירי הדיור - רוכשי דירות להשקעה"

משקיעי הנדל"ן הם הגורם העיקרי לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות, ולמעשה בנטרול המשקיעים לא הייתה מצוקת דיור בישראל - כך קובע הכלכלן אלכס זבז'ינסקי מבית ההשקעות מיטב-דש.

זבז'ינסקי בוחן את הנתונים שפורסמו לאחרונה בשוק הנדל"ן וקובע כי כבר החלה התקררות ניכרת בשוק: "כמות הדירות החדשות שנבנו לשימוש עצמי של בעל הקרקע (בנה ביתך) מגלם ששוק הדיור כבר נכנס לקיפאון עמוק עם ירידה חדה בחודשים האחרונים. בשנים האחרונות כמות דירות אלה הייתה דומה לדירות שנמכרו מקבלנים, אך לאחרונה נפתח פער גדול. גם בדירות שנמכרו מקבלנים נרשמה ירידה קלה שעדיין לא מבשרת על שינוי המגמה. ניכרת האטה בקצב השנתי של מכירות הדירות באזורים רבים למעט תל אביב ואזור הצפון".

זבז'ינסקי מנתח את סקר הוצאות משקי הבית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומציין כי בשנים 2007-2012 נרשמה עלייה חדה במספר משקי הבית שברשותם יותר מדירה אחת - מ-2.5% ל-7.9%. במילים פשוטות: יותר ויותר ישראלים נהרו להשקיע בענף הנדל"ן בשל הריבית הנמוכה במשק וקריסת הבורסה במפולת 2008.

"פירושה של העלייה שמספר דירות שנרכשו להשקעה בשנים אלו עומד על כ-130 אלף לפחות, בהנחה שכל משקיע רכש רק דירה אחת, ומהווה קרוב לשני שליש (!) מסך התחלות הבנייה בשנים אלו", מציין זבז'ינסקי. אלמלא המשקיעים, כמות התחלות בנייה הייתה מספיקה לענות לביקושים של משקי בית חדשים. לכן, למשקיעים הייתה תרומה נכבדה ביותר לביקוש בשוק הדיור בשנים האחרונות".

מהסקר עולה גם שמספר משקי הבית הגרים בשכירות עלה בכ-80 אלף באותן שנים. במילים אחרות ,ישנו עודף של 50 אלף דירות להשכרה. כיצד, אם כן, ניתן להסביר את העלייה במחירי השכירות בשנים האחרונות? זבז'ינסקי טוען כי שוק השכירות מגיב לאט ואת ההשפעה אנו צפויים לראות בהמשך: "להבדיל משוק הדיור בבעלות בו הביקוש מושפע מהתחלות הבנייה, שוק השכירות מושפע בפיגור מכמות הדירות שבנייתן הסתיימה. השיא בגמר בנייה צפוי להיות בשנת 2014 כאשר תסתיים בנייתן של הדירות שהחלה בשנת 2011. אז עודף דירות להשכרה שנרכשו ע"י המשקיעים צפוי לבוא לידי ביטוי ולמתן עליות המחירים בשוק השכירות שמשפיעות ישירות על מדד המחירים".

זבז'ינסקי מעריך שהביקושים לדירות יירדו השנה בשל העלייה באבטלה, הגבלות בנק ישראל וההאטה בצריכה הפרטית.