הזינוק במספר הישראלים שרכשו דירות להשקעה בעשור האחרון נובע מהעלאת המס על הבורסה, המשבר בשווקים מ-2007 והפחתת הריבית, לה מגיבים המשקיעים "בעוצמה רבה". כך עולה מדוח שפרסם היום (ד') בנק ישראל, הסוקר את דפוסי ההשקעה של משקיעי הנדל"ן בישראל.
הדוח מתמקד בשנים 2003-2012, אז עלה חלקם של משקי הבית המחזיקים בשתי דירות ויותר מ-3.2% ל-7.9%. עלייה זו החלה בשנת 2003, ככל הנראה בעקבות הטלת מס על רווחי הון בבורסה. ב-2007 התגבר קצב רכישות הדירות להשקעה בשל המשבר בשוקי ההון בישראל ובעולם ותחילת מגמת הורדת הריבית.
בנק ישראל טוען גם שהיקף רכישת הדירות להשקעה פחת בשנים 2011-2012 בשל הטלת ההגבלות בשוק המשכנתאות, אולם המספרים מראים שלא מדובר בשינוי דרמטי: "בשנים אלה, ההסתברות שמשקיע רכש דירה עמדה על כ-90% מרמתה ערב הצעדים שננקטו בתחום המיסוי והאשראי, בדומה להסתברות בשנים 2003-2007".
המשקיעים, לפי הדוח, מתמקדים בעיקר בתל-אביב, שם שוק השכירות משוכלל יותר. בדוח מודה בעצם בנק ישראל כי בשנים האחרונות התרחבה הפעילות הספקולטיבית בשוק הנדל"ן, בעוד המשקיעים מחפשים לגזור רווחי הון: "חלקן של הרכישות במרכז הארץ (מחוזות תל אביב והמרכז), מתוך סך הרכישות של המשקיעים, התרחב מאוד באמצע העשור הקודם, ולאחר מכן הוא התרחב בפריפריה (ראו איור 2 בתחתית הכתבה - ע.ב.י). הסבר אפשרי לכך הוא שמחיריהן היחסיים של דירות במרכז עלו מאוד בתחילת התקופה ונשאו רווח הון, ובהמשך התרחשה תופעה דומה בפריפריה; כמו כן, התשואה מהשכרת דירות ירדה בכל הארץ, אולם בצפון היא נותרה גבוהה יחסית גם במהלך המחצית השנייה של העשור הקודם".
אז היכן מתמקדים משקיעי הנדל"ן? לפי הדוח, הם תרים אחר דירות קטנות יחסית מיד-שנייה. "למשקיעים יש נטייה חזקה לרכוש דירות במחוזות חיפה ות"א, נטייה פחות חזקה לרכוש בפריפריה, ונטייה חלשה יחסית לרכוש במחוזות המרכז וירושלים. הם נוטים לרכוש דירות ביישובים יהודיים גדולים", נכתב בדוח.
כצפוי, בדוח צוין כי העלאת הריבית מרתיעה משקיעים, כשם שתשואה גבוהה יותר מושכת אותם, אולם בדוח של בנק ישראל ניתן להתרשם ממספרים השופכים אור על תחושת הבטן. בבנק מתייחסים לתשואה העודפת שמקבלים משקיעים על השכרת דירות, כלומר הפער בין התשואה על השכרת הדירה לבין אפיקי השקעה סולידיים אחרים כמו פיקדונות צמודי מדד ל-10 שנים ומעלה. ככל שפער התשואות האמור גדול יותר, כך עולה הסבירות שמשקיע ירכוש דירה.
"כל גידול של נקודת אחוז בתשואה העודפת מעלה את ההסתברות בכ-22%", נכתב בדוח. "גם הריבית לטווח קצר יותר משפיעה על התנהגות המשקיעים, וכל עלייה של נקודת אחוז בשער הריבית הצפויה לשנה קדימה מפחיתה את ההסתברות בכ-8%, יחסית למי שאינו משקיע. נראה כי משקיעים מגיבים בעוצמה רבה מאחרים לשינויים בשער הריבית הצפויה משום שהם יותר מו?נעים משיקולים כלכליים. בתקופה שלאחר נקיטת הצעדים השפעת שער הריבית פחתה בשליש".