"עודף ההיצע בנדל"ן למשרדים לא יביא צניחה"

לאורך שנים בלטו שתי קבוצות ביטוח מעל ליתר בכל הנוגע להשקעות ישירות בנדל"ן - מגדל וכלל ביטוח. מבחינת הפניקס, זה מה שמסמן יותר מכל את העתיד הוורוד שצפוי לפורטפוליו ההחזקות הישירות בנדל"ן שלה, ומסביר את הצמיחה הגדולה שלה בתחום לאחרונה.

מדוע? את ההשקעות של כלל ביטוח ניהל עד לפני כשנה רועי יקיר, שכיום מכהן כמנכ"ל הפניקס השקעות ופיננסים, וכמנהל ההשקעות הראשי של קבוצת הפניקס. את ההשקעות בנדל"ן במגדל ניהל במשך שנים שלמה גוטמן, שמכהן כיום כמשנה למנכ"ל הפניקס השקעות ופיננסים, וכמנהל תחום הנדל"ן וקרנות ההשקעה בקבוצה.

בריאיון מיוחד של השניים ל"גלובס" אנו חושפים עתה את תיק ההשקעה הישירה של קבוצת הפניקס בנדל"ן, שעומד כיום על כ-2.62 מיליארד שקל וכולל כ-24 נכסים. 16 מהם הם נכסים להשקעה, בהיקף הון עצמי של 1.85 מיליארד שקל בארץ, שבעה נכסים להשקעה בהיקף הון עצמי של חצי מיליארד שקל בחו"ל, ונכס אחד בהיקף הון עצמי של 270 מיליון שקל לשימוש עצמי.

נוסף על התיק האמור, להפניקס החזקה משמעותית נוספת בתחום הנושק להשקעות המניבות בנדל"ן: בעלות על רשת הדיור המוגן "עד 120", שאינה נכללת בתיק הנדל"ן. "יש ביקושים למוצרים כאלה עם התבגרות האוכלוסייה. נתרחב בתחום הזה", אומרים בהפניקס.

על כל פנים, התשואה הנדל"נית המשוקללת בשנת 2013 בפורטפוליו הנדל"ן של הפניקס עמדה על שיעור של יותר מ-9%, ופורטפוליו ההשקעות הישירות בנדל"ן של הפניקס מהווה כ-4.65% מנכסי העמיתים (וכ-6% מתיק הפוליסות המשתתפות).

מדובר בתיק בעל שיעורי צמיחה אדירים. לדברי רועי יקיר, "הפניקס קיבלה החלטה לפני כמה שנים לצמוח בנדל"ן. בשנים אחדות שילשנו את התיק, וכמעט סגרנו את הפער עם המתחרים הגדולים".

ואכן, בסוף 2009 היקף הנדל"ן להשקעה של הפניקס (ללא נדל"ן לשימוש עצמי) עמד על 405 מיליון שקל, ובסוף 2010 הוא גדל באופן לא משמעותי, לכ-450 מיליון שקל. ב-2011 התיק כבר גדל לכ-815 מיליון שקל, וב-2012 צמח לכ-1.32 מיליארד שקל, שגדלו ב-2013 לתיק של 2.35 מיליארד שקל.

יקיר: "נדל"ן מניב הוא נכס חיוני בתיק ההשקעות לעמיתים וגם בנוסטרו. כיום אנו בהיקפים של 4%-6% מהתיקים של העמיתים, ומתכוונים להמשיך לגדול גם כשיעור מהתיק. נתקרב לתיק נדל"ן בשיעורים דו-ספרתיים בשנים הקרובות בכספי העמיתים.

"אנו גוף מוסדי שיודע לעשות עסקאות מוסדיות קלאסיות בנדל"ן, אבל אנו גם יודעים לבצע עסקאות פחות קלאסיות, ולחשוב גם מחוץ לקופסה. יש פה כסף והרבה ניסיון, עם תרבות של עשייה. אנו פרו-אקטיביים: גם מחפשים ויוזמים עסקאות, ולא רק מחכים לעסקאות שיגיעו אלינו".

גוטמן: "זה מוצר שמתאים לטווח ארוך, ומהווה עוגן בתיק ההשקעות. מדובר ברכיב עם תזרים שוטף, שניתן לרוב לחיזוי, ועם תנודתיות נמוכה. האפיק הזה נותן לאורך השנים תשואה עודפת על האג"ח הממשלתיות, הגנה מפני אינפלציה, אפסייד עתידי, וגם נותן הגנה עם בטוחה ברמה גבוהה".

לא אחת נשמעות בשוק טענות שמוסדיים רבים "רצים" מהר וחזק מדי להשקעה ישירה בנדל"ן, מבלי להתחשב בסיכון. בהפניקס מבהירים שהם מודעים לכך שהשקעה בנדל"ן הולכת לא רק בכיוון אחד, מעלה. "הנדל"ן אינו מוצר חסר סיכון", אומרים השניים, ומבהירים ש"בין היתר מדובר במוצר ריאלי לא סחיר, כך שבמצב שוק בעייתי עלולה להיות בעיה להנזיל אותו. עם זאת, בסקטור האפיקים הלא-סחירים הוא כנראה התחום הכי סחיר. נוסף על כך, נדרשת פלטפורמה ניהולית ייעודית ומנוסה בתחום, וברכישת נדל"ן מחוץ לישראל יש גם חשיפה לסיכוני מט"ח ואינפלציה".

מהם הקריטריונים שלכם להשקעה בתחום?

גוטמן: "מילת המפתח היא פיזור וניהול סיכונים. בהפניקס אנו מנהלים סיכונים ברמת כל הפורטפוליו, וגם ברמת הנכס הבודד. אנו משקיעים בישראל, בארה"ב ובמערב אירופה (בעיקר בגרמניה ובאנגליה), ובעיקר בבנייני משרדים, נדל"ן למסחר ומגורים בחו"ל. בישראל הולכים על פריים לוקיישן, ובחו"ל אנו הולכים על נכסים המוגדרים A או B במיקומים משניים. אנו אוהבים שוכרים ברמה גבוהה, עם תפוסה מלאה וגם בתפוסה חלקית - מה שנותן לנו הזדמנויות לעסקאות ערך. אנו משקיעים בבניינים באיכות בנייה גבוהה, ובחו"ל אנו משקיעים עם שותפים".

ישנם חששות מכך ששוק הנדל"ן המניב, המסחרי וגם למגורים, נמצא לקראת בועה או בתוכה. אתם מסכימים?

גוטמן: "לגבי המשרדים: ראשית, יש עובדה שב-2017 ייצאו לשוק הרבה מ"ר של משרדים. יש כיום שתי אסכולות בשוק, שאחת מהן גורסת שיהיה פה אסון. איני חושב שיהיה פה אסון. ברור שעודף ההיצע יביא לשינוי במחירים - אולי 10%-20% - אבל איני רואה שחיקה של עשרות רבות של אחוזים. תחזיות אימים דומות היו גם בזמן התפוצצות בועת הדוט-קום, וראו שעודפי ההיצע נבלעו בשוק תוך זמן לא רב. אני לא פוסל המשך רכישת נדל"ן למשרדים גם עתה, אבל הזהירות וניהול הסיכון ינחו אותנו בביצוע הרכישות".

"אין ספק שהנדל"ן המסחרי נמצא ברוויה, ואין עודפי ביקוש. יש הרבה תלונות של שוכרים על עומס הפדיון. לדעתי נכסים מרכזיים ואיכותיים ישגשגו והבינוניים יידחו למטה. יכול להיות איזשהו תיקון במחירי השכירויות, אבל אני לא רואה סטייה משמעותית משיווי המשקל. בנדל"ן למגורים יש מאמצים גדולים, כרגע עדיין ללא הצלחה, להוזיל את מחירי הדירות".

מה דעתכם על תוכנית המדינה בנוגע לנדל"ן להשכרה למגורים, ועל הכוונה לשלב את הכסף המוסדי בתחום זה?

יקיר: "אנו ניכנס אם נקבל תשואות נאותות. בשביל עמידה בתנאי זה בשוק המקומי נראה שאין מנוס ממתן סוג של רשת ביטחון או סבסוד. זה קורה בפרויקטים של תשתית, ולדעתי בניית דירות להשכרה זה פרויקט תשתית לאומי ממשי".

גוטמן: "אנו כמוסדיים צריכים וחייבים להיות שם. זה אינטרס לאומי, ואני לא רואה סיבה שנשקיע בדירה בטקסס ולא בישראל. ההבדל הוא בתשואות וברצון של המדינה ברצון לשתף את המוסדיים באמצעות בטוחות".

מה דעתכם לגבי השקעה בנדל"ן גם באמצעות קרנות להשקעה?

יקיר: "אנו לא פוסלים את המכשיר. מדובר במכשיר משלים. נבחן זאת במצבים מיוחדים, כגון בגיאוגרפיות שאין לנו דרך אחרת להשקיע בהן, או במקרים שבהם נקבל תנאים טובים".

בארץ:

■ 25% בקניונים מול הים באילת וסטאר סנטר באשדוד

■ בית ריטליקס באזור תעשייה צפוני ברעננה

■ קרקע של 13 דונם בדבורה הנביאה ברמת החייל בת"א

■ בית ת.ה.ל באבן גבירול בת"א. שת"פ עם 'העיר החדשה'

■ 40% מקניוני רננים ברעננה וסביונים ביהוד

■ מגדלי שקל ברחוב ז'בוטינסקי בבני ברק

■ שותפות בבית פריסקייל באריה שנקר, בהרצליה פיתוח

בחו"ל:

■ 20% מ-Huntington Center בקולומבוס אוהיו שבארה"ב, שנרכש ביוני 2012

■ 49% מ-Cortland Portfolio ביוסטון ובדאלאס שבטקסס וג'קסונוויל שבפלורידה ארה"ב שנרכשו באוקטובר 2012

■ 24.5% מפורטפוליו נכסים מסחריים ביוסטון, בדאלאס ובסאן אנטוניו שבטקסס ארה"ב שנרכשו בדצמבר 2012

■ 49% מ-The Colonnade בדאלאס שבטקסס ארה"ב, שנרכשו במארס 2013

■ 40% מ-200 Plaza Drive בניו ג'רזי שבארה"ב, שנרכש ביוני 2013