האם הירידה במחירי הדירות נראית באופק?

נדמה שאין דבר יותר ישראלי בזמנים אלו מהעיסוק בסוגיית הדיור. כמעט בכל מפגש חברתי, שיחת מסדרון או שיחת סלון, צץ העניין הזה: מה יהיה עם המחירים - יירדו או לא יירדו? לקנות? למכור? והאם לשם שינוי אפשר להאמין לפוליטיקאים שהעלו את הנושא הזה על ראש שמחתם ושמפגיזים אותנו כמעט בכל יום עם בליץ סיסמאות, רעיונות תכניות וקבינטים חדשים לטיפול בעניין.

נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, נמנית לכאורה על אלו המאמינים לממשלה. בכנס כלכלי שהתקיים השבוע התייחסה הנגידה לנתון החשוב של התחלות וגמר הבנייה ל-2013 שפרסם הלמ"ס לאחרונה ואמרה כי "45,000 התחלות ומעל ל-40,000 גמרי בנייה --מעל לביקוש הבסיסי לדירות הנובע מהגידול במספר משקי הבית, היא התפתחות חיובית. אם מגמה זו תתמיד—וניכר שהממשלה עושה מאמצים בכיוון זה—ואם היא תכלול את אזורי הביקוש, היא תפעל להפחית את הלחץ ולייצב את מחירי הדירות".

כהרגלם של אנשי בנק ישראל, סוגית מחירי הדיור מגולגלת על ידי פלוג לפתחה של הממשלה. זאת תרגולת מוכרת של אנשי הבנק שמנסים להרחיק עצמם כמה שניתן מן הנושא ולהפיל את כל תיק הזינוק במחירי הדיור על הממשלה האחראית באמצעות השליטה על הקרקעות על צד ההיצע של השוק. הסיבה לכך, כמובן, היא ניסיון להסב את תשומת הלב הציבורית ואת חיצי הביקורת מבנק ישראל עצמו שבאמצעות מדיניות הריבית הנמוכה שלו היה אחראי יותר מכל דבר אחר על ניפוח צד הביקוש לממדים מבהילים.

הנתונים מראים בברור כי מאז החל בנק ישראל להוריד את הריבית באופן אגרסיבי מכ-4% עם פרוץ המשבר הפיננסי בספטמבר 2008 ועד ל-0.75% בלבד כיום, זינקה יתרת ההלוואות לדיור של הציבור ביותר מ-40% לרמת שיא של למעלה מ-290 מיליארד שקל. בדבריה באותו הכנס ציינה פלוג כי "הגידול המהיר בהיקף המשכנתאות ובמשקלן בתיק האשראי של הבנקים מהווים גורם סיכון, וככל שידרשו צעדים נוספים לא נהסס לנקוט בהם". אבל למעשה, בבנק לא באמת רואים בגידול במשכנתאות גורם סיכון אלא ההיפך מכך – הסיכון האמיתי בעיני כל הבנקאים באשר הם הוא דווקא ירידה ביצירת משכנתאות חדשות.

זאת משום שבמהלך 5 השנים האחרונות מאז פרוץ המשבר הפיננסי העולמי הפכו משקי הבית למשענת העיקרית של הבנקים בישראל. האשראי למגזר העסקי באותה תקופה קפא על רמה של 390 מיליארד שקל, ומקור הצמיחה היחידי במערכת הבנקאית היום הוא המשכנתאות, שבדיעבד מסתמנות כתחום מסוכן הרבה פחות מהלוואות הענק שניתנו לטייקונים מתוחכמים ו"בטוחים" כמו דנקנר, עופר וזיסר.

והצמיחה היא מדהימה: אם בשנת 2008 נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של כ-30 מיליארד שקל בשנה החולפת זינק הנתון ללא פחות מ- 51.7 מיליארד שקל. זה כסף גדול וזה כסף בטוח: הישראלי הרי יהפוך עולמות ו"יתאבד" על הבית שלו לפני שייתן לבנק לקחת לו אותו.

פלוג מדברת על "הפחתת הלחץ" ו"ייצוב מחירי הדירות" אבל רוב הלחץ וסחרור המחירים אותו יש לייצב מגיע מהכיוון שלה. יהיה זה הימור בטוח להניח כי את ההשלכות של ההחלטה האחרונה על הפחתת הריבית ל-0.75% נראה כבר בנתוני המשכנתאות של מרץ שצפויים לעלות משמעותית. בסופו של יום: כאשר כל 100 אלף שקל במשכנתא מיתרגמים להחזר של 500-600 שקל בלבד בחודש, הפיתוי הוא עצום.

אם כך, האם נגזר על זוגות צעירים להמשיך ולראות את חלום הדירה מתרחק? לגמרי לא בטוח . הנתונים שהציגה פלוג אינם בעלי חשיבות מינורית. אמנם רמה של 45 אלף התחלות הבניה נרשמה כבר שלוש שנים ברצף. ואמנם היא רחוקה מאוד מהשיאים של שנות ה-90 בזמן גל העלייה הגדול מבריה"מ שהגיעו ל-70 אלף יח"ד, אבל למספרים הללו מתחיל להיות אפקט מצטבר.

המיתון בן העשור (1997-2007) בשוק הנדל"ן – כן, נדל"ן בישראל יכול גם לרדת – הביא באופן טבעי לירידה דרסטית בהתחלות הבניה – לרמה שנתית של כ-30 אלף בשנים הראשונות של האלף - וכך נוצר מחסור אמיתי של דירות בשוק כאשר התעורר הביקוש מחדש. בתחום איטי יחסית כמו ענף הבניין לקח זמן להדביק את הפיגור הזה, אבל לאחר מספר שנים רצופות של רמת התחלות גבוהה של סביב 45 אלף, ועוד יותר מכך של רמות גמר בנייה גבוהות של כ-42 אלף – עליה של 12% משנה קודמת ולמעשה שיא שלא נראה מאז תחילת העשור הקודם – יש להניח שהגירעון ההיסטורי במספר הדירות כוסה. נתונים נוספים אשר תומכים בכך הם המספר הגבוה – כ-92 אלף – של סה"כ דירות בבנייה פעילה, והרמה של מלאי דירות לא מכור – כ-22 אלף - שנרשמה בסוף 2013.

אז אמנם בנק ישראל נראה כמי שמוכן להמשיך ולפגוע בסיכוי שתמונת ההיצע המשופרת הזו תביא סוף סוף לירידת מחירים, אבל אולי מותר לנו לתלות תקווה דווקא בפוליטיקאים שכולנו אוהבים להשמיץ ושזכו עד כה ביושר בחוסר אמון מצד הציבור. אם רק חלק קטן מהתכניות שרוקמים האדונים לפיד, אריאל וליברמן יתגשם, ואם רק יופקו לקחים מהטעויות הטקטיות הקשות שנעשו בעבר כמו שיווק אותם אלפי יח"ד מתוכננות במנות קטנות מדי, הרי שרמות של 50 אלף התחלות בנייה ויותר אינן חלום כה רחוק. רמות כאלו של התחלות בניה, ובהתאם סך דירות בבניה פעילה, כבר מתחילות להזכיר את השיאים של שנות ה-90, ובמצב כזה תרגום ההיצע העודף לירידת מחיר ניכרת הוא רק עניין של זמן .

ניצן כהן הוא עיתונאי ופרשן כלכלי.