"התרחיש הקיצון מבחינת השפעת שוק משכנתאות על משקי הבית בישראל הוא לא רק עליית ריבית, אלא שינוי בשוק העבודה ושיעורי האבטלה", כך אמר הבוקר (ה') המפקח על הבנקים בכנס בנושא משכנתאות שהתקיים בקריה האקדמית אונו בהנחיית החשב הכללי באוצר לשעבר פרופ' ירון זליכה דיקן הפקולטה למינהל עסקים. "החשש שלנו הוא שמשק בית יאבד חלק מהכנסתו, ולא יוכל להחזיר את המשכנתא. כשמחברים לזה את התרחיש של ירידת מחירי דירות בישראל שקרן המטבע העולמית זיהתה, מקבלים בעיה קשה והיא בראש ובראשונה של הלווים, הרבה יותר מאשר הבנקים".
זקן התייחס למגבלות שהוטלו בשנתיים האחרונות על שוק המשכנתאות, ונימק את הצעדים בכך שאלה מגנים על נוטלי המשכנתאות מתרחיש אימים של אי החזר המשכנתא. "הפיתרון למחירי הדירות טמון בצד ההיצע" אמר זקן. "אשראי זה כמו סם, כשהוא זול אפשר להתרגל אליו בקלות. משק בית צריך להסתכל על הטווח הארוך, כולל מה הסיכונים הגלומים באשראי. אם הריבית תעלה הבנקים לא יפגעו כמו עשרות אלפי משפחות שיפגעו כי לא יוכלו להחזיר משכנתא, והצרה שלהן תהייה הרבה יותר גדולה משל הבנקים. לכן המגבלות שהטלנו נועדו להגן על הלווים וגם על המערכת הבנקאית".
זקן הוסיף כי "הצעדים שעשינו השפיעו על שוק המשכנתאות, ועדיין כשמסתכלים על התיק כולו רואים סיכון גם ללווים וגם למערכת הבנקאית שנובע מהיקף המשכנתאות, וככל שיידרש נבחן גם צעדים נוספים. כדי שלא יהיו נפגעי משכנתאות, הטלנו את המגבלות שהטלנו. אם מחירי הדירות עולים התשובה היא לא לתת משכנתא יותר גדולה, או הלוואה ל-50 שנה, אלא הפיתרון צריך להיות בצד ההיצע". על השאלה מדוע לא לראות במשכנתאות שנוטל זוג צעיר שרוכש דירה ראשונה כהוצאה מוכרת למס, כפי שנהוג בארה"ב, השיב זקן כי "צעדים כאלה רק יחמירו את הבעיה. נראה הקלה לקבוצת אוכלוסיה מסוימת אבל הביקוש יעלה ומחירי הדירות שוב יעלו".
זקן מנה את המגבלות שהוטלו על שוק המשכנתאות, והתייחס גם לביקורת שהוטחה עם ההכרזה עליהן: "הצעדים שעשינו שיפרו את המצב, כי הם הגנו על נוטלי המשכנתאות" אמר זקן. "נכון שמחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-8% , אבל אני יכול לומר בביטחון שכל משכנתא שניתנה בשנה האחרונה, היא פחות מסוכנת, כי חלק גדול ממנה בריבית קבועה, או בריבית משתנה כל חמש שנים. צריך לזכור שבשנת 2009 הרכב המשכנתאות עמד על 80% פריים, והיום הוא ירד לשליש. הסיכון ירד כי חלק מהמשכנתאות היום הן בריבית קבועה כאשר לפי ההנחיה שלנו שליש מהן חייב להיות היום בריבית קבועה".
זקן המשיך עוד "צעד נוסף שעשינו שאין יותר שיעור מימון גבוה מ-75%, וגם הוא מקטין את הסיכון ללווה. בנוסף, כושר ההחזר הוא אחד הדברים הכי מהותיים, וגם את שיעורי ההחזר ביחס חהכנסה הגבלנו. המגבלה האחרונה שהטלנו קשורה לתקופה הסופית לפירעון. בדיאלוג בין נוטל המשכנתא הטיפוסי לבין הבנק, נוטל המשכנתא נוטה להאריך את תקופת המשכנתא כדי שההחזר החודשי יירד, והוא יוכל לקנות דירה. ההחזר אולי יורד אבל ההחייבות גדלה מ-20 שנה ל-30 שנה ויכולה להגיע עד לפנסיה. לכן הגבלנו את המשכנתאות למקסימום 30 שנה, וההיבט הכי משמעותי הוא שהחלק של הריבית הקבועה גדל".
זקן התייחס למצב הכלכלי וציין כי התנאים המאקרו כלכליים במשק הם טובים יחסית, כאשפר פוטנציאל הצמיחה טרם נוצל, הריביות נמוכות, ישנם ביקושים לדירות שאף עלו בשנתיים האחרונות מצידם של רוכשי דירה ראשונה, וישנן עליות בהתחלות הבנייה. "הבעיה היא שכהביקוש גדול מההיצע, אנחנו מקבלים גידול בהיקף העסקאות ועליה מואצת במחיר. כדי להוריד את מחירי הדירות המפתח הוא בצד ההיצע ולא בצד המשכנתאות".
"יש מאפייני סיכון למשכנתאות"
זקן הזכיר כי היו תקופות שמחירי הדירות ירדו ריאלית, והיום ברור שמחירי הדירות גבוהים, הן בהתייחס למשכורות והן למטרים רבועים. "העלייה המואצת במחירי הדירות ובהיקפי העסקאות הביאו לגידול מתמשך באשראי לדיור למעל מ-10% לשנה בחמש השנים האחרונות. רואים גם הפסדי אשראי נמוכים במשכנתאות, ולכאורה נראה שהמשכנתאות בטוחות, אך יש מאפייני סיכון למשכנתאות. לפני 15 שנה המשכנתאות היו סטנדרטיות, ל-20 שנה בריבית קבועה צמודה למדד. והמאפיינים האלה נפרצו. בשורה התחתונה חלה עליה בסיכון האשראי לדיור, והסיכון גלום במשכנתאות בראש ובראשונה ללווים וגם למלווים".
לדבריו, "היקף המשכנאות שהלוו הבנקים עומד על 240 מיליארד שקל נכון להיום. קרוב לשליש מתיק האשראי שלהבנקים הוא במשכנתאות. היום הביצועים עומדים על למעלה מ-4 מיליארד שקל בחודש וזה הרבה ביחס לעבר. המשמעות של המספרים האלה כי שנטל חוב המשכנתא על הציבור גדל".
זקן הסביר כי הפיקוח על הבנקים השתמש במרבית הכלים שהיו בידיו, ובהם דרישות להגבלת מימון, אך הצעד המרכזי היה במאי 2011 כאשר הריבית המשתנה הלא צמודה הוגבלה לשליש מהרכב ההלוואה. צעד זה אגב, גרר ביקורת קשה וטענה לייקור המשכנתאות. "אם לפני כמה שנים ראינו משכנתאות שכמעט 100% מהם היו מבוססות על פריים היום המצב הוא ש-30% מהן יכול להיות מבוסס על פריים. היתה ביקורת על ייקור המשכנתא, אך בטווח הארוך הסיכון ללווה קטן" אמר זקן. "בנובמבר 2012 הגבלנו את שיעור המימון לפי סוג הרוכש- משקיעים 50%, משפרי דיור - 70% ודירה ראשונה - 75%".
החשב הכללי באוצר לשעבר פרופ' ירון זליכה התייחס לראשונה להצעתו של לפיד לקבוע מע"מ בשיעור אפס לזוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה, והגדיר אותה "מטומטמת". עוד הוסיף זליכה כי "הבעיה היא שלקובעי המדיניות אין מושג, ומי שאין לו מושג, עדיף לפרוש בשיא". הוא הוסיף ואמר כי "הצעת לפיד קובעת שההטבה תינתן במקביל לפיקוח על מחירי הדירות, הוא רק שכח שמפקחים לקבלנים על הדירות, לא מפקחים להם על הבנייה ואז הם יבנו דירות בלי בלטות".