בימים האחרונים הבורסה מגיעה לשיאים חדשים, ומדד המעו"ף שבר את מחסום 1,400 הנקודות במהלך המסחר של יום שלישי. כרגיל כאשר הבורסות בשיא, יש מי שמנסה לחשב מתי יבוא ה"תיקון". ואולם, ייתכן מאוד שדווקא תוכנית הממשלה להוזלת הדיור תביא כבר בתקופה הקרובה לזרימת כספים חדשים לשוק ההון, ותזרים דלק לגל נוסף של עליות.
לא מעט מילים נכתבו בימים האחרונים על אוסף התוכניות שאושרו השבוע בקבינט הדיור. במאמר זה לא נעסוק בסיכויים להצלחה של התוכניות לעצור את עליות המחירים בשוק הדיור, או בסיכונים שתוכניות אלו מייצרות. במקום זאת נבחן את ההשפעה האפשרית של צעדים אלו על אפיקי ההשקעה הפוטנציאליים של המשקיע הישראלי. אם בשנים האחרונות בחרו לא מעט משקיעים להסיט את החסכונות שלהם משוק ההון להשקעה בנדל"ן, ייתכן שצעדי הממשלה יובילו למגמה הפוכה, ולחזרה של לא מעט כסף לשווקים הפיננסיים.
סביבת הריבית הנמוכה במשק והתשואות הנמוכות באפיקי ההשקעה הסולידיים הביאו את ההשקעה בנדל"ן למגורים להפוך לאחת ההשקעות המבוקשות ביותר בישראל בשנים האחרונות. יחד עם זאת, מכיוון שעליית מחירי הדירות הייתה מהירה יותר מהעלייה בשכר הדירה, התשואה הגלומה בהשקעה בנדל"ן הלכה ונשחקה בשנים האחרונות.
מאז תחילת 2008 עלו מחירי הדירות בישראל ב-68%, בעוד ששכר הדירה עלה "רק" ב-55% (השונות בעליית המחירים בין האזורים השונים בישראל ואיכויות הדירה היא גבוהה. הנתון המובא מתייחס לממוצע ארצי ולא לדירת ארבעה חדרים וחצי ברחובות, עם שלושה כיווני אוויר ושכנים סימפטיים). כתוצאה מכך, התשואה הממוצעת כיום על דירה בישראל עומדת על 3.5% בלבד.
יתרה מכך, מכיוון שרכישת דירה להשקעה נעשית לרוב בעזרת לקיחת משכנתה, שגם לה יש עלות מסוימת, תשואה של 3.5% היא למעשה התשואה המקסימלית - עבור מי שרכש את הדירה במזומן בלבד. אם נוסיף לכך גם את עלויות ניהול הנכס (מה לעשות שלדודי שמש יש נטייה מרגיזה להתקלקל מדי פעם), ואת החודשים שבהם הדירה עומדת ריקה עד שנמצא דייר חדש, הרי שבפועל מדובר על תשואה נמוכה יותר.
למה ממשיכים להשקיע בנדל"ן?
לשם השוואה, השקעה סולידית באיגרת חוב ל-10 שנים של ממשלת ישראל תניב למשקיע תשואה של 3.3%, ותחסוך לו לא מעט כאבי ראש. גם התפיסה שלפיה התשואה על דירה היא תשואה ריאלית, שכן בתקופות של אינפלציה גם מחירי הדירות עולים, היא לא בהכרח נכונה. אמנם מחירי השכירות, כלומר ההכנסות למשקיע בדירה, הם חלק ממדד המחירים לצרכן, אבל מאז שנת 1998 היו לא מעט אפיזודות של אינפלציה שלא לוותה בעלייה במחירי השכירות.
אם כך, כיצד ייתכן שעל אף התשואה הנמוכה הנגזרת מהשקעה בדירה למגורים, המשקיעים ממשיכים להשקיע באפיק זה? הסיבה לכך נעוצה כנראה בעובדה שקיים קונצנזוס נרחב לכך שלמחירי הדירות בישראל יש רק כיוון אחד: כלפי מעלה. תחושה זו, שהמחירים צפויים להמשיך ולעלות בעתיד הנראה לעין, מביאה לכך שמעבר לתשואה ה"שוטפת" מהשכרת הדירה, המשקיעים בשוק הנדל"ן מצפים גם לרווחי הון על השקעתם במקרה שיחליטו למכור את הדירה.
כאמור, מאז 2008 עלו מחירי הדירות ב-68%, המהווים תשואה נוספת של 7.7% לשנה. משקיע שרואה לנגד עיניו תשואה של יותר מ-10% בשנה (התשואה השוטפת ורווחי ההון יחד) יעדיף להשקיע בנדל"ן ולא בשוק ההון. יחד עם זאת, מן הידועות הוא שהדבר היחיד שעולה כל הזמן הוא המשקל, כך שהנחה זו עלולה להיות מסוכנת. אם עליית המחירים בשוק הדיור תיעצר, התשואה על השקעה בדירה תרד באופן משמעותי.
נחזור לתוכניות הממשלה שהוצגו השבוע. כרגע לא באמת משנה אם הן יצליחו להוריד את מחירי הדיור או לא. העובדה שהממשלה העבירה הילוך בכל הנוגע להתערבות בשוק הדיור עשויה לצנן את הסנטימנט החיובי ששוק זה נהנה ממנו בשנים האחרונות. כלומר, האטרקטיביות שבהשקעה בדירה עשויה להיפגע - לא רק אם המחירים יירדו בפועל, אלא גם אם ציפיות המשקיעים ישתנו.
במילים אחרות, האי-ודאות לגבי מידת הצלחתן של התוכניות תוביל כנראה לפגיעה בציפיות להמשך עליית המחירים המהירה בשוק הדיור, ומכאן קצרה הדרך לירידה בהיקף ההשקעות בנדל"ן למגורים. מי שרואה לנגד עיניו תשואה של 3.5% בלבד (ואף פחות אם ניקח בחשבון ירידת מחירים אפשרית), לא ימהר להשקיע חלק גדול מהונו בדירה, ויחפש אלטרנטיבה להשקעה.
משקיע כזה עשוי "להחנות" את הכסף הפנוי שלו בשוק ההון, לפחות לטווח הקצר. המשמעות היא שכסף רב צפוי לזרום לשווקים, ובעיקר לקרנות נאמנות ולתעודות סל המתמחות הן באפיקים הסולידיים ואפילו באפיקים המנייתיים, ובכך לתמוך בהמשך עליות המחירים באפיקים אלו.
* הכותב הוא כלכלן ואסטרטג ראשי בפסגות