בדיקה: מוכרי דירות יד שנייה מעלים מחירים

קוני הדירות בעמדת המתנה עד לאישור צעדי הממשלה? הקבלנים מדווחים על קיפאון במכירות? את מוכרי דירות היד השנייה זה בינתיים לא ממש מטריד.

מי שחשב שהם ימהרו להתפשר על המחיר המבוקש - רגע לפני שהפטור ממע"מ לרוכשי דירות חדשות עובר בממשלה ושולח את מחוסרי הדירות לחפש בעיקר דירה חדשה מקבלן, ורגע לפני שמודל "מחיר מטרה" מציף פה את השוק במכרזים עם מחיר גג לדירה הנמוך ב-15%-20% מהממוצע בשוק - ממשיך להתבדות. על פי לוח מחירי הדירות באתר הומלס, בחודש אפריל כמעט ולא נרשמו ירידות במחיר המבוקש הממוצע. באף אזור לא נרשמו ירידות רוחביות בכל סוגי הדירות. בשבעה אזורים נרשמו עליות מחירים, עוד עליות מחירים.

רק בסוף השבוע אמר לנו ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רימקס, בראיון לגלובס טי.וי, כי במבחן כמות העסקאות והיקפן, חודש מארס היה הטוב ביותר ברשת מאז ומעולם (נתוני אפריל עדיין לא נמסרו). עדינה חכם, מנכ"ל רשת אנגלו-סכסון, דיווחה אף היא על תוצאות דומות.

לפי שעה, נראה כי פלח השוק שאכן יצא כרגע לחלוטין מהמגרש - מחוסרי דירה, עם ילד אחד לפחות, שמעוניינים לרכוש דירה בסכום שלא עולה על 1.6 מיליון שקל (אליהם מכוונות ההטבות של השרים לפיד ואריאל), לא מצליח לייצר מומנטום מספיק חזק כדי להשפיע על השוק. ודאי בכל הקשור למוכרי יד שנייה, שכבר השתכנעו, או ששכנעו את עצמם, שדירתם שווה את המחיר בגובה (מחיר שהם גם צריכים לקבל כדי שיוכלו להשתדרג לדירה יקרה יותר), ולפני שהמגמה השלילית הופכת לברורה.

מעבר לכך, גורמים בשוק מדווחים על לא מעט משקיעים שחוזרים כעת בהדרגה לשוק, מתוך הערכה שצעדי הממשלה יתבררו (שוב) כלא אפקטיביים. בעקבות זאת, אחרי שהביקושים הכבושים ישתחררו, צפויה להערכתם ריצה מחודשת לשוק שתעלה את המחירים.

ועם זאת, למרות המגמה החיובית במחירי המכירה המבוקשים, שוק השכירות (שאינו יכול להיעזר בהלוואות זולות כדי לשלם את השכירות החודשית) ממשיך להתאפיין בסנטימנט שלילי. גם במשרד השיכון התריעו בדוח האחרון כי הפער בין מדדי השכירות והמכירה (שבמשך שנים נעו על אותו קו מגמה) כבר הגיע בתחילת 2014 ל-27%, מה שכמובן לא מעיד על מציאות בריאה בשוק (שלא לומר בועתית).

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.