האם יצליח המכרז לבניית 2,000 יח"ד בבאר שבע?

בסוף החודש (ב-26 במאי), אם לא יוחלט לדחות פעם נוספת את המועד האחרון להגשת הצעות, ייסגר אחד ממכרזי המגורים המעניינים בשנים האחרונות.

מדובר בגלגול נוסף של מכרז מטעם עיריית באר שבע - שכבר נכשל לפני שנים אחדות - לשיווק של לא פחות מ-2,000 דירות בלב ליבה של העיר, על שטח איצטדיון וסרמיל. כבר שנה שבעירייה כוססים ציפורניים לקראת פתיחת המעטפות.

לפני שנה, במאי 2013, התראיין ראש העיר רוביק דנילוביץ' ל"גלובס" והבטיח כי הפרויקט ישנה את העיר "ולראשונה תהיה בבאר שבע שכונה חדשה שכוללת בנייה רוויה ויוקרתית, דירות גדולות עם מרפסות ופארק גדול". נוסף לדירות תכלול השכונה שטחי מסחר ומשרדים, מרכזי ספורט ונופש, 80 חדרי אירוח, מוסדות חינוך ובריאות וכן שטחים ירוקים.

אם נצלול לרגע למספרים נראה שהעירייה ורשות מקרקעי ישראל - מכוונות גבוה, ולא רק במספר הקומות במגדלים. בעוד שבתוכנית המקורית אמור היה בשלב ראשון להתפרסם מכרז "רק" ל-3 מגרשים שיכללו 600 דירות (ב-6 מגדלים, 18 קומות), הוחלט בעירייה להוציא לשיווק את כל 14 המתחמים. 2,000 דירות במכה אחת.

בשלב הראשון צפויות להיבנות אותן 600 דירות ובשלבים הבאים ייבנו יתר המגדלים. הבניינים הבאים יקומו על חורבות האיצטדיון שטרם נהרס, אלא שעל פי מסמכי המכרז, אין העירייה מתחייבת לתאריך שבו ייהרס, אלא רק מעריכה כי העבודה תתבצע עד ספטמבר 2015. העירייה אף מציינת במסמכים כי אין עדיין תכנון מפורט או מפרט לעבודות הפיתוח שיבוצעו. זה לא מפריע לעירייה לדרוש מהזוכה את מלוא התמורה שלושה חודשים מיום ההכרזה.

במקרים שכאלה, שבהם קיימת אי בהירות באשר ללוחות הזמנים (קרי: סיכון גבוה), הנחמה של היזמים מתבטאת במחיר. האם גם במכרז שלפנינו זה כך? לא בטוח.

העירייה נסמכת על מחיר מינימום המגלם שווי קרקע ליחידת דיור של 120 אלף שקל.

על פי תוכנית המתאר המקומית (תמ"מ), שעליה נסמך המכרז, שיעור החניה העילי לא יעלה על 20%, כך שהיזמים נאלצים להוסיף עלות של הקמת חניון תת קרקעי למחיר הקרקע, מה שמביא אותם למחיר מינימום של כ-200 אלף שקל לדירה. הסכום הזה אינו מביא בחשבון את כל הוצאות הפיתוח, ההיטלים והאגרות, שיוסיפו למחיר עשרות אחוזים.

נצלול מעט יותר אל תוך המספרים על מנת לנסות לשער את העלות הכוללת של היזם על דירה. ממסמכי התמ"מ עולה כי שטח עיקרי ממוצע לדירה בפרויקט יעמוד על כ-125 מ"ר. אם נוסיף לשטח זה את הממ"ד ושטחי השירות נגיע לגודל "ברוטו ברוטו" הקרוב ל-170 מ"ר ליח"ד (!).

בהתחשב בעלויות הבנייה הישירות ובשקלול עלויות תפעוליות ועלויות מימון, ניתן להגיע למחיר עלות קונסרבטיבי של יותר ממיליון שקל (כולל הקרקע) עבור כל דירה. בתוספת אלמנט הזמן, בצ"מ (עלויות בלתי צפויות מראש - סעיף המופיע בכל חישוב ריאלי שעורך יזם), רווח יזמי ומע"מ, עולה כי המחיר המינימלי לדירה ממוצעת אותו יבקש היזם מהקונה יעמוד על קרוב ל-1.5 מיליון שקל לכל דירה בפרויקט. נכון להיום, על פי נתוני משרד השיכון, מחיר דירת 4 חדרים חדשה בבאר שבע עומד על מיליון שקל בממוצע.

אבל ישנה גם סוכריה: המכרז כולל אפשרות של הפחתה בשיעור 15% במחיר הכולל לקרקע, עבור יזם אמיץ שיעז להגיש הצעה אחת לכל 14 המגרשים. הטבה זו מעלה את הסיכוי ליצירת קונסורציום של יזמים שייגשו יחדיו על כלל הקרקעות, שכן ספק רב אם יש יזם בודד שלא יזיע לפני שישלשל לתיבה כתב התחייבות של למעלה מ-200 מיליון שקל.

המחיר המשוקלל של הקרקע עשוי לרדת. במסמכי המכרז נכתב כי העירייה תשקול בקשות להגדלת מספר הדירות, ככל הנראה כשבס (תוספת של עד 30% במספר הדירות, ללא תוספת בזכויות הבנייה), והגבהת המגדלים, אולם בסיפא של המכרז מציינת העירייה שעל תוכנית הבינוי שתוגש לשמור על "אופי הפרויקט", הדוגל בדירות גדולות בנות 4 חדרים לפחות.

התעקשות על דירות גדולות צפויה אמנם לחזק מעמדן של האוכלוסיות החזקות בשכונה אך למעשה, מוציאה לא מעט ביקושים צפויים מצד משקיעים שוודאי היו שמחים להשכיר דירה צנועה במתחם (לסטודנטים, רופאים, אנשי צבא ועוד).

האם המחיר העתידי המסתמן לדירה בשכונת קריית גנים עובר את תקרת הזכוכית של בירת הנגב? על פי ראש העיר, כנראה שאנו רחוקים מהתקרה. דנילוביץ' ודאי קיבל זריקת עידוד מתוצאות המכרז מנובמבר האחרון בו זכתה חברת נווה גד מקבוצת נכסים ובנין של אי.די.בי המקרטעת, בקרקע בפארק המדע להקמת 190 דירות. נווה גד נאותה לשלם סכום חסר תקדים של 28 מיליון שקל על הקרקע, שנוסף לעלויות הפיתוח גילם מחיר של כ-160 אלף שקל לדירה, לפני אגרות והיטלים.

הסכום הגבוה ששילמה נווה גד גרם להרמת גבה בשוק, ודאי לאחר שהתברר שההצעה השנייה בגובהה במכרז עמדה על 75 אלף שקל לדירה (פחות ממחצית) והמחיר הממוצע עמד על 50 אלף שקל בלבד לדירה.

ועדיין, מדובר בפרויקט ייחודי במיקום קורץ, כזה שעל פי חזון העירייה יגרור את עשירי הדרום מביתם הפרטי בפרברי האזור אל דירות היוקרה בלב העיר. מהפכה דומה אמנם זכתה להצלחה כעבר לפני עשור או שניים בתוך הבועה התל אביבית, אך ספק אם תתאים לעשירי הדרום.

ואולי כל הסיכונים הללו משחקים לטובת היזמים. מצב השוק המסובך יגרום לרבים מהם להישאר בחוץ. אלה שירימו את הכפפה לא יקפצו מעל הפופיק ויציעו מחיר ריאלי, כך שבמידה והשוק יחזור לתוואי העליות של השנים האחרונות יסתבר שהמהלך ישתלם מבחינתם.

ומה שלא יהיה, אומרים שאם כבר לפרוש, אז לפרוש בשיא. איצטדיון וסרמיל צפוי לסיים את תפקידו הספורטיבי באחת מעונות השיא של הקבוצה העירונית. האם שירת הברבור המוצלחת של האיצטדיון תעיד על תוצאות המכרז והפרויקט שצפוי לקום תחתיו? התשובה בסוף החודש.

גם החלטות קבינט הדיור - שנועדו להפחית את מחירי הדירות - מוסיפות לא מעט אי ודאות למכרז השאפתני של עיריית באר שבע.

ההבטחות שפוזרו באוויר באשר לפטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה ושיווק מכרזים לעשרות אלפי דירות ב"מחיר המטרה" שיגדירו את מחיר הגג המופחת למחיר הדירה, הקפיאו את השוק כמעט לחלוטין. רק בימים האחרונים פורסמו נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שלימדו על צניחה בעסקאות בחודש מארס, אז רק נודע על התוכניות (שאושרו בקבינט ב-24 בחודש).

גם אם נצא מנקודת הנחה שהמחיר של דירה ממוצעת בבאר שבע לא יחצה את גבול ה-1.6 מיליון שקל - המחיר המקסימלי שנקבע בהטבת המס של שר האוצר לפיד, עדיין אין שום ודאות שרוכשי דירה ראשונה בבאר שבע אכן יזכו להטבה (מה שמהווה תמריץ ליזמים לגשת למכרז), שכן ההחלטה בקבינט קבעה שהשמאי הממשלתי יקבע "מחיר ממוצע לכל אזור", שהוא יהיה הרף העליון לקבלת הפטור ממע"מ בכל אזור ואזור.

מעבר לכך, מה יגיד אותו יזם שזכה בקרקע וחודש לאחר הזכייה נודע לו שהממשלה משחררת קרקעות בסמוך - ובפריפריה כמובן שלא חסרות קרקעות - עם מחיר מטרה שמגלם שווי קרקע נמוך בהרבה מזה שהוא שילם?

*** הכותב יועץ בחברת נדל"ן