"תוכנית המתאר של ת"א תכפיל מספר הדירות"

תוכנית המתאר לעיר תל אביב שנידונה בימים אלה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפויה להכפיל את מספר יחידות הדיור הקיימות בעיר, כך אמרה היום סגנית מהנדס עיריית תל אביב אורלי אראל בכנס השנתי לתכנון ובנייה שערך הדוקר משרד עוה"ד אגמון, רוזנברג, הכהן ושות' במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב.

"מי שטוען כי תוכנית המתאר של תל אביב לא מוסיפה אף יחידת דיור פשוט טועה ומטעה", אמרה אראל בכנס. "כיום בנויות בתל אביב 187 אלף יחידות דיור, כאשר תוכניות מאושרות, ובהליכי אישור יוסיפו 85 אלף יחידות דיור נוספות", אמרה אראל. "תוכנית המתאר עצמה מוסיפה עוד 70 אלף יחידות דיור, ללא קשר לדירות שיכולות להתווסף מתוקף תמ"א 38, והתנגדות מהנדס העיר לתוכנית הוסיפה עוד 27 אלף יחידות דיור".

לדברי אראל, מלבד כל יחידות דיור אלה, אגף התכנון בעיריית תל אביב אף החל לקדם את תכנון מתחם שדה דב בסדרי גודל של 12-16 אלף יחידות דיור, תלוי בהיקף שטחי התעסוקה שייקבע.

"בסך הכל מדובר בתוספת של 165 אלף יחידות דיור מעבר ליחידות הדיור הבנויות כיום" אומרת אראל. "למעשה, העיר עומדת להכפיל את מספר יחידות הדיור בה, וזה לא כולל את הדירות שיתווספו במסגרת תמ"א 38. מדובר בהיקף עצום ולכן צריך להפסיק להגיד שהתוכנית לא מוסיפה דירות לעיר".

סוגייה נוספת שביקשה אראל להפריך, היא הטענות החוזרות של מתנגדי התוכנית כי מהנדס עיריית תל אביב עודד גבולי הגיש התנגדות לתוכנית של העירייה, כלומר - של עצמו. "מאחר ומדובר בתוכנית שלקח מספר שנים לערוך לאשר ולהגיש, לאחר הפקדתה היה צורך בעדכון ותיקון שלה, כי במהלך השנים אושרו תוכניות מפורטות שונות שדרשו הגדלת זכויות בנייה, מספר יחידות דיור וכדומה. כל מומחי הנדל"ן יודעים שהדרך היחידה לתת הבהרות ותיקונים לתוכנית מופקדת, היא במסגרת התנגדות. לכן מהנדס העיר הגיש התנגדות לתוכנית, ולא מסיבה אחרת. מהנדס העירייה ממש לא מתנגד לתוכנית וחשוב להבין את זה".

התוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור בנובמבר 2013 הוגשו לה 290 התנגדויות, שכעת גם העירייה לומדת אותן. "רוב ההתנגדויות הן פרטניות בנוגע למגרשים נקודתיים אך חלקן התנגדויות עקרוניות. לדעתנו התוכנית מצויינת, בעיקר בגלל שהיא מייצרת וודאות תכנונית", אמרה אראל.

לדבריה, תוכנית המתאר קובעת מספר עקרונות ביניהם שימור העיר כמרכז כלכלי תרבותי של ישראל, הבטחה שתל אביב תהייה עיר לכל תושביה הכוללים אוכלוסייה מגוונת בגילאים שונים ובעלת אמצעים שונים, יצירה של וודאות תכנונית שקופה וברורה לכל מי שרוצה לקרוא אותה, יצירת עתודות קרקע למגורים ותעסוקה עם העדפה מתקנת לדרום ומזרח העיר, קביעת כללים ברורים להתדשות עירונית ודאות תכנונית והגדלת העצמאות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

אראל הוסיפה כי "התוכנית קובעת כללים מאוד ברורים איפה אפשר לבנות גבוה ואיפה נמוך, איפה אפשר לבנות מגורים ואיפה תעסוקהף וזה מגדיל את הוודאות של התושבים, ומונע את המצב שהיה עד היום, שיום אחד התושבים מגדלים שמופקדת תוכנית ליד הבית שלהם, מבלי שהיתה להם יכולת להשפיע עליה".

החידושים המרכזיים שקובעת התוכנית כוללים לדברי אראל הוא ציפוף הבינוי בעיר, פתרונות דיור לאוכלוסיה מגוונת, פיתוח אזורי תעסוקה שמושתתת על תחבורה ציבורית, עירוב שימושים עם דגש על דרום ומזרח העיר.

"התוכנית מעניקה לוועדה המקומית שיקול דעת נרחב יותר" אומרת אראל. "היא קובעת זכויות בנייה מינימליות ומקסמיליות באזור, וקבענו שהשיקול לגבי מתן זכויות בנייה מקסימליות יהיה של הועדה המקומית ומותנה במתן תועלות ציבוריות, שאינן קשורות למטלות פיתוח. כלומר, יזם שירצה תוספת זכויות בנייה מעבר למה שמתירה התוכנית התקפה, יידרש לספק תועלות לציבור, כמו דיור בר השגה או תוספת שטחי מלונאות".

בין הסיבות להתנגדות מהנדס העירייה, מציינת אראל, גם הרצון להוסיף עוד ששכונות מגורים שבהם יינתן תמריץ לפרויקטים של התחדשות עירונית כמו הדר יוסף, נוה שרת, מבואות יפו, וכפר שלם.

"בנוסף, נתנו תמריץ שלניוד זכויות בנייה לטובת שימור מבנים המוגדרים לשימור בעיר, הגדלנו ציפוף והוספנו רחובות שחלהבהם חובה להקים חזית מסחרית כדי לחזק את עירוניותם", אומרת אראל. "בנוסף ציינו בהתנגדות כי בפרויקטים שלא יכולים לתת שטחי ציבור, רצינו להקים קרן יעודית שבכספים שיזמים יפקידו כחלף למתן שטחי ציבור, העירייה תקנה שטחים פרטיים ותהפוך אותם לציבוריים בשכונות כמו פלורנטין שחסר בהן שטחי ציבור. לצערנו הוועדה המחוזית לא קיבלה את זה ואנחנו מנסים בכל זאת להעלות את הנושא שוב".