בשנת 1994 החליטה חברת אינטל להקים בישראל מפעל בהשקעה של 1.6 מיליארד שקל, והייתה לה דרישה שנשמעת היום בלתי אפשרית: שניתן יהיה להתחיל בעבודות להקמת המפעל כבר ב-1995. לצורך כך פנתה החברה לממשלה בבקשה לאתר קרקע בשטח 400 דונם בשלב הראשון, עם אופציה להרחבה של 200 דונם נוספים.
"הגיע אליי מנכ"ל אינטל ישראל דב פרוהמן, והמקום הראשון שחשבתי עליו היה ירושלים", מספר מנהל מינהל מקרקעי ישראל דאז עוזי וכסלר, שחגג 76 שנה ביום חמישי האחרון. "1.6 מיליארד שקל של אז, זה כמו 5-6 מיליארד שקל היום", אומר וכסלר, ירושלמי שורשי שגדל בשכונת בית וגן. "הבעיה היא שכל אזור התעשייה הר חוצבים א', ב', ג' ו-ד' ביחד זה 380 דונם, ואז היו פנויים שם רק 70 דונם. לא הייתה קרקע כזאת בירושלים, בטח לא זמינה לבנייה", נזכר וכסלר בטון של החמצה. "אבל לא נורא, למגרש של ה-70 דונם הבאנו את חברת טבע.
"מאחר שאינטל רצתה לקבל הטבות מס, התחלנו לאתר עבורה קרקע באזור פיתוח. הגענו לנגב, אבל היה קשה לאתר קרקע שהעובדים יוכלו לגור ברדיוס מסוים ממנה, ואז הגענו לקרית גת. רבין אמר לי אז 'אל תיתן להם ללכת', ומן הצד השני בייגה לחץ עליו שהמפעל הזה יאכל את כל תקציב עידוד ההשקעות. הזמנתי לישיבה את ראשי כל המועצות האזוריות הסובבות את קרית גת, ואת ראש עיריית קרית גת זאב בוים. הישיבה התחילה בצהריים, נמשכה שמונה שעות ובאותו לילה העברנו 1,800 דונם לקרית גת. למחרת הטרקטורים התחילו לעבוד. אינטל קיבלה את הקרקע שלושה חודשים לפני הזמן והתחילה בהקמת המפעל. וצריך להבין שזה לא רק אינטל, אלא 50 מפעלים שקמו לידה".
הפתרון בתשתיות
היום, הוא יודע, הדברים מתנהלים אחרת.
את דרכו הציבורית החל וכסלר בסוף שנות ה-70 כגזבר עיריית ירושלים וכיהן בתפקיד במשך עשר שנים. הוא נחשב לחבר קרוב של ראש העירייה דאז טדי קולק. בשנת 1988 הקים את הרשות לפיתוח ירושלים, ופרש ממנה ב-1994 כשנבחר לכהן כמנהל מינהל מקרקעי ישראל. ב-1997 שב לכהן כיו"ר הרשות, והחברה בראשותו הייתה אחראית על פרויקט הענק של הקמת כיכר העיר, שבה רוכזו 45 משרדי העירייה שהיו פזורים עד אז ברחבי ירושלים, וכן על פיתוח שכונות בעיר.
וכסלר סבור שהפתרונות לבעיית הדיור בישראל טמונים לא בהקמת דירות, אלא בפיתוח נכון של תשתיות ציבוריות, שמאפשרות בנייה של דירות בצפיפות גבוהה. האחריות הזאת לדעתו יכולה להיות רק בידיים של גורם אחד - המדינה.
עוזי וכסלר, שעמד בראש מינהל מקרקעי ישראל בשנות ה-90, לא צופה גדולות לתוכנית שר האוצר להעניק מע"מ בשיעור אפס לרוכשי דירה ראשונה. "אם ההטבה תתחלק בצורה צודקת זה יסייע למי שייהנה ממנה, אבל אני בטוח שכמו כל הסובסידיות הרמאות לא תאחר להגיע. זה כמו שאני מתקשר לאינסטלטור להזמין אותו לתיקון והוא שואל 'עם קבלה או בלי קבלה', וגם עונה 'עם קבלה אני תפוס לחודשיים, בלי קבלה אני פנוי גם היום'. זה יוזיל לכמה עשרות אלפים את הדירה, אבל רק להם".
וכסלר לא עוצר שם: "מי בכלל מעוניין להוריד את מחירי הדיור? מי שיש לו דירה, אין לו עניין שהערך יירד. חברות הנדל"ן מחזיקות במניות שנגזרות משווי קרקעות, אז ודאי שאין להן אינטרס שהמחירים יירדו. אז מי כן מעוניין? הצעירים שהשתחררו מהצבא וההורים לא יכולים לדאוג להם.
"ללא ספק קרה לאורך השנים משהו שהוא טרגדיה. בדור שלנו רמת החיים אמנם הייתה נמוכה, אבל אנשים הצליחו לקנות דירה. היום נוצר בנק של אנשים שהדירה הולכת ומתרחקת מהם והוא כל הזמן גדל. זה לא היה כך בשנות ה-60 וה-70. שטות לחשוב שאם תציע קרקעות בזול המחירים יירדו. לקבלנים יש עניין לקנות קרקע במחיר זול ולמכור דירות במחיר יקר. אין להם עניין לחלק מתנות".
וכסלר מזהה את בעיית הנדל"ן בתל אביב וירושלים: "את תל אביב שנים לא עניין למשוך אוכלוסייה, אז יש אצלה את כל העסקים והיא מיליארדרית, אבל היום היא מבוזבזת בגלל ניצול הקרקע הגרוע. היא מתפרשת על פני 50 אלף דונם, ויש בה רק חצי מיליון איש - וניתן היה להכניס מיליון נפש. יש בה המון שימושים שלא למגורים בשטחים אדירים והם היו יכולים להיות אלפי דירות.
"גם בירושלים הקרקע מבוזבזת. יש בה 130 אלף דונם, ו-800 אלף תושבים. ואין לה הרבה שימושים אחרים. כל הזמן חיפשו עוד ועוד שטחים חדשים והעיר התרחבה בשטח במקום לנצל את הקרקע הקיימת בתבונה. וכשמתרחבים שוכחים שלתחזק תשתיות זה קשה. בשביל 800 אלף תושבים, להחזיק 130 אלף דונם זה טירוף".
- אז איך נכון לבנות היום?
"המדינה צריכה לשווק קרקעות רק כשהן מפותחות לגמרי, ויום אחרי הזכייה במכרז יזמים יוכלו להתחיל לבנות. זה חוסך ליזם עלויות תכנון ועלויות מימון בגלל לוחות הזמנים. ואז לתמריצים כמו מחיר קרקע לפי קצב שיווק, תהיה השפעה בטווח הקצר. תוכנית המע"מ תרכז את כל הזכאים במקום אחד, ואת הלא זכאים במקום אחר. במקום ליצור תמהיל".
- אומרים שהקיבוצים קיבלו קרקעות בחינם.
"קיבלו בחינם מה שהיה שווה אפס. קיבלו קרקע למטרות חקלאיות והמטרות הסתיימו. כדי לקחת את הקרקע צריך להגיע להסדר. הטענה הצודקת היא שהכוח הלך לחזקים, עם זה אני מסכים. אסור לתת לבעלי האינטרס להחליט. אבל לא כל קיבוץ זה גליל ים או שפיים".
הראיון המלא - במוסף הנדל"ן של "גלובס"