"בניין מעבר לקו הירוק, זו חתונה"

מלבד שיווק דירות והקמת בנייני מגורים, על יזמי נדל"ן מוטלת האחריות לרשום את הדירות בטאבו על שם רוכשי הדירות החדשות, בתום תקופה של 3 שנים. מהמשימה האחרונה והסיזיפית מקווים היזמים להיפטר כמה שיותר מהר, ולאחר מכן עוברת המשימה לידיהם של עורכי הדין המייצגים את הקונים והמוכרים אשר מבצעים עסקאות יד שנייה. כשמדובר בנכסים הממוקמים מעבר לקו הירוק, זה כבר סיפור אחר לגמרי.

בעוד המדינה יכולה להטיל סנקציות על יזמים שאינם מבצעים את הרישום בטאבו על שם הרוכשים בתוך התקופה המוגדרת, הרי שמעבר לקו הירוק מוטלת על יזם הנדל"ן החובה לרשום את הזכויות על שמם של הקונים ללא תקופה מוגבלת, גם אם מדובר בעסקת יד שנייה, שלישית ואף עשירית.

לדברי עו"ד חנית נוב, שותפה בכירה במשרד נוב, קסנר ושות' המייצגת חברות נדל"ן הבונות מעבר לקו הירוק, המדינה מחייבת את כל הקבלנים הזוכים במכרזים לרכישת קרקע ממנה לנהל ספרי חברה משכנת ללא כל הגבלת זמן, וזאת בעבור תשלום סמלי הזהה לזה של אגרת טאבו ונע בין 70 ל-300 שקל על פי צו הפיקוח. "המדינה מעבירה לידיים של גופים פרטיים את חובת רישום הזכויות, שהיא חובתה שלה.

ומה קורה עם אותם גופים פושטים רגל? מתרשלים? או פשוט מפסיקים לבצע את הרישום? "שואלת נוב. "התוצאה תהיה שאנשים לא יוכלו למכור את הנכסים שלהם. מעבר לכך, המדינה נמנעת באופן מכוון מביצוע ההליך של 'רישום ראשון' אשר יאפשר לאחר מכן רישום זכויות של רוכשי זכויות בפנקסים רשמיים או אצל הממונה ביהודה ושומרון. הסיבות לכך הן בעיקר פוליטיות וביטחוניות. למשל, רישום ראשון ייאלץ את הממונה לחשוף את זהות המוכרים הפלשתינאים שמכרו את הקרקע לידיים יהודיות ועשוי לחשוף אותם לסכנה פיזית. כמו כן, המדינה היססה להפגין בעלות מלאה בקרקע משיקולים של הדין הבינלאומי".

לצד הימנעותה המפורשת והמוצהרת של המדינה מניהול רישום הנכסים מעבר לקו הירוק, המדינה "מענישה" את הקבלנים המשווקים דירות באזורים אלה. במילים אחרות חברת נדל"ן שבוחרת לבנות פרויקט מגורים מעבר לקו הירוק: "מתחתנת עם הפרויקט לכל החיים".

"מדובר במצב מופרך", אומרת נוב. "יתרה מזאת, המדינה עצמה מתנערת מכל חובה שיש לה כלפי אזרחים בקרקע שהיא עצמה מוכרת ומשווקת בכך שהיא משליכה על הקבלן את החובה שחלה עליה לדאוג לרישום זכויות תקין ונכון. המדינה מתעלמת ומסרבת לתת דעתה לאפשרות שקבלן כזה יכול מחר לסגור את החברה או אפילו לפשוט רגל, ואז לא תהיה כל אפשרות לבעלי הזכויות בדירות למכור את דירותיהם או למשכן אותן".

המדינה, שהתנערה מאחריות לביצוע הרישום, לא חשבה על מצבים בהם יזם שאמור לרשום את זכויות הרוכשים לנצח, בין אם בגלל סגירת החברה, פירוקה, ולא דאגה לגורלם של רוכשי דירות במקרים שבהם חברה מתרשלת.

במקרים מסוימים, העניין מגיע לבתי משפט. תביעה ייצוגית מתנהלת כבר כמה שנים בעניין היזמית דלתא, ששיווקה דירות בישוב אורנית. דלתא הודיעה בשלב מסוים למדינה שהיא אינה מעוניינת עוד להמשיך לרשום את זכויות הרוכשים ולתפקד כחברה משכנת. במקרה זה הסכימה המדינה לראשונה במסגרת הליך גישור, לנסות ולערוך "פיילוט" לרישום ראשון באורנית, אשר טרם הסתיים, שכן ההסדר הקיים בעייתי ואיננו מקנה ודאות משפטית המבטיחה את זכויות המשתכנים.

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן הבונה ומשווקת פרויקט מגורים גדול ביישוב אלפי מנשה, "מדובר בעיוות נוסף של המדינה שאנחנו נאלצים לסחוב על גבנו כבר שנים. המדינה אילצה אותנו להקים מעין לשכת טאבו פרטית יחד עם כל המנגנון שקשור לכך. כיום אנחנו מנהלים 300-400 דירות שזה אומר פקידה שמטפלת רק בזה ועורכת דין. זה מנגנון שעולה לחברה עשרות אלפי שקלים בשנה".

לדברי פייגלין, "לא מדובר רק בהעברת בעלות על הנכס אלה גם בכל פעולה שקשורה למשכנתא. למשל, אם בעל הדירה מעוניין למחזר את המשכנתא הוא חייב לעבור דרכנו. זה עצוב שהמדינה מתנערת גם מזה".

"אני חושבת שהמדינה חייבת לעשות סדר בנושא", אומרת עפרה חדד, סמנכ"ל חברת יורו ישראל הבונה ומשווקת פרויקט מגורים בגבעת זאב. "אין שום סיבה שכל עוד יישוב בשטחים נחשב לחלק מהמדינה, שהמינהל ביו"ש לא יטפל בנושא הזה ויחסוך גם לדיירים וגם לקבלנים את כאב הראש הזה. למה חברת בנייה צריכה להתחתן עם אותה דירה לכל החיים? תהליך של העברת יד יכול לארוך גם חצי שנה ושנה, ואנחנו צריכים לטפל בדייר לאורך כל התהליך. המידע הקשור לתהליך צריך להישמר אצל הרשויות, לא אצלנו.

"המציאות הנוכחית יכולה לגרום למצב בלתי נסבל לדיירים במקרה שבו חס וחלילה חברת בנייה פושטת רגל. במקרה כזה הטיפול עובר לידי כונס נכסים שאמור להוציא את האישור לרוכש, וכך דייר יכול למצוא את עצמו בסיוט פרוצדורלי בסיטואציה שנקלע אליה ללא עוול בכפו. צריך לדאוג לכך שהדיירים לא יהיו תלויים בגורם זה או אחר - חברה או עו"ד - בכדי לנהל תהליך שאמור להיות פשוט".

חדד מביאה לדוגמה פרויקט שהקימה בגבעת זאב: "אנשים שרכשו דירה רצו למכור אותה אחרי שנה מכיוון שערכה עלה", היא מספרת. "מאז, אותה דירה עברה ארבע ידיים. אנחנו עסוקים כל הזמן במרדף אחר ניירת מהלקוחות שאותה אנחנו צריכים לשמור ברשותנו, וכן אחרי אישורים מהעירייה ומעורכי דין. רק על הדירה הזו, נכון להיום, עמדנו בקשר עם ארבעה בנקים שונים למשכנתאות ועם ארבעה עורכי דין, ואני לא רואה את הסוף של הסיפור הזה".

אחד ההליכים המשפטיים שמתנהלים בסוגיה קשור לעמלה הנמוכה שמקבלות חברות הבנייה כתשלום עבור הרישום האינסופי של רוכשי הדירות המתחלפים. כנגד חברת קרית ספר שהקימה פרויקט מגורים ביישוב מודיעין עילית, הוגשה תביעה ייצוגית על ידי כמה רוכשי דירות שטענו כי החברה גבתה מהם עמלה גבוהה מזו הקבועה בצו הפיקוח בעבור רישום הזכויות, ודרשו השבת כספים.

קבוצה אחרת של דיירים המתגוררים בפרויקט הגישה בקשה לבית המשפט המחוזי בירושלים באמצעות עו"ד נוב, בדרישה להצטרף לטענות קרית ספר, ולשמר את הסכומים שגבתה עד כה. "הדיירים חוששים מאוד ממצב שבו החברה המשכנת תיאלץ לגבות סכומי הפסד לפי צו הפיקוח ואז תחדל מלנהל את המרשם, כפי שקרה עם חברת דלתא", מסבירה נוב. בית המשפט המחוזי דחה את בקשת הדיירים להצטרף להליך ואלה ערערו לבית המשפט העליון על ההחלטה, שטרם קבע האם יצטרפו להליך או לא.

דוגמה לבעיות שיכולות להתעורר כתוצאה מהמצב המשפטי של רישום דירות מעבר לקו הירוק עולה מפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בחיפה, שקבע לראשונה כי צו הפיקוח על מחירי שירותי העברת זכויות מדייר לדייר בהיעדר רישום חל על אלפי מנשה ובישובים אחרים ביו"ש, וכי חריגה מהמחיר המרבי הקבוע בצו מהווה עבירה על החוק ועלולה לגרור להגשת אישומים פליליים כנגד החורגים מהוראות הצו.

בעקבות תלונה שהוגשה למפקח על המחירים במשרד השיכון פתח משרד הכלכלה בחקירה פלילית כנגד החברה הקבלנית צוותא לשיכון ובניה בע"מ אשר הקימה ומכרה בתי מגורים באלפי מנשה. בהמשך לכך, הוגש כתב אישום לבית משפט השלום בחיפה בגין הפקעת מחירי שירותי רישום זכויות על שם הרוכש מיד שניה בספרי החברה. זאת, בהתאם לצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושרותים.

על פי כתב האישום הראשון מסוגו שהוגש על ידי תובעת משרד הכלכלה, עו"ד טלי קינן, החברה מכרה לפני למעלה מ-25 שנה דירה באלפי מנשה לאישה ורשמה אותה בספרי החברה. בשנת 2012 דרשה החברה מזוג רוכשים אשר קנו את הדירה מאותה אישה, סך של 2,515 שקל פלוס מע"מ במקום מחיר מרבי של 300 שקל פלוס (מע"מ, בגין שירותי רישום.

צו הפיקוח חוקק בשנת 1999 על רקע בעייתיות שהתגלתה בשוק: במשרד השיכון טוענים כי חברות רבות נהגו לדרוש מהרוכשים מחירים גבוהים ומופרזים לצורך ביצוע פעולת העברת זכויות מדייר לדייר בספרי החברה עד להשלמת הרישום. מטרת הצו להגן על האזרח בכל מקרה שרישום דירתו טרם הסתיים והנו תלוי תלות מוחלטת בחברה הקבלנית. מעבר לכך הצווים נועדו למנוע תמריץ שלילי שיש לחברות הבניה בכל הנוגע לקצב השלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

השופט ד"ר זאיד פלאח פסק כי הצו חל באלפי מנשה וביישובים אחרים באיו"ש וכי חריגה מהמחיר המרבי הקבוע בצו מהווה עבירה על החוק. בד בבד הדגיש כאמור בית המשפט שחריגה עתידית מהמחיר המרבי עלולה לגרור להגשת אישומים פליליים כנגד מי שיחרוג מהמחיר הקבוע בצו.