לאמיצים בלבד: יעדי השקעה מעניינים באפריקה

לא הכול שחור ביבשת השחורה. אף שהאסוציאציות הראשונות שעולות למשמע המילה "אפריקה" מתקשרות עם אסונות, מחלות ומלחמות אחים, משהו מתרחש בכלכלה האפריקאית, ודברים טובים מתחילים לזוז.

כלכלות המדינות השונות באפריקה מתרחבות באופן מעורר כבוד מאז תחילת המילניום החדש, ומדינות כמו ניגריה, אנגולה וגינאה המשוונית הן בין המדינות בעלות הכלכלה הצומחת ביותר בעולם. תהליך האורבניזציה בשילוב שיעור הילודה הגבוה תורמים לצמיחה ולשיפור יעילות שוק העבודה. הצריכה הולכת ומתעצמת ועמה הביקוש למרכזי מסחר נאותים שמתחילים לצוץ במדינות אפריקה המובילות.

במקביל, אפריקה מתחילה להיחשף לפלאי הטכנולוגיה והגידול הגובר והולך בתחום יוצר ביקוש לשטחי משרדים בעיקר מקרב חברות אפריקאיות אך גם עבור קונגלומרטים עולמיים. גם ענפי הבנקאות והאנרגיה הנוסקים בחלק ממדינות היבשת מביאים עמם משקיעים בינלאומיים המגבירים את הביקוש לנכסי הפריים המשרדיים. ההשפעה הסינית מורגשת אף היא ביבשת, והכניסה של חברות קבלניות סיניות לתחום מעודדת את הצע נכסי הנדל"ן מחד ואת איכות הבנייה מאידך.

למרות זאת, אפריקה נחשבת ליבשת מסוכנת בכל הקשור להזרמת הון. היקף ההשקעות הזרות בכלכלה האפריקאית נמוך מאוד ביחס לכלל ומהווה כ-3% מסך ההשקעות הבינלאומיות. ניהול הסיכונים והתרבות העסקית השונה ביבשת מונעת למעשה מרוב המשקיעים הזרים מלהיכנס לפוזיציה, למרות הפוטנציאל הברור. מדינות אפריקאיות רבות עדיין מאתגרות ביותר מבחינת פיתוח עסקים והינן פסולות מבחינת מינוף בנקאי תומך. גם בכל הקשור להשקעות הון זר בנדל"ן הדרך עוד ארוכה, ההשקעה הינה לרוב ספורדית ומיוחסת בעיקר לקרנות דרום אפריקאיות ורוסיות המשקיעות במיזמים שונים.

סביר כי המשך הצמיחה המואצת תגביר את היקפי ההשקעות הזרות באפריקה בכלל ובנדל"ן בפרט.

המדינה הבטוחה ביותר להשקעה, נכון להיום, דרום אפריקה, תמשיך ליהנות מרוב ההשקעות, אם כי מדינות נוספות, המוגדרות כבעלות סיכון השקעה נמוך יחסית ליבשת כגון בוטסואנה, נמיביה ומאוריציוס, ימשכו משקיעים ככל שהתרבות העסקית בהן תאפשר זאת.

על משקיע שלוקח על עצמו את סיכון הכניסה להשקעה ביבשת להבין כי לא ניתן להתייחס ליבשת אפריקה כמכלול, אלא לחקור כל מדינה ושוק בנפרד, ואלו שיצליחו לעשות כן צפויים להחזרי השקעות גבוהים במיוחד לנוכח הצמיחה הגוברת והביקוש הער לנכסים נאותים.

מחקר מקיף של חברת נייט פרנק על היבשת נותן לנו הצצה באשר לכלכלות המרכזיות ביבשת וחושף בפנינו את המספרים והדגשים באשר לנדל"ן בכל מדינה.

משקיעים זרים המחפשים תשואות עודפות על פני ההשקעות במדינות המפותחות ממשיכים להגיע לדרום אפריקה, מדינת העוגן של היבשת מבחינתם. שוק המשרדים בעיר הגדולה ביותר, יוהנסבורג, נהנה מתכנון היצע בריא המונע יזמות ספקולטיבית ותורם ליציבות השוק שבו הביקוש לנכסי פריים משרדיים הינו קשיח, וממוצע השכירות החודשית נע סביב 20 דולר למ"ר המגלם תשואה שנתית ממוצעת של 8.5%.

בשוק המשרדים בקייפטאון, לעומת זאת, נרשמה נסיגה מסוימת במחירי השכירות וזאת מאחר שחברות גדולות מוצאות בית חדש בערי לוויין אלטרנטיביות. בשוק המסחרי נרשמת עלייה זוחלת בשיעור השטחים הפנויים, בעיקר בנכסי מסחר נחותים, ואילו בקניונים החדישים סביר כי שיעור התפוסה יעלה ועמו מחירי השכירות וזאת בשל צמיחה בקרב הביקוש מצד חברות קמעונאיות זרות שנאותות לשלם כ-40-45 דולר בממוצע לחודש למ"ר עבור שטחי פריים.

שוק המגורים בדרום אפריקה נחלש בשנים האחרונות והצפי הוא לעליה סמלית בלבד במחירים בשנים הקרובות, בעיקר בשל צפי לקיטון בקצב צמיחת הכלכלה ולעלייה באינפלציה הצפויה להשליך על שיעורי הריביות. שיעורי התשואה עומדים על כ-5% בשנה בערים הראשיות ומחירי השכירות הממוצעים לדירת חמישה חדרים באזור יוקרתי, העומדים על כ-5,500 דולר לחודש, מרמזים על רוויה.

לא נשמר שקט ב-2013 אצל שכנתנו מהדרום, ואי השקט הפוליטי השפיע גם על הנעשה בשוק המשרדים בקהיר הבירה. המחאות הרבות וההפגנות שנערכו במרכז העיר הסיתו ביקושים והוזילו מחירי שכירות של נכסי הפריים העומדים בממוצע על 40 דולר למ"ר, אל עבר אזורים מתפתחים בפריפריה, שם מחירי השכירות הממוצעים עדיין נמוכים ב-50% מאשר במרכז.

בינתיים מסתבר שלא רק בתחום הפוליטי אלא גם בתחום המסחר, חלה מהפכה במהלכה קמו כמה קניונים מודרניים בקהיר ועוד צפויים לצוץ להם רבים אחרים בשנים הקרובות שישפיעו בצורה זו או אחרת על מחירי השכירות הנוכחיים העומדים על כ-100 דולר למ"ר לחודש. בשוק המגורים המצרי קמו פרויקטים רבים בערי הלוויין שפנו בעיקר לשכבות הבינוניות שנאלצות להסתדר בעצמן שכן למעשה לא קיים שוק משכנתאות בענף זה. המקומיים שיתעקשו על מגורים באזורי פריים בבירה יאלצו להיפרד בממוצע מ-3,500 דולר בחודש בגין שכירת דירת חמישה חדרים.

באתיופיה עדיין נהוג לשלב אזורי משרדים ומסחר, לעתים באותו נכס ממש, מלבד באזורי המרכז בבירה אדיס אבבה, שם יש בידול בין הענפים ומחירי השכירות הממוצעים לחודש עבור מ"ר משרדים עומד בממוצע על כ-12 דולר, כמחצית מהסכום הנדרש עבור שטח זהה למסחר. ענף המגורים בבירה הינו איתן ומגוון וצמודי קרקע באזורים נבחרים עשויים לעמוד בממוצע על כ-4,000 דולר לחודש. באתיופיה נהוג לשכור וילות שכאלו גם כמשרדים, למרות שיעורי המיסוי הגבוהים על שימוש זה.

עודף היצע משרדים שבלט בניירובי בשנים האחרונות התמתן בשל נהירת תאגידים בינלאומיים שהעבירו את משכנם לבירה הקנייתית מיוהנסבורג הדרום אפריקאית, גם בשל פתיחת קווי תעופה ישירים לעיר שהקלו על הניידות. מגמת האורבניזציה הביאה עמה באופן טבעי לפתיחתם של קניונים ומרכזי קניות מודרניים בבירה ניירובי וכן בערי לוויין נוספות במדינה. למרות ההיצע הקיים והתוכניות להקמת מרכזי קניות מודרניים נוספים בשנים הקרובות, עדיין נרשמים שיעורי תפוסה גבוהים בשל הביקוש גם מקרב רשתות קמעונאיות בינלאומיות, התורמות לעלייה במחירי השכירות שנעים בממוצע סביב ה-30 דולר למ"ר לחודש, כפול מהמחירים המקבילים למשרדים.

שוק המגורים הקנייתי החל להתקרר החל משנת 2011 בשל עלייה דרמטית בריבית ל-25% בשנה, וזאת כחלק ממאמצי הממשלה לייצב את המחירים שעלו מאוד בשנים האחרונות. הריביות הגבוהות הבריחו את התושבים לשכירות, ומכאן שנרשמה באופן טבעי עלייה במחירים כך שדירת חמישה חדרים באזור הפריים מושכרת בממוצע חודשי בכ-4,400 דולר.

מחירי שכירות המשרדים בלאגוס הינם מהגבוהים בעולם ויכולים להגיע אף לרמות של מעבר ל-1,000 דולר למ"ר לשנה, בעיקר בשל מחסור מובנה בנכסי פריים בענף. בשנים האחרונות נרשמת בנייה מסיבית בתחום שעוזרת למתן במעט את עודף הביקוש ולהוסיף משרדים ראויים בעיר. מחירי שכירות המשרדים גבוהים כאמור באופן חריג ותעיד על כך העובדה שהינם עולים אף על מחירי השכירות המקבילים בתחום המסחרי, העומדים בממוצע על 65 דולר, לעומת 85 דולר למ"ר לחודש במשרדים. תכונה זו מאפיינת דווקא מדינות קטנות ולא מפותחות באפריקה, שם שוק הנדל"ן אינו מפותח וחסר שיווי משקל.

שוק מגורי היוקרה בלאגוס ממשיך לסבול מעודף היצע ושיעור הנכסים הריקים גבוה. למרות זאת, מחיר השכירות של נכסים אלו גבוה ויכול לעמוד אף על 10,000 דולר לחודש, בדומה לנעשה באבוג'ה, שם שוק המגורים זוכה לעדנה בשל מימוש תוכנית האב העירונית.

בקזבלנקה מרוכזים עיקר שטחי המשרדים של התאגידים הבינלאומיים. בנייה מסיבית בשנים האחרונות גרמה לשיעורים גבוהים יחסית של שטחים ריקים שעומדים על כ-12%, ומחירי השכירות הממוצעים במרכז העיר נעים סביב 26 דולר למ"ר. תאגידים קמעונאיים בינלאומיים ממשיכים לנוע אל עבר בירת מרוקו בזכות פתיחתם של קניונים מודרניים אשר המחיר הממוצע למ"ר בהם נע סביב 35 דולר בחודש. שוק המגורים המרוקאי טרם חזר לימים שלפני המשבר הגדול ונרשמים ביקושים נמוכים יחסית לדירות למעמד הביניים ולדירות יוקרה, אשר האלטרנטיבה לשכור אותן תאלץ את האזרח המרוקאי להיפרד מכ-4,500 דולר בכל חודש.