בשבוע שעבר דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי בחודש מאי נמכרו בסה"כ 1,318 דירות חדשות - הנתון הנמוך ביותר שנרשם במכירת דירות חדשות על ידי קבלנים מאז חודש אוקטובר 2011. מדובר בנתון המגלם קצב מכירות שנתי של כ-15.8 אלף דירות חדשות, לעומת יותר מ-27 אלף דירות חדשות שנמכרו כאן אשתקד. ימים אחדים קודם לכן פורסמה גם סקירת משרד האוצר, ולפיה "נתונים ראשוניים לחודש מאי" מצביעים על רמה נמוכה במיוחד של עסקאות לרכישת דירות חדשות או יד שנייה - "הרמה הנמוכה ביותר לחודש זה מאז מאי 2003".
האם הירידה החדה במספר העסקאות מאלצת את המוכרים לחתוך מחירים? בינתיים זה לא נראה ככה. על פי לוח מחירי הדירות המבוקשות של הומלס, החודש האחרון אופיין בעיקר במגמה מעורבת. ראשון לציון הייתה המקום היחיד שבו נרשמה ירידת מחירים רוחבית בכל סוגי הדירות בחודש יוני. יחד עם זאת, לא נרשמה בחודש החולף עליית מחירים רוחבית באף אזור מכל 15 האזורים שנבדקים (לעומת 8 אזורים שהציגו עליות בחודש מאי ו-7 אזורים באפריל).
נכון להיום, על אף ששרי האוצר והשיכון מתעקשים שבקרוב נתחיל לראות פה ירידת מחירים משמעותית בשל ההחלטות על הטבת המע"מ בשיעור אפס (שאמורה, להערכת שר האוצר, לאלץ גם את מוכרי היד השנייה להתגמש במחירים) ושיווק מכרזים לאלפי דירות במחיר דירה מופחת וקבוע מראש ("מחיר מטרה"), ניצבים מולם יותר ויותר גורמים - אינטרסנטיים יותר או פחות - שמזהירים מפני תוצאות הפוכות. מלבד תחזיות כלכליות קודרות, הביקורת החריפה מעוררת ספק גם בנוגע ליכולתה של הממשלה להעביר את החוק בקלות בכנסת בחודש הקרוב.
מגמה אחת ברורה מאוד: בזמן שריבית בנק ישראל נותרת ברמה נמוכה כל כך (0.75%) והתחזקות השקל אף לוחצת על כלכלני הבנק לבצע הפחתות נוספות, גם התשואה שישראלים מייחלים לקבל מהשכרת דירה נמצאת בשפל.
בכל האזורים שבדקנו, גם בפריפריה הרחוקה, קשה לגרד היום תשואה של יותר מ-5% (ברוטו, בהנחה שיש שוכר כמובן בדירה), לעומת תשואות של 6% ואף יותר לפני שנים ספורות.
כדאי לזכור שהממשלה בוחנת בימים אלה אפשרות למסות משכירי דירה החל מהשקל הראשון (כיום יש פטור עד לרף של כ-5,000 שקל לחודש), מהלך שכמובן יקזז עוד את התשואות.
מתודולוגיה
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.