חלום הדירה הפך לסיוט: קבוצה של 15 רוכשי דירות, ובהם זוגות צעירים וגמלאים, הגישה תביעה בסך 6.2 מיליון שקל נגד עו"ד אמיר יקותיאל, בטענה כי התרשל בעת ששימש נאמן לכספיהם כאשר ביקשו לרכוש דירות בפרויקט חדש בתל-אביב.
התביעה הוגשה באמצעות עו"ד טל בננסון, המתמחה במקרקעין, לבית המשפט המחוזי בתל-אביב.
מכתב התביעה עולה כי תחילת הפרשה בחודש אפריל 2011. אז נחתם הסכם בין חברת מקורות שליטה, שבבעלות היזם רוני בן-יהודה, לחברת DGR שבבעלות יוסי דלגושן, ולפיו האחרונה תרכוש ממקורות שליטה מגרש ברחוב הגדוד העברי, הממוקם סמוך לתחנה המרכזית הישנה בתל-אביב.
למקורות שליטה היו באותה עת שתי משכנתאות רשומות על הזכויות במגרש - האחת לטובת בנק ירושלים וכלל ביטוח, והאחרת לטובת מניף שירותים פיננסיים. לאחר החתימה על הסכם המכירה ל-DGR, החלה החברה לשווק דירות בפרויקט שאמור היה לקום במגרש. התובעים, כמו רוכשים אחרים, התבקשו לחתום על הסכם הלוואה והסכם למתן אופציה לרכישת דירה בפרויקט.
יקותיאל, שייצג את DGR בעסקת רכישת המגרש, ייצג לטענת התובעים גם אותם וניסח את ההסכמים שעליהם התבקשו לחתום. בהסכם צוין כי לשם הבטחת ההתחייבויות כלפי הרוכשים, DGR תרשום הערות אזהרה על שם הקונים במגרש ותרשום עליו משכנתא כתנאי לקבלת כספיהם או להעברת כספים מידי הנאמן, יקותיאל.
אלא שלטענת הרוכשים, סעיפים אלה היו "אות מתה ותו לא".
לימים נקלעה מקורות שליטה לקשיים כלכליים, ורכישת המגרש על-ידי DGR לא הושלמה. גם מצבה של DGR לא בישר טובות לרוכשי הדירות: פרויקט נוסף של החברה בתל-אביב, מגדל גבולות, הסתבך גם הוא. למעשה, הרוכשים נותרו ללא דירה, משום שלא חתמו על הסכם מכר דירה אלא על עסקת הלוואה מסובת.
בכתב התביעה נטען כי סעיפי ההסכם "לא היוו בטוחה ממשית להבטחת כספי התובעים, ואף הנתבע, בהתנהלותו, התעלם מהם ומההסכמים".
לטענת הרוכשים, יקותיאל שחרר את הכספים שהופקדו בידיו בלי שהתקיימו התנאים שנקבעו. מעבר לכך, הם טוענים כי יקותיאל הציג בפניהם לאורך כל הדרך מצג כאילו מדובר בעסקה ללא סיכון של רכישת דירה, וכספם מובטח.
"הנתבע פעל באופן בלתי סביר, ורשלנותו משתרעת משלב ניסוח ההסכמים ועד שלב ביצוע ההסכמים בפועל, הן כעורך דין מייצג והן כנאמן על הכספים שהועברו לידיו", טוענים הרוכשים בכתב התביעה, ומציינים כי חלק מהתובעים הפקידו בידי יקותיאל סכומים של כ-400 אלף שקל כל אחד, אך הוא לא פתח חשבון נאמנות ייעודי כפי שהתחייב.
יתרה מכך, כאשר ביקשו, הוא סירב להציג בפניהם את מסמכי חשבון הנאמנות. לטענתם, רק בעקבות תביעה שהגישו הוא מסר לידיהם מסמכים, ומהם למדו כי יקותיאל הפקיד את כספיהם בחשבון שפתח בנאמנות עבור יוסף דלגושן, הבעלים של DGR.
עוד נטען בתביעה כי כספים בסך מיליוני שקלים הועברו מחשבון הנאמנות לידיהם של דלגושן וחברות נוספות, בהן מקורות שליטה. זאת בלי שנרשמה לטובת התובעים התחייבות לרישום משכנתא ובניגוד להסכמים שנחתמו.
מנגד, במשרדו של יקותיאל טוענים כי הוא לא ייצג את הרוכשים, ואם הכספים שהופקדו בנאמנות היו מגיעים ליעדם (בנק ירושלים ומניף), העסקה הייתה מתממשת ללא כל בעיה.
לטענת המשרד, תפקידו של יקותיאל היה טכני בלבדף והוא לא היה אחראי להסכמות המסחריות שבין הצדדים.
בעקבות חוב של מקורות שליטה לבנק ירושלים ומניף, שהובטח במשכנתא, מונה בספטמבר 2012 עו"ד יעקב אמסטר לכונס נכסים לצורך מכירת המגרש. לטענת התובעים, יקותיאל כלל לא טרח לעדכן אותם על כך.
"התובעים מצאו את עצמם במצב שלא דמיינו בחלומותיהם הגרועים ביותר", הם כותבים, ומסבירים כי בסופו של יום בחודש ספטמבר 2013 אישר ראש ההוצאה לפועל הסכם למכירת המגרש תמורת 11.25 מיליון שקל.
בעקבות זאת פנו התובעים לבית המשפט בדרישה להוציא צו מניעה לחלוקת הכספים שהתקבלו בגין מכירת המגרש ולתת קדימות לבעלי הערות אזהרה בקרקע.
בדיון שהתקיים ביוני 2014 בבית המשפט המחוזי בתל-אביב התברר להם כי DGR כלל לא שילמה את מלוא התמורה בגין רכישת המגרש ממקורות שליטה, ולפיכך טוענת האחרונה כל יתרת הכספים שייכת לה.
כך או כך, כבר עתה ברור כי גם אם תיקבע זכאותם, אין ביתרת הכספים שנותרה בקופת הכינוס אלא כדי לכסות חלק קטן ביותר מהחוב כלפי התובעים.
התובעים מנהלים מזה כמה חודשים הליך משפטי גם נגד DGR ודלגושן, שהציע להם להצטרף לפרויקט מגורים שלבסוף לא יצא אל הפועל. הרוכשים טוענים כי הסכמי ההלוואה והאופציה מעידים על רשלנותו של יקותיאל באופן הבוטה והברור ביותר: ראשית, ההסכמים קובעים במפורש שהכספים שהופקדו בידיו היו אמורים להיוותר בחשבון נאמנות ייעודי עד לאחר רישום משכנתא או התחייבות לרישום משכנתא לטובת התובעים, ולא כך היה.
שנית, טוענים הרוכשים, יקותיאל התרשל התרשלות חמורה, שעה שידע כי יש חובות על הקרקע, לרבות שתי משכנתאות, ולא טרח לציין זאת במפורש בהסכם האופציה.
שלישית, הרוכשים טוענים כי יקותיאל התרשל גם כאשר לא ניסח בהסכמים מנגנון שיבטיח את זכויות התובעים, קל וחומר בהתחשב בכך שייצג את שני הצדדים לעסקה, וגם כאשר לא דאג שיקבלו ערבות חוק מכר לאחר ששילמו יותר מ-7% מסכום הדירה, כמתחייב בחוק.
"נזקים בלתי הפיכים"
התובעים מתארים בתביעה את הנזקים שנגרמו להם כ"הרסניים, בלתי הפיכים, ישירים ועקיפים המסתכמים במאות אלפי שקלים לכל אחד מהם".
עוד הם כותבים כי "כל אחד ממחדלי הנתבע וכולם יחדיו גרמו לכך שהתובעים הפסידו את מלוא כספם... עורך דין סביר היה מנסח את העסקה כעסקת מכר מקרקעין ולא כעסקת הלוואה ויוצר בטוחה על המקרקעין... רשלנותו של הנתבע, התעלמותו מהתובעים, התנערותו מסטנדרטים בסיסיים של מקצוע עריכת הדין, התעלמותו ממצוות החוק וכללי האתיקה, הפרות התחייבויותיו הבסיסיות ובכלל כלפי התובעים, גרמו באופן ישיר לנזקים האדירים לתובעים".
התובעים דורשים כי יקותיאל יפצה אותם בסכום של 3.9 מיליון שקל, כולל הצמדה וריבית, ויחזיר את שכר-הטרחה ששילמו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית - 106 אלף שקל בסך-הכול.
עוד הם דורשים פיצוי כולל של 1.8 מיליון שקל, על כך שבשל התרשלות יקותיאל נמנעת מהם רכישת דירה חלופית; ו-450 אלף שקל נוספים בגין עוגמת-הנפש שנגרמה להם.
בסך-הכול תובעים רוכשי הדירות מיקותיאל 6.2 מיליון שקל בגין הנזק שנגרם להם.
משרדו של עו"ד אמיר יקותיאל: "מעולם לא ייצגנו את התובעים"
ממשרד אמיר יקותיאל ושות' נמסר בתגובה לידיעה: "בניגוד לקביעה הלא נכונה של התובעים, משרד יקותיאל מעולם לא ייצג אותם, אלא את חברת DGR בלבד, והקשר מולם התמצה בהחתמתם על מסמכים שנערכו על בסיס עסקה אחרת, שטופלה על-ידי משרד עורכי דין נוסף המתמחה במיסוי.
"כמו כן, התובעים השמיטו את העובדה שמבנה ההסכם כלל אמנם אופציה לרכישת חלק במקרקעין, אך גם הסכם הלוואה, שבמסגרתו שוחררו כספי הנאמנות שהופקדו בידי המשרד אך ורק לאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים.
"המשרד מצר על כך שאין התובעים חושפים כי לפני כמה חודשים הם הגישו תביעה נגד מקורות שליטה, כונס הנכסים שמונה לקרקע ולשכת ההוצאה לפועל בגין הכספים שהלוו - מבלי לכלול את משרד יקותיאל בתביעה. מכאן שהמשרד, אשר נפגע בעצמו מאי-העמידה בהתחייבויות של חברת DGR כלפיו, מכיר במצוקת התובעים המבקשים לנקוט כל הליך אפשרי כדי לקבל בחזרה את כספם, אולם אין במצוקתם כדי ליצור עילת תביעה כנגדו, אשר גורמת לו עוול ממשי".
מיוסי דלגושן, הבעלים של DGR, נמסר: "אין תגובה".