במשרד האוצר הוחלט לקדם הצעה שתאפשר לרוכשים ולקבלנים לבצע עסקאות הנוגעות להטבת המע"מ מ-1 בספטמבר, למרות דחיית ההצבעות על החוק. לדברי גורמים באוצר, בראשות שר האוצר יאיר לפיד, המטרה של החלת החוק רטרואקטיבית היא "לשחרר את הפקק בצינור" שנוצר במכירות הקבלנים מאז ההכרזה על החוק במארס האחרון.
על פי המתווה שמתגבש בימים אלו במשרד האוצר, ייקבע בחוק כי רוכשים וקבלנים יוכלו לבצע עסקאות מותנות, התחייבות על רכישת דירה, עם אפשרות לביטול העסקה אם לא יעבור החוק או אם יתגלה כי הדירה או הרוכש אינם עומדים בקריטריונים.
בה בעת, עסקאות אלו יבוססו למעשה על הערכת הצדדים לגבי מחיר הדירה והתאמתו למחיר למ"ר דירתי שעתיד לפרסם השמאי הממשלתי רק עם אישור החוק ולא לפני. במשרד אוצר הבהירו היום (ב') כי אין כוונה לפרסם את נתוני השמאי הממשלתי הראשי לפני שחוק מע"מ 0% יעבור באופן סופי והודו כי כל עסקה שתתבצע תהיה למעשה הימור מושכל של שני הצדדים על פי הפרמטרים הידועים. לטענת האוצר, נוסחת השמאי הממשלתי ידועה וניתן להעריך מה יהיה המחיר.
בעיה נוספת הטמונה בביצוע עסקאות בטרם פורסמו הרשימות המלאות של השמאי הממשלתי ובטרם עבר החוק במלואו, היא שעדיין לא נקבע רף הגג עבור מי שלא שירת שירות צבאי או אזרחי-לאומי, וכן עדיין לא נקבע אם צמודי קרקע ייכללו בהטבת מע"מ 0% או לא. במקרים אלו, שבהם לא ברור כלל מה ייקבע בחוק המע"מ, יהיה זה הימור גדול אף יותר.
החוק המקורי קבע כי מי שחתם על רכישת דירה או אופציה לרכישת דירה וביטל אותה, לא יהיה זכאי בהמשך להטבה - מה שיתנגש עם הכוונה להפעיל החוק רטרואקטיבית.
במשרד אוצר טוענים כי יוכנסו סעיפים חדשים להצעה שיקבעו כי הסעיף הקובע כי מי שביטל לא יהיה זכאי לא יחול על מי שיבטל מ-1 בספטמבר. סעיפים נוספים עתידים להתייחס גם למקרה ביטול העסקה והקנסות שיוכלו הקבלנים (או לא יוכלו) לגבות בגין ביטול כזה.
החלת החוק בצורה רטרואקטיבית תחייב שינוי בנוסח החוק המוצע וכמובן את אישור ועדת הכספים. יו"ר הוועדה, ניסן סלומינסקי, אמר היום ל"גלובס" כי הוא "מתנגד בתוקף להחלת החוק בצורה רטרואקטיבית". לדבריו, "מדובר במהלך שיש לעשות רק במצב חירום ואין עכשיו מצב חירום. אי אפשר לתת לאנשים לעשות עסקאות על סמך נתונים שאינם. את החוק אפשר להתחיל רק מרגע אישורו כי עד אז גם עבודת השמאי הממשלתי אינה מלאה. איך יידעו אנשים אם הם זכאים או לא? מה יעשו הקבלנים במקרה של ביטול עסקה? יהיה שמחה וששון, הרבה טעויות והטעיות".
גם במשרד המשפטים מצננים את ההתלהבות ומבהירים כי "שאלת התחולה הרטרואקטיבית עדיין נבדקת". לגבי סוגיית העסקאות שיבוצעו על סמך השערות ולא על בסיס נתונים מדויקים, מסר משרד המשפטים כי "ציבור רוכשי הדירות יהיה מודע לכך שהוא רוכש דירה מבלי שברור עדיין אם ההטבה תחול אם לאו, וברי כי הדברים יפורסמו לציבור בכל דרך.
"במסגרת זו, של חוסר ודאות לעניין ההטבה, ייערך חוזה הרכישה עם הקבלן, עם התניות מתאימות. רשימת השמאי הממשלתי תתפרסם לאחר אישור החוק בכנסת, בהנחה שיאושר בהתאם למנגנון השמאי המפורט בפרק ג' לטיוטת החוק".
התאחדות הקבלנים מברכת; קבלנים בשטח מתנגדים
בהתאחדות בוני הארץ מברכים על היוזמה אך ממתינים לראות כיצד הדברים ינוסחו בהצעת ההחלטה שתעלה לוועדת הכספים. "לאורך כל החודשים שחלפו מאז החלטת הממשלה בעניין הטבת המע"מ, התאחדות בוני הארץ ביקשה להחיל את החוק באופן רטרואקטיבי, על מנת שהשוק לא ייכנס לקיפאון. אחת הדרכים לשחרור הפקק שנוצר הינה באמצעות מכירת דירות בדרך של 'חוזים מותנים' וההתאחדות מברכת על החלטת משרד האוצר לאפשר זאת", כך מנכ"ל ההתאחדות עו"ד אליאב בן שמעון.
עם זאת, חלק מהקבלנים טוענים כי המתווה שמציע האוצר אינו ריאלי. "אין שום היגיון למכור דירה עם תנאים מתלים לא ליזם ולא לרוכשי הדירות", אמר היום חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, "מי יודע לכמה זמן אני אצטרך לשמור את הדירה הזאת. גם כחברה ציבורית אני לא יכול להכיר בחוזה מסוג זה כי אני מנפח את המאזן. חבל שבמקום להקל את הביורוקרטיה ולקבל החלטה הממשלה מנסה למצוא קיצורי דרך לא הגיוניים".
גם ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון, מסבירה שהמתווה המוצע אינו בר יישום: "בסיטואציה הזו קבלנים לא יסכימו לעשות את החוזים המתלים הללו. לא הגיוני שקבלנים יתעסקו עם כל הביורוקרטיה, הניירת והכסף הכרוכים בחוזה, לחתום על הכול וחודש ולאחר מכן לבטל את העסקה. זה יגרום לקבלנים נזק כפול. מעבר לכך, הדבר הבסיסי של השלמת טבלאות המחירים עדיין לא הושלם. ללא טבלאות השמאי הממשלתי לגבי מחיר הדירה המאושר אי אפשר יהיה להתקשר בהסכמים עם רוכשים, כך שאם נגיע לספטמבר ללא הטבלאות המהלך הזה חסר משמעות".
עו"ד איתן רוטשילד, שותף במשרד נתן מאיר ושות', המתמחה בנדל"ן ובחוזים, סבור גם הוא שלא מדובר במהלך ישים: "יש עצירה מוחלטת במכירות ואני חושב שאנשים פשוט ימתינו עוד חודש-חודשיים לחוק. רוכשים לא ירצו לקחת את ההימור הזה עכשיו, ללא המחירים של השמאי הממשלתי ועם כל הפרוצדורה הכרוכה בחתימה על חוזה, דיווח למס שבח, התניות שונות וביטולים. להערכתי גם הקבלנים לא ירצו להיכנס לסוגיה הזו".