יש לכם קרקע בצפון ת"א? לא בטוח שזה משתלם

בשבועות הקרובים צפויה תוכנית הענק של צפון תל אביב - תא/3700, לקבל תוקף. התוכנית, שאושרה במוסדות התכנון אחרי שנים ארוכות של התדיינויות, קובעת כי על הקרקע הבתולית שבין שדה דב לבין הרצליה, ששטחה 1900 דונם ורובה פרטית, יוקמו 12 אלף יחידות דיור, 150 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 70 אלף מ"ר שטחי מסחר, 50 אלף מ"ר שטחי מלונאות, וגם פארק ירוק בן 500 דונם. הבעלים אמנם ממתינים תקופה ממושכת לאישור הסופי של התוכנית, שבעקבותיו יוכלו סוף סוף לקצור את הפירות מהקרקע, אך חלקם אינם מודעים לכל המשמעויות הכלכליות של היום שאחרי מתן התוקף לתוכנית.

לדברי עו"ד מרים דונין המתמחה בתכנון ובנייה, ומייצגת בעלי קרקע רבים בתוכנית, בניגוד למס השבח, שלמתן התוקף אין רלוונטיות כלפיו, להיטל ההשבחה לעומת זאת אותו מחוייבים בעלי הקרקע לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאחר מתן התוקף, ישנן השלכות הרות גורל. "היטל השבחה בגין תוכנית משביחה צריך לשלם בעת מימוש, רק לאחר מתן התוקף לתוכנית" מסבירה דונין. "או כשמוכרים את הקרקע, או בעת הנפקת היתר בנייה. מאחר ואנחנו נמצאים בצפון תל אביב, הסכומים כאן יהיה גבוהים מאוד".

לדבריה, "מי שחשב גם ככה למכור את הקרקע, כדאי שיעשה זאת לפני שהתוכנית תקבל תוקף, כי אז לא יאלץ לשאת בתשלום היטל ההשבחה. מנגד, המחיר שיקבל היום עבור הקרקע, משקף כבר את השווי החדש מאחר והתוכנית החדשה כבר אושרה, ולכן משתלם למכור לפני מתן התוקף". מנגד, מסבירה דונין מי שמודע להשלכות ובכל זאת משאיר את הקרקע בחזקתו, בדרך כלל חושב לבנות בעצמו את הזכויות שמגיעות לו על פי התוכנית.

היבט נוסף שמזכירה דונין, הוא כי במתחם קיימות חברות רבות המחזיקות בקרקע. "הרבה פעמים מדובר באנשים שהתקשרו לפני עשרות שנים, ולעצם החברה אין משמעות" אומרת דונין. "חשוב להבין שברגע שבעלי המניות של החברה ירצו לממש את הקרקע, הם יצטרכו לפרק את החברה, ואחרי מתן התוקף לשלם את היטל ההשבחה. אם אין ברשותם כסף, חשוב מאוד לדאוג לפירוק החברה לפני מתן התוקף". אותו העיקרון קיים גם על קרקע שבעליה מעוניינים להעבירה במתנה לילד או לנכד. "קיים פטור סוציאלי מהיטל השבחה לדירות עד 140 מ"ר אם אתה גר בהן 4 שנים רצופות. אך הפטור הזה תקף רק אם אתה הבעלים ביום שהתוכנית קיבלה תוקף" מסבירה דונין, "לכן חשוב לפני מתן התוקף, להעביר את הבעלות בקרקע על שם הילד או הנכד. מי שימתין לאחר קבלת התוקף, להעביר את הבעלות בקרקע, לא יזכה בפטור".

הבעלים שממתינים שנים רבות למימוש הקרקע, נאלצו עד שנת 2000 גם לשלם מס רכוש. "בעלי קרקע נדרשו להביא כל שנה 2.5% מערך הקרקע, וחלקם התקשו בכך מאוד", מספרת דונין. יחד עם זאת, היא מסבירה כי אנשים שיושבים היום על הגדר ומחכים שאחרים יעשו את העבודה, צריכים לרדת ממנה ולחשוב על תכנון המס שלהם. לדבריה, במתחם הגוש הגדול הסמוך, אושרה תוכנית כבר בשנות ה-90 להקמת 600 בניינים, אך הוקמו מאז רק 366 מהם. "הסיבה לכך היא שאנשים ישבו על הגדר והזניחו את תכנון המס שלהם" אומרת דונין. "בעת המימוש גילו פתאום שהם צריכים לשלם היטל השבחה גבוה ולא תמיד היה להם. בגלל השאננות של אותם אנשים, מגרשים לבניינים שלמים תקועים עד היום".

לדברי דונין בעלי קרקע רבים במתחם הם לא "כרישי נדל"ן", אלא דור שני ושלישי למי שרכשו את הקרקע בשנות ה-40 ולא עוסקים בתחום הנדל"ן. ביניהם גם עורכי דין ושופטים, אך שעוסקים בתחומים אחרים. לכל בעל קרקע ישנן השלכות שונות מעסקה, ישנם כאלה שבנויים לליווי בנקאי ויש כאלה שלא בנויים, ישנם כאלה שבנויים לעסקת קומבינציה עם יזם וישנם כאלה שלא. "אם יש הרבה יורשים למשל, ואף אחד לא יראה דירה, כי הקרקע לא גדולה, אז כדאי למכור אותה היום כשהמחירים כבר גבוהים" אומרת דונין. "כך למשל בעל קרקע שלו שתי בנות שגרות בחו"ל, החליט לאחרונה למכור אותה, כי הוא יודע שבנותיו לא יתעסקו בזה. הוא ירש את הקרקע מאביו שרכש אותה בשנות ה-40, וכעת הוא ישלם מס שבח בגובה 18% בלבד (מס שבח מיטיב עד 2017), ולכן זה זמן טוב למכור".