האם עדיין כדאי לרכוש דירה מיזם-קבלן?

יותר ויותר ישראלים מבינים שבעת רכישת דירה כדאי להם לברר לא רק מי היזם שקנה את הקרקע ומשווק להם את ההדמיות והפרוספקטים לדירה החדשה, אלא גם מיהי החברה שעובדיה עומדים על הפיגומים והם שאחראיים על הבנייה עצמה.

אחרי שמרפסת שבנתה אורתם סהר קרסה בפרויקט של גינדי השקעות בחדרה; מול הפסדי העתק המבהילים של דורי בנייה (שעודכנו ביום חמישי האחרון מ-250-350 מיליון שקל ל-445 מיליון שקל, וגם זה לא סופי); ולנוכח הקפאת ההליכים אליה נכנסה חברת צ. לנדאו - צפה השאלה המתבקשת מתי אמור להרגיש הצרכן בטוח יותר - האם ברכישת דירה מיזם שהוא גם המבצע של הפרויקט, או דווקא מיזם שאינו קבלן מבצע.

"הסיפור של צ. לנדאו ממחיש טוב למה יזם תמיד מפסיד מכך שהוא לא קבלן ביצוע", אומר יזם המבצע את הפרויקטים שלו. "הדירקטוריון של חברת שיכון ובינוי למשל, התכנס יום אחד בעבר ואישר את שירותי הביצוע של חברת צ. לנדאו. הוא ידע מה יקרה לעלויות שנה אחר כך? כאשר עלויות הבנייה התייקרו, צ. לנדאו כבר הייתה קשורה עם שיכון ובינוי בהסכם והפסידה כסף מהביצוע. בכמה פרויקטים בו זמנית אפשר להפסיד? יש לזה גבול. כשהיזם הוא גם קבלן מבצע הוא יכול לתמרן בין רווחי היזמות לביצוע. בסוף לא תהיה ברירה וכל היזמים יבצעו לעצמם. כשקבלן ביצוע פושט רגל, היזם נדפק. זה עוד עלויות ואיחור במסירה".

לעומת זאת, מנכ"ל ובעלי חברת אאורה ישראל יעקב אטרקצ'י, טוען את ההפך: "באופן מובהק יש יתרון בקנייה מיזם שהוא לא קבלן ביצוע. גם על פי חוק המכר, הכתובת היחידה של רוכש דירה היא היזם, והוא האחראי על פי חוק על הערבויות, על הטיב, על מסירת הדירות ועל פיצויים בגין איחור. כשהיזם הוא גם קבלן הביצוע, נוצר מצב חמור מבחינת רוכש הדירה והוא שאין ניגוד עניינים בין היזם לקבלן. ליזם וקבלן ביצוע ישנם אינטרסים מנוגדים. כשאני יזם ויש בעיות עם קבלן מבצע, אני יכול להחליף אותו. לא אקח קבלן ביצוע לא טוב. לעומת זאת יזם שהוא קבלן, הוא לא בהכרח הכי איכותי.

"נקודה נוספת: הקבלן יקבל כסף רק לפי התקדמות הביצוע, וכך תקציב הפרויקט נשמר. האינטרס שלי שהלקוח יהיה מרוצה, ויקנה ממני, הראייה שלי היא לא טובת קבלן הביצוע, אלא טובת רוכש הדירה. כשמתגלות בעיות, תמיד אהיה בצד של הלקוח ולא של הקבלן.

"יזם מסתכל באותה עין של רוכש הדירה שמצפה לקבל מוצר איכותי, לעומת קבלן שהוא גם יזם שמרוויח גם על הביצוע, ולכן יהיה לו אינטרס לחסוך. כלומר, ליזם שהוא קבלן תמיד יש קונפליקט אם לדאוג לעצמו או לרוכש הדירה. ולכן מבחינת איכות המוצר וטיב המוצר, רוכש דירה תמיד יקבל מוצר יותר טוב מיזם שאינו הקבלן. יזם שהוא קבלן מושפע מזה שענף הביצוע היום בקשיים, ואני לא. אפילו בתקופת הבדק, אם קבלן ביצוע פשט רגל, אני מחזיק ערבויות שלו גם לתקופת הבדק, ואם צריך אחליף אותו, מה יעשה רוכש דירה מיזם שהוא קבלן מבצע ופושט רגל?

"כל היזמים שנקלעו לקשיים כלכליים וחלקם פשטו רגל לאורך השנים - אם זה ברנוביץ', רובננקו, עמרם אזולאי, או צ.לנדאו, משותף להם דבר אחד - כולם היו גם קבלני ביצוע".

אחת החברות היזמיות שהן גם מבצעות היא חברת גיא ודורון לוי. "ליזם שהוא גם הקבלן יש יתרון, לאור העובדה שהשליטה בכל שלבי ומהלכי הפרויקט - תכנונו והוצאתו לפועל, נמצאים תחתיו", אומר דורון לוי, מבעלי החברה. "הדבר מביא להתייעלות גדולה יותר בתהליך הביצוע, והמרוויח הגדול בסופו של יום הוא הדייר. נתחיל מכך שעבור הדייר ישנה רק כתובת אחת וישנו רק גורם אחד אשר נותן לו שירות משלב הרכישה, דרך השינויים בדירה, שלב המסירה ואפילו שנת הבדק".

ומה יש למערכת המשפטית לומר במבחן שתי החלופות? לדברי עו"ד זיו כספי, ממשרד עו"ד גינדי כספי המלווה פרויקטים של קבלנים, אין כלל אצבע בעניין, "אולם מאחר שהמרווחים בביצוע קטנים, קבלן מבצע שנכנס לקשיים יכול להיעלם, ואז הבנק המלווה צריך למצוא קבלן אחר שייכנס לנעליו וזה ייקח זמן. יזם לעומת זאת, יוכל להחליף את הקבלן המבצע לפני שמגיעים למצב משברי".

בחודש פברואר האחרון דחה בית המשפט העליון ערעור שהגישה חברת יהלומית פרץ על החלטת בית המשפט המחוזי בבאר שבע לפצות שמונה משפחות שרכשו מהחברה דירה בפרויקט בעיר, שבו נתגלו ליקויי בנייה חמורים. הפסיקה מצביעה על כך שהכתובת היחידה של רוכשי דירות בישראל בגין כשלים היא החברה היזמית, שאינה יכולה להטיל על גורמים אחרים את האחריות על כשלים שכלפיהם היא מחויבת בערבות חוק מכר.

בפרויקט, שהוקם בשכונת רמות שלום, התגלו סדקים בקירות והבניין עצמו שקע, עד שנאסר על שימוש ואכלוס אחד האגפים בשל חשש ליציבותו. יהלומית פרץ ניסתה לתקן את ליקויי הבנייה, אך ללא הצלחה. החברה טענה בבית משפט כי האחריות נופלת על המהנדסים ששכרה ואף על משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל שלא מסרו את כל המידע על מצב הקרקע.

העליון דחה את ערעור החברה ואישר את החלטת המחוזי לפיצויים בסכום כולל של 460 אלף שקל המשקף את עלות התיקונים, וסכום נוסף של 65 אלף שקל למשפחה (וכן הוצאות משפט).