"ממשיכים ליצור מחסור חמור בדירות באזור המרכז"

מחר (ג') תדון המועצה הארצית לתכנון ובנייה בעדכון תוכנית המתאר הארצית של ישראל (תמ"א 35). המועצה כבר דנה בנושא כמה פעמים, ואולי סוף סוף נראה השבוע את חבריה מגיעים להכרעה ומציגים את העקרונות לתוכנית המתאר החשובה ביותר בישראל.

מדובר בהחלטה דרמטית, כזו שתשפיע בוודאות על תכנונה ועל אופיה של ישראל בעשורים הבאים. אחרי שבוע שבו הוחלט בין השאר לסבסד מגורים של ישראלים שירצו לגור ביישובי עוטף עזה (הבטחה לבית ב-300 אלף שקל בלבד), אחרי שהממשלה השאירה את ערי הדרום מחוץ למערך הפיצויים בעקבות נזקי מבצע צוק איתן, ואחרי שמועצת מקרקעי ישראל קיבלה החלטה להעביר לאגודות הקיבוצים את שטחי המגורים כדי שייבנו שם עשרות אלפי בתים למצטרפים חדשים - אין ספק ששאלות הרות גורל ביחסי מרכז מול פריפריה, והעיר מול הכפר, מוכרחות להגיע לנקודת הכרעה.

חברי המועצה הארצית מתבקשים להכריע, בין היתר, בין דרישה להרחיב את השטח שעליו ניתן יהיה לבנות ביישובים העירוניים בעוד 5% עד 10%, כפי שדורשים במשרד השיכון וברשות מקרקעי ישראל, לבין הטענה של גופים אחרים, ביניהם הירוקים, כי אין צורך בהרחבת השטח מעבר ל-2% נוספים (שגם הם לטענת המתנגדים להרחבה אינם נדרשים). אי אפשר כמובן לנתק את ההחלטה ממשבר הדיור, שהוביל לעלייה של 90% במחירי הדירות בשבע שנים. בזמן שקבינט הדיור עסוק בקידום תוכניות להורדת מחירים, ההכרעה היא בעלת משמעות רחבה לפיתוח שטחי המגורים גם בעשורים הבאים.

ההחלטות אמורות להתקבל על סמך נתונים קשיחים של מספר יחידות הדיור המתוכננות במדינה. הבעיה היא שבחודשים האחרונים הסתבר שמדובר בנתונים מעורפלים מאוד. לאמיתו של דבר, למינהל התכנון במשרד הפנים, הגוף האמון על כל התכנון במדינה, אין בנמצא את הנתונים המבוקשים. הדבר נחשף בישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת שנערכה ב-13 במאי, שבה הודו נציגי מנהל התכנון כי במהלך השנים לא השכילה מדינת ישראל לנהל באופן מסודר את המלאי התכנוני. ראשת מינהל התכנון, בינת שורץ, ציינה כי מאז שנכנסה לתפקיד היא פועלת להכנת בסיס הנתונים הזה.

נתוני משרד השיכון, המתבססים בין היתר על נייר עמדה שחיברה עבור המשרד האדריכלית סופיה אלדור (מי שעמדה במשך שנים בראש אגף תכנון ערים במשרד), חושפים כי היעדים שנקבעו בתמ"א 35 בעבר לא שיקפו נכון את המציאות. אלדור מציינת שחלק ניכר מההמלצות לתכנון מוקדים חדשים כלל לא הבשילו לכדי מימוש, בשל ביורוקרטיה וחסמים שונים.

אלדור מציעה להגמיש את גבולות המרקמים העירוניים ולאפשר את הגדלתם לפחות ב-10%, ולהכין במקביל בדחיפות תוכנית מתאר ארצית סקטוריאלית למגורים.

"ידוע לכול הקשר הישיר בין עתודות קרקע מספקות לפיתוח מגורים והזרמתן השוטפת לשוק לבין מחירי הדיור", כותבת אלדור, "להיצע קרקעי זמין חשיבות מיוחדת ומכרעת. בלעדיו, גם הפעלת יתר הכלים - גם אלה שהומלצו לאחרונה וגם אחרים - לא תועיל. השאלה החשובה היא האם הנחותיה ומסקנותיה של תמ"א 35 ומסמך העדכון שבהכנה יתנו מענה הולם למטרה חשובה זו, ובכך יסייעו למאמץ ממשלתי להורדה וייצוב מחירי הדיור או שמא יהיו לו למכשול".

אלדור טוענת שהתפיסה התכנונית מאז קום המדינה איננה נכונה: "אזור המרכז נפגע מיעדי אוכלוסייה לא ריאליים שנקבעו בתוכנית התפרוסת והתעלמו מהצרכים האמיתיים. הם שימשו לקביעת עתודות קרקע לפיתוח מגורים בתוכניות אב מחוזיות, מקומיות ומפורטות והיו אחד הגורמים המובילים הן לעליות מחירי הדיור במשך השנים והן לאי יציבותם".

היעד החזוי היה לאוכלוסייה של 2.482 מיליון ישראלים באזור המרכז בשנת 2010. בפועל, מציינת אלדור, ב-2010 מנתה אוכלוסיית המרכז כ-3.1 מיליון נפש, "והמחסור בעתודות מתוכננות בהיקף מספיק בכל נקודת זמן הוביל, כידוע, לעליות מחירים קשות וגם לתנודתיות יתר".

"לצערי" היא ממשיכה, "צוות העוסק בעדכון תמ"א 35, כמו מחברי תמ"א 35 עצמה לפניהם, מציעים לאמץ כבסיס את יעדי האוכלוסייה הנורמטיביים. יעד האכלוס המוצע לאזור המרכז מניח תוספת של 2.4 מיליון איש, לעומת 2.8 מיליון על פי תחזית מאוזנת. סביר להניח שאם העדכון יאושר, גם בעתיד נחיה במצב של מחסור בעתודות קרקע זמינות למגורים באזור המרכז... על פי הצעת צוות התוכנית, לשנת 2030 יתוכנן אזור המרכז עבור אוכלוסיית יעד הקטנה ב-400 אלף נפש מאוכלוסיית היעד לפי מגמות סבירות יחסית בפועל".

הנחת יסוד נוספת גורסת כי ציפוף אזורים בנויים עד שנת 2030, כמו גם ניצול קרקעות במרקמים עירוניים, יוביל להיצע נוסף של קרוב ל-400 אלף יחידות דיור. "הנחה זו בטעות יסודה", קובעת אלדור, "לשם בדיקת הנתונים אין צורך להתבסס על השערות וניתן לבדוק אותן לאור הניסיון שהצטבר בפועל מהכנסה למעגל הפיתוח של קרקעות ממעמד דומה בעבר".

רשימת קרקעות באזור המרכז שהוצעו לפיתוח למגורים על ידי משרד השיכון עוד בשנת 1993, ואף אושרו ברמה עקרונית על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מלמדת עד כמה גדול המרחק בין חזון למציאות בפועל (ראו טבלה). רק כ-20% מאותם מתחמים הצליחו להיבנות ב-19 השנים שחלפו מאז אישורן העקרוני בגופי התכנון.

אלדור: "שנת 2030 כבר כאן, ממש מעבר לאופק. הקרקעות שייבנו עד אז נמצאות רובן ככולן בתהליכי תכנון ברמת תוכניות מפורטות או לפחות ברמה של תוכניות מתאר מקומיות... רק בדיקת העתודות הכלולות בתוכניות מתאר מקומיות, ולו באזור המרכז, תצביע באופן אמיתי על העתודות הזמינות שיש סיכוי לממשן עד 2030".

אבל במקביל לגופי התכנון הרשמיים, הארגונים הירוקים וארגונים נוספים טוענים שאין להרחיב את גבולות המרקמים העירוניים. לטענתם, גם היום קיים מלאי תכנוני מספק למאות אלפי דירות חדשות.

"מרכזי הערים במרכז נבנו לפני עשרות שנים לפי סטנדרטים מיושנים שמשפיעים על איכות חייהם של התושבים ומגבילים את ההתפתחות הכלכלית והחברתית של העיר כולה", אומר אדריכל חיימי שניידר, חבר הנהלת עמותת האדריכלים ומי שהוביל מטעמה את פורום התכנון בנושא משבר הדיור. "כיוון תכנוני נכון צריך להתבסס על תהליכי התחדשות עירונית ועל העצמת מרכזי הערים הקיימות. בנייה בשולי הערים, בשטחים שיפרצו את מסגרת תמ"א 35, תבוא בהכרח על חשבון שטחי החיץ הירוקים, על חשבון התחדשות הערים הוותיקות, ולא פחות חשוב - על חשבון הפריפריה. היא תנציח את תת הפיתוח הקיים בפריפריה ותגדיל עוד יותר את הפערים החברתיים כלכליים שישנם לעומת המרכז".

נושא נוסף שעומד על הפרק בישיבת המועצה הקרובה, וצפוי לעורר לא פחות סערות, מחלוקות והתנגדויות, הוא אישור בניית בית שלישי בנחלה במגזר הכפרי.

התומכים בהצעה, בהם כמובן גם נציגי המושבים, מסבירים כי אישור התוכנית יניב היצע משמעותי של יחידות דיור ויבטל את הצורך בפגיעה בשטחים ירוקים כפי שמציעה תמ"א 35. "בנייה בישובים הכפריים לא רק שתיתן מענה לבני המשפחות אלא תקל במידה רבה על הביקושים בערים", מסביר עו"ד דודו קוכמן, מנכ"ל תנועת האיחוד החקלאי.

"אנו ערים לכך שישנם גורמים אינטרסנטים שרואים בישובים הכפריים איום על איתנות העיר בטענה שהישובים הכפריים ימשכו אוכלוסיות מבוססות יותר, אולם מדובר בטענה דמגוגית. יישום ההחלטה יחסוך את הקמתם של שכונות מגורים נוספות בישובים הכפריים, ימנע פגיעה בשטחים חקלאיים ויאפשר ניצול מיטבי של קרקעות המיועדות כבר למגורים ולכן זמינות לבנייה. לטעמנו, כל 'פלישה' פוטנציאלית על פי המוצע בתמ"א 35 לשטחים חדשים תביא לפגיעה קשה בשטחים הפתוחים".