על איזה מס מתבקש ויתרו נתניהו ולפיד?

במשרד האוצר ובמשרד ראש הממשלה בחנו את הרעיון להטיל "אגרת ריבוי דירות", שהוצג לאחרונה ליאיר לפיד בפגישתו עם ראש הממשלה בנימין נתניהו. ל"גלובס" נודע כי כלכלנים באוצר ובבנק ישראל תמכו ואמרו בדיונים שנערכו על היוזמה כי מדובר במהלך שעשוי להביא להפחתת הביקוש לרכישת דירות להשקעה ולהגדלת היצע הדירות למכירה, וכך להביא להורדת מחירי הדירות בשוק הנדל"ן.

כמו כן, לפי הערכות פנימיות בממשלה, מיסוי בעלי שלוש דירות ויותר עשוי להגדיל את הכנסות המדינה עד 2.5 מיליארד שקל בשנה. אך לפיד הודיע כי יתנגד למס כזה, וככל הידוע, בנק ישראל טרם גיבש את עמדתו בנושא. ממשרד האוצר נמסר בתגובה כי "לאחר בחינת הנושא על ידי כל הצוותים המקצועיים, נמצא כי אין לצעד היתכנות לביצוע".

רעיון מיסוי בעלי דירות רבות, שהועלה לפני כמה חודשים על ידי מנכ"ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר, נבחן ברצינות רבה יותר בשבועיים האחרונים, על רקע הניסיונות למצוא מקורות הכנסה נוספים למימון הגידול בתקציב הביטחון. בדיקות שהתקיימו ביוזמת לוקר העלו כי לרשויות המס מוכרות כ-200 אלף דירות "שלישיות או יותר", כלומר דירות שבעליהן מחזיקים בשתי דירות נוספות לפחות. כבעלים הוגדרו מי שמחזיקים בבעלותם 50% מהנכס או יותר.

הרעיון שנבחן בדיונים האחרונים היה להטיל מס שנתי על הדירות בשיעור של 2.5% משוויין. רעיון אחר שנבחן היה להטיל אגרה שנתית על הדירה השלישית בשיעור אחיד של עשרת אלפים שקל בשנה. החיסרון העיקרי ברעיון הזה הוא שאינו מבחין בין דירות יוקרה לדירות רגילות.

תומכי ההצעה בממשלה סבורים כי היא מפחיתה מאוד את התמריץ הכספי לרכוש דירה למטרות השקעה בכלל והשכרה בפרט. להערכתם, כתוצאה מהמהלך יוזרמו לשוק דירות למכירה והיצע הדירות יגדל. במקביל יפחת התמריץ לרכוש דירות להשקעה וגם הביקוש לדירות יקטן. שני כוחות אלה יוצרים ביחד ולחוד לחץ לכיוון הורדת מחירי הדירות למכירה בשוק הנדל"ן. עוד מציינים הכלכלנים התומכים במהלך כי מדובר במס פרוגרסיבי המוטל כמעט במלואו על המאיון העליון בחברה.

מתנגדי הרעיון טוענים כי מדובר בהחזרתו לחיים של מס הרכוש השנוי במחלוקת שהיה נהוג בישראל בעשורים הראשונים לקיומה. מס הרכוש שהוטל על קרקעות פנויות במטרה לתמרץ את בעליהן לבנות בוטל בשנת 2000, על רקע ביקורת קשה על יעילותו ועל עלויות המנגנון הגבוהות שלו. מערך אפקטיבי להערכת שווי הדירות עשוי להצריך גיוס של מאות מפקחים לרשות המסים.

ביקורת נוספת היא שבעלי הדירות יגלגלו את האגרה על שוכרי הדירות, שלרבים מהם אין אפשרות למצוא דירה חלופית - וכך יביא המס להעלאת יוקר המחיה דווקא לשכבות האוכלוסייה הסובלות מכך ביותר.

טענות אחרות מתייחסות לחוסר היעילות של המס: למשל, אין כמעט אפשרות מעשית לאכוף אותו על משקיעים זרים המחזיקים בכמה דירות בישראל. כמו כן נטען כי לרשות המסים אין מידע מלא על זהות הבעלים של שלוש דירות ויותר משום שהיא אינה מדווחת על דירות המועברות בירושה ולא על דירות שנבנו על שטח שהופשר לבנייה.

שימו רגע בצד את מצוקת הדיור. "מס ריבוי דירות", הספין החדש מבית מדרשו של נתניהו, הוא המס הכי מתבקש בכל משק שהוא, ללא שום קשר לגרף מחירי הדירות. יותר ממס הכנסה. יותר ממס ערך מוסף. מי שמעריך ומעודד עבודה יצרנית, מי שמנסה לצמצם פערים, מי שחושש מחזרה לעולם של "קפיטליזם תורשתי" (עולם הנשלט על ידי הון שעובר בירושה) - מוכרח לתמוך במס על בעלי דירה שלישית, רביעית וכן הלאה. קשה להאמין שניתן למצוא נציג חברתי או כלכלי אחד שלא יברך על מהלך כל כך דרמטי. אלא אם כן יש לו עצמו שלוש דירות מגורים.

ואף על פי כן, ישראל תמיד הלכה על ביצים בכל הנוגע לאותם נדל"ניסטים מאושרים: מס על השכרה עומד על שיעור נמוך יחסית של 10%, רק למי שמשכיר נכסים מעל רף של 5,000 שקל; מ-2014 אפילו ביטלו את הפטור ממס שבח למי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת - מה שאומר שמעתה כ-25% מהשבח בין קנייה למכירה יעבור לקופת האוצר - אולם לבעלי דירות ישנות דאגו למזער נזקים, וקבעו נוסחה לינארית ולפיה התשלום יחול רק בהתאם לזמן ההחזקה מ-2014.

אסור לשכוח לרגע שלקובעי המדיניות שלנו היו תמיד יותר מדי חברים שהחזיקו לא מעט דירות מגורים; שהעובדה שחצי מיליון משקי בית גרים בשכירות, משמעותה שמאות אלפי ישראלים מתפרנסים לא רע מדמי שכירות. לכן קשה לדעת אם איום הג'וקר ששולף עכשיו נתניהו אכן נמצא אצלו בקלפים או שהוא בעיקר רוצה לראות את לפיד מזיע.

כך או כך, ברור שמס שנתי קבוע על הדירה הוא לחלוטין מהלך שובר שוויון. חדירה ברוטאלית לכיסם של בעלי הנכסים, שאולי אפילו עלולה למחוק להם מעט את החיוך - אחרי שש שנות נסיקה בשיעור של 100% בערך הנכסים. ומה בכל זאת זה יעשה למחירי הדירות? גובה המס, וגם עצם הדרישה להיפגש עם רשויות המס מדי שנה, אמורים לפלוט לשוק עשרות אלפי דירות. גם ככה מאז שחזר מס השבח בעליהן שוקלים לממש ולעבור להשקעות אחרות. מעבר לכך, זה כמובן אמור לצמצם משמעותית כל רצון של בעלי דירות (שתיים או יותר) לקנות דירה נוספת להשקעה, מה שאומר ירידה גם בצד הביקוש.

אז אחרי שכבר הבנו שדירות במקום בסיסי צה"ל זה חזון שיתגשם אולי בעשור הבא, שהתחדשות עירונית תמשיך לזחול כל עוד לא תהיה תחבורה ציבורית נורמלית (אחרת אף ראש עיר לא יסכים לצופף את הערים), כמה עשרות אלפי דירות ישנות יכולות לשנות במשהו את משוואת ההיצע והביקוש. תוסיפו לזה את נתוני הלמ"ס על מספר שיא של דירות חדשות לא מכורות (27 אלף), ואולי אפשר לדבר על שינוי המומנטום.

רק שבמקביל, שוב דפקנו את המסכנים. אלה שאפילו לא חולמים לקנות וגם לא לגור בשכירות, יישארו עם פחות היצע (אם כי גם הביקוש לשכירות אמור לרדת, בהנחה שאת הדירות ייקנו שוכרים), ועם לא מעט משכירים שינסו לגלגל עליהם את המס החדש. אבל היי, שר האוצר הרי הבטיח להם שעוד מעט יהיו פה 150 אלף דירות חדשות למגורים בשכירות.