הממשלה לא מעוניינת באמת לפתור את מצוקת הדיור

1. אולי זו עונת החגים, אולי זה העיסוק בסחר-מכר-מניפולציות-משחקים במספרים של התקציב, אולי זו הנסיעה של ראש הממשלה לעצרת האו"ם, ואולי אלה כול הסיבות יחד. בכל מקרה, ידיעה אחת כלכלית ודרמטית הופיעה ערב ראש השנה באחד העיתונים הנפוצים בישראל, באחד העמודים הפנימיים, וכמעט שלא זכתה לתהודה. אנו שמחים להביא אותה, כמעט כלשונה.

הכותרת: "הנחה של 20% על דירה ראשונה: המבצע של נתניהו לרוכשי דירות מתחת לגיל 40"

לשון הידיעה: "בשורה בשוק הנדל"ן: ישראלים שעומדים לקנות דירה לראשונה בחייהם והם בני פחות מ-40 יקבלו הצעה להנחה של 20% על 100 אלף דירות חדשות. ראש ההמשלה בנימין נתניהו עומד לחשוף את התוכנית הזאת, שמיועדת לסייע לאנשים לרכוש בתים משלהם.

"על פי התוכנית, 100,000 דירות חדשות יוקמו על מה שנקרא "אדמה חומה" ויישמרו רק לצעירים שקונים דירה לראשונה בחייהם. הדירות יהיו זמינות בכל רחבי ישראל, ויוצעו בהנחה של 20% למחיר השוק שלהן. בית שמחירי 1.2 מיליון שקל לדוגמה, יוצע למשתכן צעיר ב-1.3 מיליון שקל.
"ההנחה הזאת תתאפשר מפני שהממשלה מתכוונת להעניק לקבלנים פטורים מכמה מסים ותשחרר אתרי "אדמות חומות" - אדמות ששימשו למטרות תעשייה או מסחר - למטרת בנייה.

הקבלנים יהיו חייבים לגלגל את החיסכון שלהם על הקונים.
"התוכנית עומדת להיות מוכרזת בקרוב ונתניהו צפוי לומר ש"אנו רוצים לסייע לצעירים רבים יותר להגשים את חלום הבעלות על דירה, באמצעות הוזלה של 20% שתתאפשר על ידי הענקת פטור ממסים רבים לקבלנים ושימוש באדמות תעשייה או מסחר. כבר התחלנו לטפל בבעיה הזו - והתוכנית החדשה תעזור לעשרות אלפי אנשים נוספים לרכוש בית ראשון.

"הקבלנים יצטרכו להבטיח לפני קבלת היתר הבנייה שהדירות שהם יבנו יהיו זולות בחמישית לפחות מדירות דומות, כדי לקבל את הקרקעות הזולות ואת הפטורים ממסים. הם יחסכו לעצמם את רוב המסים והרגולציות שמוטלים בדרך כלל על בנייה חדשה, כמו ההיטל של הרשות המקומית על תשתיות.
"האדמות יהיו כאלה שכבר לא יידרשו לשימושים תעשייתיים ומסחריים, כולל כמובן אדמות בבעלות רשות מקרקעי ישראל.

"יתר על כן, הזוגות הצעירים יוכלו ליהנות גם ממשכנתה מוזלת, במסגרת תוכנית 'סיוע לקנייה' במשכנתאות מיוחדות.
"בנוסף, נתניהו ישיק תוכנית 'שכירות לקנייה' שתציע לדיירים הנחה של 20% בדמי השכירות שלהם במשך שבע שנים. אחר כך הם יקבלו את הזכות לקנות את הדירה בחסכונות שהם יצברו הודות להוזלת השכירות.

התוכנית הזאת, בהיקף של כ-2.5 מיליארד שקל, מיועדת לעובדים ששכרם הוא עד כ-16 אלף שקל בחודש או זוגות שמרוויחים כ-33 אלף שקל יחד. התוכנית תנוהל על ידי רשות שתוקם במיוחד לצורך זה, אך הדרישה הממשלתית תהיה שהדירות בנות חדר שינה עד שני חדרי שינה יינתנו ל'אנשים עובדים באמת' שמעולם לא החזיקו דירה לפני כן".

או.קיי, אתם מניחים ודאי שנחה עלינו הרוח והרשינו לעצמנו להתפרע עם הזיות, דמיונות או סוג של בדיחות לא מוצלחות. ובכן, לא ממש. הידיעה שציטטנו אכן פורסמה, בשינויים קלים, באחד העיתונים הנפוצים במדינה. אבל לא בישראל, אלא בבריטניה, בשבוע שעבר. החליפו בידיעה את המילים "בנימין נתניהו" ב"דיוויד קמרון" וקבלו, כאמור, את הידיעה שהופיעה ב"דיילי מייל" עם שינויים קלים שערכנו בה. אתם מוזמנים לשוטט ברשת ולהתרשם מתוכניות ה-HELP TO BUY וה-RENT TO BUY של ממשלת בריטניה. מעבר לכך, יש שם מע"מ 0% על דירות חדשות ותוכניות דיור בר-השגה שמנסות לעזור לזוגות צעירים להגיע לדירות בבעלותם במחיר סביר. גם בבריטניה יש ביקורת שזה רק תורם לעליית מחירים בשוק הדיור, אבל להבדיל, לפחות יש שפע של תוכניות וניסיונות להקל על זוגות צעירים, ויתרה מכך, יש גם מי שמוציא אותן לפועל.

2. בשנים האחרונות הקדשנו פה עשרות טורים לבועה בשוק הנדל"ן, לבעיה החברתית החמורה שהיא יוצרת, לגורמים שלה, להשתעבדות שהיא גורמת למשקי הבית, לאשליית העושר שהיא יוצרת אצל בעלי הדירות (שבבעלותן דירה אחת) ולסיכונים שלה. המסקנה שלנו, לאחר כל כך הרבה מילים, היא שאין ממש רצון כן ואמיתי לנסות לפתור את הבעיה מספר אחת של המשק הישראלי (שוב, מחירי הדירות והשכר העלוב הם השילוב הכי קטלני שנמצא לפתחם של משקי הבית). חוסר הרצון, חוסר העשייה וחוסר הפעולה נובעים משלל גורמים שנשמעים לכאורה מוצדקים, כמו האמונה הכלכלית, הכמעט דתית-משיחית, שכוחות השוק כבר יפתרו את הבעיה - אם לא בקרוב, אז באלף הבא, ואין שום מקום להתערבות ממשלתית; כמו האמונה שיש עניינים אחרים שחשובים הרבה יותר, כמו איראן, דאעש, פלסטינים וכדומה.

אבל נדמה לנו שהגורם הפסיכולוגי הוא החשוב והמכריע מכולם: אנשים שבעים, וממשלת ישראל מורכבת ברובה מאנשים שבעים, אינם מסוגלים להבין את האנשים שם למטה, את המצוקות שלהם, את ההישרדות היומיומית, את התסכול מרמות השכר, את ההשתעבדות למשכנתה לכל החיים.

לאנשים שבעים, כמו שרי ממשלת ישראל, שמחזיקים בבעלותם כמה וכמה דירות (רובם), אין גם כל דחף, אינטרס או רצון שהמצב ישתנה. הם מעוניינים רק בהצהרות חלולות וריקות מתוכן, כי כל פעולה מעשית תפגע בעושר האישי שלהם. הרי ההוויה היא זו שקובעת את התודעה, ולשרי הממשלה קשה כנראה לחשוב מעבר להווייתם.

3. העיפו מבט בטבלה שצירפנו: שוק הנדל"ן הוא אמנם שוק מורכב, אבל בסך הכול יש בו כ-80-100 אלף עסקאות בשנה שמתפלגות בין משקיעים, משפרי דיור וכאלו שרוכשים דירה ראשונה (בדרך כלל זוגות צעירים) שמספרם עומד על כ-40 אלף דירות בשנה.

לממשלה יש יכולת השפעה דרמטית על השוק הזה במגוון כלים: היא שולטת בפועל על מחירי הקרקעות שיוצאות למכרז באמצעות המונופול שלה (רשות מקרקעי ישראל), היא שולטת על כלי המיסוי (מס רכישה, מס שבח, מע"מ והיטלים שונים), היא גם יכולה, אם תרצה, לווסת את שוק המשכנתאות (באמצעות סבסוד). אם תרצה, היא יכולה להכריח ולכפות על יזמי נדל"ן למכור בזול לזוגות צעירים (דיור בר השגה, זה נעשה אמנם, אבל ממש במשורה).

אם תרצה, היא יכולה גם לבנות בעצמה. אם תרצה, היא יכולה להשקיע מאמצים מרוכזים יותר במלחמה בשחיתות בשוק הנדל"ן ובהון השחור הרב שמסתובב בענף ומתדלק בין היתר גם את עליות המחירים בו. כלומר, אם היא רוצה, ואם היא תרצה (מדובר בתהליכים הרבה יותר קצרים ממה שנהוג לחשוב), היא יכולה לגרום לכך שזוגות צעירים ישלמו כמה שפחות על דירות, בין אם בבעלות ובין אם בדמי שכירות.

קוראים לזה התערבות ממשלתית. בדרך כלל זו מילה גסה במסדרונות האוצר ובנק ישראל, אבל היא כורח המציאות כשיש כשל שוק ועיוות חברתי כל כך בולט. ההשפעה, אם כן, בידיה של הממשלה; מגוון הכלים בידיה; כל יכולות הביצוע בידיה. צריך רק רצון ויכולת ביצוע. לא זה ולא זה קיימים בממשלת ישראל, לפחות לא בתחום הדיור.

4. על מידת העיסוק בטפל בשוק הדיור אפשר ללמוד מסיפור המס על 3 דירות ויותר שקנה לו תומכים באגף התקציבים באוצר ובסביבת ראש הממשלה. ההצעה אמנם הוחזרה למגירות (בינתיים), אבל היא סימפטום לכל המחלות של מקבלי ההחלטות, במיוחד באגף התקציבים. תרבות השלוף, הטלאי על טלאי, תרבות ה"בוא נמצא עוד איזשהו מס", בואו נשים פלסטר, בואו נתעסק בזוטי הזוטות, אולי גם כדי לרצות את האווירה הציבורית, ולא נעסוק בדברים המהותיים. במידה מסוימת מדובר באחיזת עיניים ובגניבת דעת, גם אם היא נעשית בתום לב מוחלט או מתוך אג'נדה כלכלית מסוימת.

אז הנה הסיפור האמיתי, עם המספרים האמיתיים: אגף התקציבים באוצר דאג לפזר בעיתונים כמה וכמה מספרים על ישראלים שמחזיקים כמה וכמה דירות, וכמובן, האינסטיקט הבסיסי של כולנו היה לתמוך במס על בעלים של 3 דירות ויותר, כי אין צודק ממנו כביכול. על פי נתונים מעודכנים, נרכשו בישראל מאז 2002 כ-128 אלף דירות להשקעה ע"י מי שבבעלותם יותר מדירה אחת להשקעה. 128 אלף הדירות הללו נרכשו על-ידי 46 אלף רוכשים.

אגף התקציבים ניפח את נתוני האמת הללו, אבל דבר אחד הוא שכח לספר: מהו שווי הרכישות של המשקיעים בשוק הנדל"ן. אז הנה חשיפה של חלקם, שריכזנו בטבלה מאוד מפורטת. הטבלה מציגה את ההתפלגויות של שתי אוכלוסיות קיצון - המשקיעים שרכשו את מספר הדירות הגבוה ביותר והמשקיעים שרכשו רק דירה אחת להשקעה בשווי הגבוה ביותר. שווי הרכישות הוא בערכים נומינליים ומתייחס לרכישות שהתבצעו בעשור האחרון.

באוכלוסיית הקיצון הראשונה הובאו 19 משקיעים שרכשו כל אחד לפחות 26 דירות להשקעה בעשור האחרון, נקרא לה לצורך העניין "המשקיעים הקטנים". אחד מ"הקטנים" רכש לא פחות מ-35 דירות להשקעה בעשור האחרון, בשווי כולל של כ-22 מיליון שקל. באוכלוסיית הקיצון השנייה הובאו 19 משקיעים שרכשו רק דירה אחת להשקעה והם בעלי שווי הרכישות הגבוה ביותר, נקרא לה לצורך העניין ה"משקיעים הכבדים-עשירים". בין לבין מוצגת התפלגות העסקאות שביצעו המשקיעים ה"קטנים" לפי אזורים בארץ.

הנתונים מדהימים: סך שווי הדירות שרכשו "המשקיעים הקטנים", שאמורים היו לשלם את המס על ריבוי דירות, עומד על כ-200 מיליון שקל. סך שווי הדירות שרכשו "המשקיעים הכבדים", עם דירה אחת בלבד להשקעה אבל בחתיכת השקעה, מסתכם ביותר מ-600 מיליון שקל. הם, לעומת זאת, לא היו אמורים להיכנס תחת כנפי המס. כלומר, דווקא העשירים מאוד, אלו שקונים דירה להשקעה בשווי של כ-20-30-40 מיליון שקל, לא היו משלמים את המס. אבסורד? ודאי.

מהטבלה אפשר ללמוד עוד כמה נתונים מדהימים: שווי הדירה הממוצע של "המשקיעים הקטנים" עומד על כ-371 אלף שקל. אתם רשאים להרים גבה, גם אנחנו עשינו זאת: איפה יש דירות במחיר מציאה כזה? ובכן, מדובר כאמור ברכישות בעשור האחרון והמחיר הנמוך משקף, בין היתר, את עיתוי הרכישות, שחלקן התבצע לפני גל עליות המחירים. אבל יש עוד גורם, והוא מיקום העסקאות: כפי שעיניכם רואות, כמעט מחצית מהרכישות של המשקיעים נעשו באזור באר שבע וחיפה. כלומר, היו משקיעים שהשכילו "להתלבש" על האזורים הללו ולקנות כמה וכמה דירות ששוויין יחד אפילו לא מתקרב לדירת יוקרה אחת להשקעה באזור המרכז. המסקנה המוחצת היא שבעלות על דירות להשקעה אינה מהווה שום אינדיקציה לרמת הע ושר של הפרט. נהפוך הוא, היא רק מטעה.

הנה שני נתונים נוספים שממחישים את האבסורד:
אחרי לא מעט שנים של עיוותי מס שאפשרו מסחר בדירות בלי מס משמעותי, בשנה-שנתיים האחרונות הדברים משתנים, כך שקיים היום בפועל מיסוי כפול הן על המחזור (מס רכישה על שווי הרכישה, לפי מדרגות, בין אם זו דירה יחידה ובין אם זו דירה שנייה) ומס רווחי הון (מדובר במס שבח, שהמיסוי בו הוכבד סוף-סוף אחרי שנות פטור ארוכות). זו הסיבה, אגב, שמשקל המשקיעים בשוק הנדל"ן ירד מכ-30% לכ-23%, וזו גם הסיבה שבשנת 2013 הסתכמה הגבייה של מס רכישה על דירות להשקעה ב-1.7 מיליארד שקל, משהו כמו שני שלישים מסך גביית מס רכישה על דירות.

אם אגף התקציבים התכוון למסות את משכירי הדירות להשקעה בדרך עקיפה, אז מדובר בהיגיון מעוות. בחוק קיימת תקרה לפטור מדמי שכירות (כ-5,000 שקל), אבל הבעיה האמיתית מנתוני הגבייה הדי נמוכים ממס על דמי שכירות מעבר לתקרה היא בעיית אכיפה של רשות המסים. אין אכיפה אפקטיבית ויש העלמות מס אדירות בתחום הזה. אז בבקשה, טפלו במחלה ולא בתופעות הלוואי שלה.

והמשפט האחרון בעצם מספר הכול על הכישלון והחידלון בשוק הנדל"ן: אפשר לטפל במחלה באמצעות דיור בר השגה, משכנתאות מסובסדות, הנחות לזוגות צעירים, דמי שכירות נמוכים ועוד, אבל מי בכלל חושב ברצינות על הדברים הללו? עכשיו צריך לסגור עוד חור שנוצר בתקציב, הרי המספרים לא הסתדרו, התקציב לא מאוזן, אז בואו נמצא עוד איזשהו מס אווילי.

eli@globes.co.il