כך נראה שוק נדל"ן היוקרה בשנה האחרונה

1.619 מיליארד שקל הושקעו במאה עסקות הנדל"ן למגורים הגדולות ב-2010. 36 מהעסקות בוצעו בתל אביב (בהיקף של כ-620 מיליון שקל), 22 בירושלים (בהיקף של 304.5 מיליון שקל) ובהרצליה בוצע 17 עסקות מתוך ה-100, (בסכום כולל של כ-309 מיליון שקל). כך עולה מבדיקת themarker שנערכה על פי נתוני אתר רשות המסים.

סף הכניסה לרשימת 100 העסקות היקרות ירד השנה ל-8.9 מיליון שקל, לעומת 9.3 מיליון שקל ב-2009. לעומת זאת, בשפיץ העליון של שוק היוקרה נרשמה דווקא עלייה - המחיר הממוצע של עשר העסקות היקרות ביותר ב-2010 היה כ-70 מיליון שקל, לעומת 54 מיליון שקל ב-2009.

שלא במפתיע מתברר כי כשעוזבים את גוש דן וירושלים, מושג היוקרה מצטמצם משמעותית, אם כי במקומות שנחשבים לאטרקטיביים בעיני תושבי חוץ, כמו נתניה, אילת ואשדוד, נמצאו עסקות ברמות גבוהות מאוד יחסית.

הבדיקה שערכנו סקרה את 100 העסקות הגבוהות ביותר שנסגרו בארץ, שכאמור התרכזו בעיקר בתל אביב, הרצליה וירושלים. לסקירה זו הוספנו גם עסקות יוקרתיות באזורים אחרים של הארץ, שבהם מחירי נכסי יוקרה הגיעו ל-10% ואף לפחות ממחירי הנכסים היוקרתיים במרכז, מה שמלמד על הפערים העצומים בין שוקי הנדל"ן של האזורים השונים.

פעילים בשוקי היוקרה בישראל מספרים כי בשנה האחרונה נרשמה יציבות בשוק הווילות של יישובי היוקרה כמו הרצליה פיתוח, כפר שמריהו וקיסריה. לדבריהם, עליות מחירים נרשמו, לעומת זאת, בדירות היוקרה במרכזי הערים. ההערכות הן כי בשנה הקרובה לא יירשמו עליות מחירים בשוק היוקרה, ואף כי מספר העסקות יקטן.

כאשר בחנו את המחיר הממוצע של עסקות שנכנסו לרשימת 100 הגדולות ב-2010 ראינו כי המחיר הממוצע של עסקות מרשימה זו בתל אביב הגיע ל-17.2 מיליון שקל, 18.2 מיליון שקל בהרצליה וכ-13.8 מיליון שקל "בלבד" בירושלים.

בקיסריה, כפר שמריהו וסביון יש מעט עסקות, אך המחירים שם גבוהים בהרבה. מבין 100 העסקות הגבוהות בארץ, בוצעו בשלושת היישובים חמש עסקות בלבד, אך בהיקף של כ-157 מיליון שקל - כלומר מחיר ממוצע של יותר מ-31 מיליון שקל לעסקה.

העיר שמובילה את אזור השרון מבחינת מספר העסקות היא כאמור הרצליה, שם רוב העסקות בוצעו בהרצליה פיתוח למעט עסקה אחת בסכום של כ-25 מיליון שקל במרינה. אחריה נמצאות רמת השרון ורעננה, שבכל אחת מהן בוצעו עסקות בהיקף של כ-51 מיליון שקל - ברעננה בוצעו ארבע עסקות וברמת השרון חמש.

אילו סוגי נכסים מחפשים המולטי-מיליונרים? 42 מהעסקות הגדולות השנה בוצעו בווילות וצמודי קרקע ורק 19 במגדלים. השאר, 39 במספר, היו עסקות בבניינים בבנייה רוויה, אולם לא כאלה שמוגדרים כמגדלים. בתוך תל אביב הפרופורציות שונות - רק 4 עסקות בוצעו בווילות, בעיקר בצהלה, ו-17 דירות נמכרו במגדלים.

36 מתוך 100 העסקות היקרות שהתבצעו השנה בישראל בוצעו בתחומי העיר תל אביב. ללא ספק, את מירב תשומת הלב בשוק היוקרה בעיר משכו הפנטהאוזים בקומות האחרונות של המגדלים, שחלקם כבר קיימים וחלקם בבנייה. רק ארבע עסקות מתוך 36 העסקות היו על בתים צמודי קרקע, לעומת 17 עסקות במגדלים.

בסך הכל גילגלו 36 העסקות היקרות בתל אביב השנה סכום של 620 מיליון שקל - כ-17 מיליון שקל בממוצע לעסקה. נתונים אלה, שנלקחו מאתר רשות המסים, אינם כוללים עדיין את את עסקת השיא בה רכש איש העסקים אלכסנדר משקביץ' פנטהאוז בשטח 1,000 מ"ר בפרויקט sea one בטיילת תמורת 110 מיליון שקל.

להוציא את העסקה המיוחדת שביצע משקביץ', העסקות היקרות התרכזו פחות באזור החוף כמו בשנים קודמות ויותר במתחמים אחרים בעיר, כמו פארק צמרת ומגדלי אקירוב, המרוחקים יחסית מהים, ומספר מגדלים שצמחו במתחם רוטשילד.

אחת העסקות היקרות של השנה נרשמה בחודש מאי בפרויקט פרישמן 46 של חברת ארו-סאט בפינת הרחובות פרישמן ודיזנגוף, כאשר המיליונר היהודי האנגלי דיוויד אליאנס רכש טריפלקס בשלוש הקומות האחרונות של המגדל (26-28) בשטח של כ-1,000 מ"ר תמורת 71 מיליון שקל.

גם בפארק צמרת, נרשמו עסקות שיא, שהמחישו את המהפך שעבר ה"אי הרועש", התחום בין דרך חיפה לנתיבי איילון, בזכות בניית המגדלים היוקרתיים בו והפיכתו למתחם יוקרה מבוקש. בחודש מארס נמכרה דירה בקומה ה-37 במגדלי yoo של חברת חבס בפארק צמרת בשטח 800 מ"ר תמורת 44 מיליון שקל, כ-56 אלף שקל למ"ר. במגדלי אקירוב, מהעבר השני של דרך נמיר, נמכרה השנה דירה ב-32 מיליון שקל.

תהליך נסיקה דומה התרחש במתחם רוטשילד, שהיה בעבר ציר שגרתי בעיר ונהפך בשנים האחרונות למוקד משיכה לאלפיון העליון. במגדל רוטשילד 1 של חברת חבס נמכרו השנה שתי דירות בקומות ה-28 וה-29 של המגדל ב-46 מיליון שקל כל אחת, כאשר את אחת מהן רכש המיליארדר איתן ורטהיימר. במגדל רוטשילד מאייר הממוקם בשדרות רוטשילד פינת רחוב אלנבי, נמכרה דירה בקומה ה-26 בשטח 750 מ"ר תמורת 41 מיליון שקל, כ-54 אלף שקל למ"ר.

העסקה הגבוהה ביותר מבחינת המחיר למ"ר נרשמה בדירה צנועה יחסית במימדיה - אשת העסקים שרי אריסון רכשה דירה בשטח 190 מ"ר בקומה השישית במגדל קינג דיוויד ברחוב הירקון, בסמוך למלון דן תל אביב, תמורת 16.6 מיליון שקל. המחיר ששילמה אריסון משקף סכום שיא של 87 אלף שקל למ"ר.

למגורים בירושלים וליד העיר העתיקה אין מחיר. ירושלים נמצאת במקום השני במספר עסקות היוקרה שנרשמו בעיר במהלך 2010 - 22 נכסים שנמכרו בעיר מופיעים ברשימת 100 העסקות הגדולות של 2010, בהיקף כולל של יותר מ-304 מיליון שקל, או כ-13.8 מיליון שקל בממוצע לעסקה.

בפרויקט ממילא של היזם אלפרד אקירוב נמכרה הדירה היקרה ביותר השנה בירושלים - ב-40 מיליון שקל. על גל היוקרה של ממילא רכבה השנה גם חברת י.ח דימרי שמתכננת מול חומות העיר העתיקה פרויקט חדש בן 75 דירות.

במרכז העיר אפשר למנות פרויקטי יוקרה נוספים, שמבוקשים מאוד על ידי תושבי חוץ ונמצאים במרחק הליכה מהעיר העתיקה, לאורך הרחובות יפו ואגרון. פרויקט הוולדורף אסטוריה של האחים רייכמן ברחוב אגרון הוא פרויקט שפונה באופן טבעי לתושבי חוץ ולכן הביקושים אליו נפגעו מאוד בשנת 2008 בגלל המשבר הכלכלי העולמי. ואולם ב-2010 נרשמה התעוררות בשוק זה, ובפרויקט נמכרו דירות במחירים של 11-18 מיליון שקל, כ-70 אלף שקל למ"ר. בפרויקט ירושלים של זהב של שלמה אליהו ומרדכי שכטר במעלה רחוב יפו נמכרות דירות במחירים של כ-10 מיליון שקל.

שכונות יוקרה נוספות שנמצאות בדרום מרכז העיר הן קטמון, רחביה, טלביה ובקעה. בשכונות האלה כמעט שאין בנייה חדשה, ונכסי היוקרה בהן הם בתים טמפלרים ובתים ערביים עתיקים וייחודיים. ברחוב יד מרדכי בשכונת קטמון בירושלים נמכרה השנה וילה במחיר של 22.7 מיליון שקל ובשכונת בקעה נרשמה עסקה של מכירת דירה תמורת 13.8 מיליון שקל.

עסקות גבוהות נעשו גם בשכונות חרדיות טיפוסיות, דוגמת השכונות שערי חסד המתחברת לשכונת רחביה ורמת שרת, שבהן נרשמו עסקות בגובה של 10-14 מיליון שקל לדירה.

הרצליה מובילה את שוק היוקרה בשרון, הרבה בזכות היצע הווילות הגדול בהרצליה פיתוח. בסך הכול ב-2010 נרשמו בעיר 17 עסקות בהן החליפו ידיים כ-309 מיליון שקל - ממוצע של 18.2 מיליון שקל לעסקה. עם זאת, הנתונים אינם כוללים עדיין את העסקה היקרה ביותר שבוצעה השנה בישראל, שבה מכר זכי רכיב את הווילה שלו ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח לאיש העסקים טדי שגיא תמורת 145 מיליון שקל.

אחרי העסקה של רכיב, הווילה היקרה ביותר בעיר נמכרה ב-49 מיליון שקל, גם כן ברחוב גלי תכלת, שאפשר להכתיר אותו כאחד הרחובות היקרים בישראל. מחוץ להרצליה פיתוח, העסקה הבולטת היתה מכירת דירה בבניין מגורים שנמצא במרינה של העיר ב-25 מיליון שקל.

המתווך אורי טל, הפועל בשוק היוקרה של הרצליה פיתוח, אומר כי השוק בשכונה דישדש מסוף 2008, עקב ירידה במספר תושבי החוץ שרוכשים נכסים במקום. טל אומר כי השוק בשכונה מכוון בעיקר למטרות מגורים, ולכן לא נהנה מעליות מחירים כמו שוק היוקרה של תל אביב, שמושך אליו משקיעים בשל התשואות הגבוהות שניתן להשיג בו. עם זאת, טל מספר כי באחרונה ניכרת התאוששות בשוק של תושבי החוץ, שחזרו להתעניין בנכסים בהרצליה פיתוח.

רשפון הוא מושב הצמוד לכפר שמריהו מצד צפון, שהפך בשנים האחרונות מיישוב חקלאי ליישוב יוקרתי במיוחד הודות למיקום האיכותי שלו. בעלי הממון זיהו את הפוטנציאל הגלום במגרשים הגדולים של היישוב והחלו לבנות וילות מפוארות במקום. שלוש עסקות נדל"ן נסגרו השנה ברשפון, שתיים במחיר של 9-10 מיליון שקל ואחת ב-24 מיליון שקל.

שוקי היוקרה של רעננה ורמת השרון הניבו עסקות בהיקף של 51 מיליון שקל בכל אחת מהערים. ברמת השרון בוצעו חמש עסקות במחיר ממוצע של 10.2 מיליון שקל. שלוש מהן בוצעו בפינה הדרום מערבית של העיר, בשכונות אלון ונוה רום. הווילה היקרה ביותר שנמכרה השנה בעיר נמצאת ברחוב הבנים, והתקבלו עבורה 12.5 מיליון שקל. לא רחוק ממנה, ברחוב עצמון, נמכרה וילה ב-9.5 מיליון שקל, וברחוב הבושם בוצעה עסקה ב-9.75 מיליון שקל.

ברעננה בוצעו 4 עסקות במחיר ממוצע של כ-12.8 מיליון שקל. הממוצע הגבוה הושג הרבה בזכות עסקה נדירה ברחוב ההסתדרות שם נמכרה וילה בכ-20 מיליון שקל - העסקה ה-20 בגובהה בכל הארץ השנה. רעננה גם סוגרת את רשימת המאה עם וילה שנמכרה ב-8,888,888 שקל ברחוב התפוז בשכונת קריית גנים, השכונה היקרה בעיר.

גם נתניה עלתה על מפת היוקרה עם שתי דירות שנמכרו במגדלים בשכונת עיר ימים במערב העיר בכ-9 מיליון שקל כל אחת. אחת מהן, דירה בקומה ה-21 בפרויקט דמרי בשמורת ים, בשטח של 200 מ"ר עם מרפסת בשטח 186 מ"ר, נרכשה על ידי תושב חוץ.

האם יש דבר כזה "יוקרה צפונית"? על פי העסקות שבוצעו בשנה האחרונה - אין. בדיקה מראה, שהיוקרה הישראלית, ככל שזו מוגדרת כפונקציה של מחירי נכסים, מתחילה בזכרון יעקב ובקיסריה, ופונה דרומה לכיוון השרון וגוש דן. בצפון, למעט מספר קטן של עסקות בחיפה שבקושי חצו את רף המיליון דולר, לא נרשמו ב-2010 עסקות שמדגדגות את המחירים שנהוגים במרכז הארץ.

אמנם העסקה הגבוהה ביותר בחיפה הגיעה לסכום מכובד של 8.5 מיליון שקל, ששולמו עבור דירה ברחוב יפה נוף. עם זאת, בצמרת העסקות בעיר ניתן למצוא גם עסקות צנועות במושגים של אזור המרכז כמו וילה שנמכרה ברחוב שבדיה בשכונת דניה תמורת 4.08 מיליון שקל.

למרות המחירים הנמוכים יחסית, הנכסים שנמכרו בחיפה הם נכסים יוקרתיים לכל דבר ועניין. חלק גדול מהם הם בתים פרטיים בשכונת היוקרה דניה, נכס אחר נמצא ברחוב בשכונת אחוזה, לא הרחק מבית חולים כרמל, ועוד אחד הוא דירה גדולה במבנה נדיר ברחוב יפה נוף.

ניתן לתהות מדוע היוקרה החיפאית והצפונית היא כה זולה יחסית לזו של מרכז הארץ? נראה שמדובר בחלק מהמצוקה הגדולה שאליה נקלעה העיר הצפונית בעשורים האחרונים, שבאה לידי ביטוי בנטישת עסקים, מפעלים וחברות לכיוון מרכז הארץ, ויחד עמם גם לנטישת בעלי הון מקומיים.

בסביון ובקיסריה בוצעו השנה עסקות ספורות, כאשר מחירי הווילות שנמכרו ביישובים אלה שמרו על יציבות.

בסביון נמכרה השנה וילה ב-30 מיליון שקל באזור הוותיק. המחירים בסביון נמוכים יותר מאשר בקיסריה, הרצליה פיתוח וכפר שמריהו, מה שמסביר את ייצוגה הקטן יחסית ברשימת הנכסים היקרים שנמכרו השנה. עיקר הפעילות במקום מתרכזת כיום בחלק החדש של היישוב, שהמגרשים בו קטנים יותר והמחירים נמוכים יותר מאשר בחלק הוותיק.

בקיסריה נרשמו שתי עסקות יקרות של רכישת וילות, האחת ב-47 מיליון שקל והשנייה ב-18 מיליון שקל. העסקה המשמעותית ביישוב בשנה האחרונה התבצעה על ידי חברת חבס, שרכשה שטח של 28 דונם ביישוב תמורת 55 מיליון שקל. על השטח יוקמו 186 יחידות נופש ושטח מסחרי. המגרש שנרכש נמצא בסמוך לשכונת הגולף, הנחשבת ליוקרתית ביותר ביישוב.


השתתפו בהכנת הידיעה: רז סמולסקי, שלומית צור ורנית נחום-הלוי