מינהל מקרקעי ישראל יחזור לשווק קרקעות בהליכי תכנון לבניית אלפי דירות, בין היתר בבסיסי צה"ל שפונו. תוכנית המינהל להוציא מכרזים לקרקעות בהליכי תכנון (מקב"ת) נחשפה בפורום סגור של יזמים שקיימה התאחדות הקבלנים הארצית בהשתתפות מנהל מינהל מקרקעי ישראל, ירון ביבי.
ל-TheMarker נודע כי בכוונת המינהל לשווק בשנה הקרובה קרקע בשכונת האקליפטוסים בתל השומר שבקרית אונו, לאחר פינוי חלקו המזרחי של מחנה צה"ל. על הקרקע מקודמת תוכנית בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב לבניית כ-2,500 דירות בבניינים של 5-12 קומות. הליך התכנון בקרקע עדיין לא הסתיים. בעתיד ישקול המינהל לפעול באופן דומה לגבי קרקע מחנה צריפין שתתפנה, לבנייתן של כ-10,000 דירות, וכן במתחם גלילות, המשתרע בשטח של כ-1,900 דונם, לתכנון דירות בהיקף דומה.
"אנחנו מדברים על שיווק קרקעות שיש עליהן תוכנית מתארית, תוכנית של ועדה מקומית או מחוזית. זאת בניגוד לשיווק קרקעות שעשינו בעבר על קרקעות חקלאיות, שכלל לא היה להן תכנון", מסביר ביבי. "לא היינו נכנסים לשיווק כזה אם לא היינו רואים היענות מצד חברות נדל"ן שמוכנות לכך".
כ-200 אלף דירות תקועות בוועדות
תכנון קרקעות לבנייה הוא אחת הרעות החולות בשוק הנדל"ן בישראל, שמגביל את היקף הקרקעות שהמינהל יכול לשווק. היצע הקרקעות של המינהל מוגבל כיום בעיקר במרכז, ובשנה הקרובה יתמקד בעיקר בשיווק של כ-14 אלף דירות בראש העין, וכן אלפי דירות באזורי הפריפריה. קרקעות נוספות, הכוללות תוכניות לבנייה של כ-160 אלף דירות, חסומות בעיקר בוועדות התכנון, בשל מחלוקות עם הרשויות המקומיות או משרדי הממשלה השונים. עוד עשרות אלפי דירות תקועות בין גדרה לחדרה, בשל מחלוקת בין מינהל מקרקעי ישראל לחקלאים, הטוענים לבעלות על הקרקע.
בשנה האחרונה נאבק משרד הבינוי והשיכון, האחראי על המינהל, לשחרר קרקעות לשיווק, בין היתר על ידי הקמת ועדת חסמים בשיתוף נציגי האוצר. הוועדה, בראשות מנכ"ל משרד ראש הממשלה איל גבאי, בוחנת את היקף הקרקעות שלהן חסמים - ומוצאת פתרון לשחרורם. כמו כן הוביל משרד הבינוי והשיכון חקיקה בכנסת, שתאפשר למינהל לקבל בחזרה את הבעלות על קרקעות החקלאים.
מבחינת המינהל, שיטת המקב"תים מהווה פתרון נוסף להאצת הליכים בשוק הנדל"ן. "אנחנו מנסים את כל השיטות לשווק קרקע, מתוך מטרה להאיץ את התכנון", אומר ביבי. "בכוונתנו להגביל את היזמים שייגשו למכרזי המקב"ת, לתכנון של שלוש עד ארבע שנים, אחרת הקרקע תחזור למינהל.
"סוף סוף הממשלה הסירה את ההחלטה להפסיק לתכנן במרכז, מה שנותן אור ירוק לתכנון אלפי דירות במרכז. ההחלטה לחזור לשיטת המקב"ת היא חלק מהחלטות הממשלה לרפורמות במינהל ובחוק התכנון והבנייה, שמטרתן להעביר את התכנון לסמכות הרשויות המקומיות, השוק פרטי ומשרד הבינוי".
התושבים והרשויות המקומיות התנגדו
כנהוג במכרזי מקב"ת, המינהל משווק את הקרקע הלא מתוכננת בשווי של כ-35% בלבד משווי השוק. כמו כן מתחייבים היזמים לחתום על הסכם אופציה, כאשר בתום תקופת התכנון יעבירו את יתרת הסכום למינהל. בחוזים אלה מתחייבים היזמים לתכנן את הקרקע, כך שבתום התקופה הם ישווקו רק 25% משטח הקרקע בלבד. יתרת הקרקע מועברת למינהל, והוא משווק אותה לפי מחיר השוק.
"שיטת המקב"תים היתה פופולרית מאוד עד לפני עשר שנים, אך רבות מהתוכניות לא יצאו לפועל", מסבירה ראש תחום תכנון בארגון אדם טבע ודין, יעל דורי. "כאשר התוכניות הגיעו לוועדות המחוזיות הן נפסלו כי הן לא היו טובות, עמוסות מדי, צפופות מדי, ולא התייחסו להיבטים חברתיים, סביבתיים ותשתיות. לא משנה באיזה הליך מזורז עושים את זה, המציאות מלמדת שזה לא עובד".
על שיטת השיווק של מכרזים על קרקעות לא מתוכננות, הוחלט עוד בשנת 1995, במטרה להאיץ את קצב התכנון ושיווק הקרקעות. מאז שווקו כמה מכרזים בשיטה זו, בהם מקב"ת דרך חברון בירושלים לבניית 800 דירות, מקב"ת מבוא ביתר לבנייה של 1,300 דירות, מקב"ת ראש העין לבנייה של כ-4,000 דירות ומקב"ת כפר יונה לבנייתן של כ-2,000 דירות.
עם זאת, שיווק קרקעות בשיטת מקב"ת לא תמיד הוכיחה את עצמה, והיזמים נתקלו בהתנגדויות עזות מצד תושבים ולעתים גם מצד הרשויות המקומיות שבתחומן קודמה התוכנית. ברוב המקרים הליכי התכנון נמשכו מעבר למצופה, כך שמאז 2007 התקבלה החלטה במועצת המינהל שלא להוציא יותר מכרזי קרקע בלתי מתוכננת לשיווק בעתיד. החלטה זו משתנה כעת כאמור.
"הרעיון מצוין", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ארז כהן, "אבל לא צלח. הטענה היתה שהמדינה מתנהלת לאט עם הליכי התכנון ולכן יעיל יותר להפריט את הגורם המתכנן. בפועל, רק יזמים בודדים התקדמו לאישור סופי. הבעיה היא משך הזמן שלוקח בישראל לאשר תוכנית, כאשר במקרים רבים התוכנית שקודמה לא תאמה את האינטרס של הרשות המקומית והיא עצמה הגישה התנגדויות וסיכלה את התוכנית. הרעיון מעניין אבל לא אפקטיווי כל עוד קיימת בעיה אמיתית בנושא התכנון במדינה. זה לא מה שיאיץ את ההליכים".