הממשלה נגד מחירי הנדל"ן - מורה נבוכים

לאחר תקופה ארוכה של חוסר מעש, נראה בחודשים האחרונים, שהממשלה מפגיזה את ענף הנדל"ן בשלל יוזמות שנועדו לצינון השוק. חלקן מנסות להתמודד עם מצוקת הרוכשים באמצעות שינויי מיסוי, חלקן באמצעות שיווק קרקעות מוגבר על ידי מינהל מקרקעי ישראל, וחלקן באמצעות שינויים בחוק התכנון והבנייה וסיוע במשכנתאות. ליוזמות אלה ניתן להוסיף את מדיניות הריבית של בנק ישראל.

מצוקת הנדל"ן גדולה, במיוחד בכל הקשור בהיצע דירות. במסמך שהוציא משרד ראש הממשלה הוערך כי חסרות בשוק כ-65 אלף יחידות דיור, ועל כן חייבים לדרבן את הקבלנים להאיץ מאוד את קצב הבנייה. רק בשבוע החולף נרשמו שתי יוזמות חדשות: הראשונה היתה הכרזת ראש הממשלה בנימין נתניהו ביום שני על הקמת ועדות משנה מיוחדות (וד"ל), שיעסקו בתכנון קרקעות מדינה תוך עקיפת הביורוקרטיה, במטרה להגדיל את היצע הדירות. יומיים בלבד לאחר מכן, הודיע שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס על החלטה חדשה: להפחית את מחירי הקרקעות המיועדות לדיור מוזל (מחיר למשתכן) בשיעור של 50%. בתוך סבך היוזמות האלה, נדרש לעשות סדר כדי לבדוק היכן בדיוק עומדת כל יוזמה, ומה התועלת הצפויה ממנה.

במהלך השנה הצליח אטיאס להעביר הצעת חוק הכוללת הפחתת מס השבח על מכירת קרקעות, העומדות בתנאים מסוימים, בתנאי ש-80% מהפרויקט שייבנה או לפחות 10 דירות (הגבוה מביניהם) יושלמו בתוך 36 חודשים. הצעה זו, שאושרה בקריאה שנייה ושלישית, מעניקה הנחה במס שבח למי שימכור קרקעות אלה במהלך 2011. מס השבח המופחת יהיה ברמה של 20% עבור העלייה בערך הקרקע, לעומת מס שבח ברמה של עד 45% שהוחל על קרקעות אלה.

ישנן כמה בעיות ביוזמה. עו"ד הראל לוקר ממשרד ש. פרידמן אומר כי פרק הזמן של 36 חודשים אינו ריאלי, שכן "התנהלות ועדות התכנון מוכיחה שלא ניתן לקדם פרויקטים בטווחי זמן קצרים, בעיקר לאור העובדה שרק הוצאת היתר בנייה נמשכת כשנה". לוקר גם מעריך כי היזמים עשויים להיתקל בבעיות מיסוי אם רשויות המס יתייחסו אל המכירה כמכירה עסקית ולא פרטית, ובכל מקרה הוא מעריך כי המהלך לא יביא לבניית יותר מכמה מאות דירות. באוצר, לעומת זאת, מעריכים כי הצעד עשוי לקדם בנייה של אלפי דירות.

הצעת החוק לעיל כוללת סעיף נוסף לפיו יועלה מס הרכישה בשיעור של 1.5%-2.5% למשך שנה לרוכשי דירה שנייה ושלישית. מטרת הצעת החוק היא להרתיע משקיעים מלבצע עסקות נדל"ן, ו"לפנות" את השוק לזוגות צעירים לרכישת דירה ראשונה.

"מדובר בטעות", גורס עו"ד נדב, "ההצעה לא תרתיע משקיעים כיוון שעליית מס בשיעורים כאלה לא מזיזה להם. המשקיעים מתכננים לעשות רווחים גדולים ממכירת הדירה או מהשכרתה, ולכן משקיע אם יראה עסקה טובה, יעדיף לשלם את התוספת הזו ולהשית את העלות על שוכר הדירה".

במשרד האוצר מציגים נתונים עדכניים לפיהם נרשמה בינואר 2011 ירידה של 34% במספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים לעומת דצמבר 2010. באוצר מייחסים את הירידה להעלאת מס הרכישה.

מס השבח הוא מס על הרווח של בעל הדירה כתוצאה מעליית שוויה, והוא מגיע ל-20% מהרווח. החוק הקיים מעניק מעניק פטור ממס זה בתנאי שבעל הדירה לא מכר דירה נוספת בארבע השנים האחרונות. החקיקה החדשה באה לעודד משקיעים למכור דירות באמצעות פטור ממס זה גם אם לא עברו ארבע השנים.

אנשי הנדל"ן מסכימים כי הצעה זו היא בכיוון הנכון. "אנו יודעים על לא מעט משקיעים שחיכו להצעת חוק כזו, כדי שיוכלו למכור את הדירות. יהיו עסקות בעקבות קידום החוק החדש, אבל לא במאסה, אלא עסקות בודדות. יש לציין כי אף אחד לא מבטיח שמי שיקנה את הדירות הללו הם זוגות צעירים. מדובר בהצעה שתגדיל את המצאי, לא במובן של היצע לעומת ביקוש, אלא מבחינת מחזור העסקות בשוק", אומר עו"ד אהוד נדב, מומחה במיסוי נדל"ן, המייצג את התאחדות הקבלנים בהליכי חקיקה שונים.

ביקורת נוספת היא, שרוב הדירות הללו מאוכלסות כבר כיום בשוכרים, כך שהיוזמה עלולה להיטיב במידת מה עם שוק מכירת הדירות, על גב השוכרים שההיצע עבורם יקטן.

הפתרון בו החזיק אטיאס כ"אורים ותומים" הוא הצפת השוק בקרקעות. בשנה האחרונה, דיווחו מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון על שיווק של קרקעות לבנייה של כ-34 אלף דירות, לעומת שיווק של קרקע ל-28 אלף דירות ב-2009 וכ-25 אלף דירות ב-2008.

השאלה היא האם מינהל מקרקעי ישראל יצליח לשמור על קצב השיווקים המוגבר גם בשנים הקרובות, והתשובה לכך כנראה שלילית - בידי המינהל קרקעות רבות, אולם מצבן התכנוני של רובן בעייתי, וחלקן נקלעו לסבך של חסמים ביורוקרטיים.

כדי להתמודד עם בעיית החסמים, הוקמה לפני כחצי שנה ועדה בראשותו של מנכ"ל משרד ראש המשלה אייל גבאי, שאכן הצליחה לשחרר כמה חסמים. כך שוחררה לשיווק קרקע בראש העין לבנייה של כ-14 אלף דירות. במקביל התקיימו דיונים נוספים לבניית אלפי דירות בנצרת, קריית מוצקין וגוש דן.

הצעה אחרת שהועלתה כדי לעמוד ביעדי השיווק היתה להוציא לשוק קרקעות לא מתוכננות במקב"תים - מכרזים לקרקעות בהליכי תכנון. אבל הקבלנים לא מתלהבים. המציאות מוכיחה כי במכרזים דומים שהוציא המינהל בשנות ה-90, קידום התכנון, שנפל על כתפי היזמים, נמשך לעתים למעלה מ-10 שנים.

ביום ראשון הקרוב הממשלה תאשר את ההחלטה להעניק הנחה בשיעור של 50% על קרקעות שיוצאו במכרזי מחיר למשתכן, המיועדים לדיור מוזל. במכרזים אלה מחיר הקרקע נקבע מראש, והיזמים מתחרים על המחיר הסופי הזול ביותר לדירות. ההצעה, להערכת גורמים במשרד הבינוי והשיכון, עשויה להוביל להורדת מחירי הדירות במכרזים אלה במאות אלפי שקלים.

בנוסף, במינהל מקרקעי ישראל החליטו להעניק הנחה של 15% על מחיר הזכייה במכרזי קרקע עבור יזמים שיסיימו את הפרויקטים בתוך 30 חודשים. ההחלטה תקפה לגבי פרויקטים בהם ייבנו מעל 50 דירות.

במהלך השנה עלה השר אטיאס על נושא רגיש במיוחד - קרקעות חקלאיות בלתי מנוצלות, שמוחזקות כאבן שאין לה הופכין על ידי המושבים והקיבוצים. להערכתו, בין גדרה לחדרה קיימות קרקעות מינהל מתוכננות לבנייה של כ-12 אלף דירות, אך על קרקעות אלה יושבים חקלאים שלא כחוק, על אף שחוזי החכירה שנחתמו עמם הסתיימו.

בחודשים האחרונים יזמה הממשלה צעד של מתן פיצויים מוגדלים שידרבנו את החקלאים להשיב את הקרקעות למדינה, באמצעות החלטה שהתקבלה במועצת מינהל מקרקעי ישראל. במקביל, "הושחל" לחוק ההסדרים סעיף הנקרא "חוק הפולשים", המחייב את החקלאים להשיב למדינה את הקרקע על ידי צו מינהלי וללא הליך משפטי. במשרד הבינוי והשיכון אומרים כי עד היום המהלך כבר הביא לשחרור של קרקע ל-1,000 דירות, וקרקעות לעוד 2,000 דירות נמצאות בשלבי שחרור מתקדמים.

אטיאס ושר הפנים אלי ישי יזמו נוהל בוועדות התכנון והבנייה לחייב הקמת מכסה מסוימת של דירות קטנות של עד 3 חדרים בכל פרויקט חדש שמתוכנן. זאת, בניגוד לעמדת ראשי העיריות, לפיה צריך להגדיל את הגודל הממוצע של הדירות.

ראשי הרשויות יודעים מדוע הם רוצים דירות גדולות - דירה גדולה משמעה אוכלוסייה מבוססת יותר שמגיעה לעיר. בממשלה אומרים, לעומת זאת, שבמצב הזה אין לזוגות צעירים סיכוי רב לרכוש דירות, משום שמחירן גבוה מאוד.

הוויכוחים בעיצומם, וניסיונות לכפות את הדבר על ראשי העיריות הניב עד כה תוצאות מוגבלות.

אטיאס הציע לסייע לרוכשי דירות בפריפריה באמצעות משכנתאות מסובסדות. משרד האוצר, מנגד, גורס שהסיוע יגרום לעליות מחירים ולהוצאות ממשלתיות גדולות. כרגע נראה שהממשלה בדרך לאשר את הסיוע, אם כי טרם נקבע אם ערים כמו באר שבע ואשקלון ייכללו ברשימת היישובים שבהם יינתנו ההטבות.

הממשלה החליטה השבוע על הקמת ועדות דיור לאומי (וד"ל) בכל מחוז, שיקדמו תוכניות בניין עיר במסלול מהיר על קרקעות מדינה. ועדות אלו יעקפו את נוהלי התכנון הנהוגים כיום, ויקבלו לידיהן סמכויות נרחבות במיוחד. הוועדות יוכלו אף לקבל החלטות שסותרות תוכניות מתאר מקומיות, מחוזיות וארציות, למעט תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35. ההערכות הן כי בין התוכניות שיועברו לוד"לים יהיו תוכנית הבנייה בצריפין לבנייה של כ-16,000 דירות, תוכנית להקמת 8,500 דירות בקריית גת ותוכנית לבניית 9,600 דירות במודיעין.

הכנסת אישרה הצעת חוק להגדלת הפטור ממס רכישה לרוכשי דירה יחידה (שאין בבעלותם דירה נוספת). לפי ההצעה, מס הרכישה על דירה ראשונה עד מחיר של 1.35 מיליון שקל יעמוד על 0% (במקום 1.14 מיליון שקל). לפי משרד האוצר, העלאת הפטור תחסוך לרוכשי דירות עד 7,350 שקל.

גם בבנק ישראל מנסים להילחם במחירי הדירות באמצעים שברשותם. הבנק ייקר במהלך השנה את העלות לבנקים של משכנתאות בשיעור הגבוה מ-60%, על מנת להקטין את שיעור המימון שלוקחים רוכשי דירות. כמו כן, הנגיד העלה את הריבית - צעד שגם צפוי להגדיל את עלות המשכנתאות, במטרה לצנן את השוק.