כמחצית מהדירות הזקוקות לחיזוק בפני רעידות אדמה לא ימצאו את פתרונן בתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תמ"א 38 - כך עולה מדיון שהתקיים לאחרונה בוולנת"ע (ועדת המשנה לנושאים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה). בישיבה הוחלט כי משרד הבינוי והשיכון יציג כלים משלימים וחלופיים לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, לרבות התקדמות בביצוע פרויקטים של פינוי בינוי ושיקום שכונות. המועצה הארצית לתכנון ובנייה תקיים היום דיון בעניין.
לפי הערכת שונות, כ-810 אלף דירות בישראל זקוקות לחיזוק בפני רעידות אדמה, והמודל הנוכחי יאפשר להגדיל את מספר הדירות שיחוזקו לכ-450 אלף, ובכך לשפר באופן משמעותי את ההיערכות לרעידות אדמה. עם זאת מבהירים גורמים בוועדה כי ייוותרו כ-400 אלף דירות שלא יהיו בעלות פוטנציאל כלכלי לחיזוק, עקב ערכי קרקע נמוכים. עבור יחידות אלה, הוחלט, נדרש פיתוח כלים משלימים.
בהחלטת הוועדה מלפני שבוע נקבע כי "גם לאחר השינוי הנוכחי לתמ"א (תוספת זכויות - רנ"ה), היא לא תספק מענה מלא לצורך בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. גם לאחר השינוי הנוכחי, שמביא את הכלי התכנוני לעידוד החיזוק לקצה גבול יכולתו, יחידות דיור רבות (כ-400 אלף) לא ייהפכו לבעלות פוטנציאל לחיזוק באמצעות כלים תכנוניים. עבור יחידות אלה נדרשים מנגנונים חלופיים ומשלימים לתמ"א, שיחד אתה יאפשרו חיזוק מבנים".
רעש אדמה יפגע בעיקר באזורי הביקוש
כבר בדיונים קודמים הובהר כי התמ"א לא תתן מענה לאזורים נרחבים בפריפריה. עם זאת, בדיון שהתקיים בוולנת"ע ב-15 בפברואר טענו חברי הוועדה כי אין להתלות את הטיפול באזורי ביקוש בטיפול באזורי הפריפריה.
בהקשר זה הבהיר ד"ר אבי שפירא, יו"ר ועדת ההיגוי הבין-משרדית להיערכות לרעידות אדמה, מטעם משרד השיכון והבינוי, כי עיקר הפגיעה תהיה דווקא באזורי ביקוש. "הפגיעה היא תוצאה של קריסת מבנים ולא של רעידות האדמה בפני עצמה", אמר שפירא. "מכאן שבאזורי הביקוש נמצאים רוב המבנים במדינה ורוב יחידות הדיור הנדרשות לחיזוק, ולכן לא נכון להתייחס דווקא לאזורי הסיכון הסייסמיים ביצירת מנגנון לתמרוץ חיזוק מבנים". עמדה זו, כך ציינו מרבית חברי הוועדה, אינה תואמת את המידע שניתן עד כה לוועדה, ושעל פיו התקבלו החלטות.
חברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב, שיקיימו מחר דיון בנושא, מצדדים בחיזוק מבנים במודל תמ"א 38 בעוד מהנדס העיר חצי ברקוביץ' וראש העירייה רון חולדאי מתנגדים ליישום תמ"א 38 בתל אביב.
סגן ראש העירייה ויו"ר מפלגת הירוקים, פאר ויסנר, הגיש בשבוע שעבר הצעה כלכלית ליישום תמ"א 38 בתל אביב. "בעיר מקודמות תוכניות לחיזוק מבנים ובניית שתי קומות, ועד כה הכל התנהל כשורה", אמר ויסנר. "ראש העירייה מכניס את המערכת לשאננות. חייבים לייצר מדיניות לתמ"א 38 שתכלול לוחות זמנים ליישומה לחמש שנים לפחות, שבהן יינתנו תמריצים ליזמים שיקדמו תוכניות כאלה".
"לא נכון לאשר תוספת של שתי קומות וחצי"
אחת הבעיות שהועלו באחרונה היא המגבלות ההנדסיות שחלות על תוספות בנייה. כפי שפורסם ב-TheMarker, התריעו חברי ועדת התקינה לעניין התמ"א, ובראשם המהנדס ירון אופיר, כי תוספת זכויות הבנייה במסגרת התוכנית מסוכנת - ולכן דרשו שלא לאשר תוספת של שתי קומות וחצי כתמריץ ליזמים במסגרת התמ"א. גם בולנת"ע נוטים להסכים עם ההערכה הזו. בדיון שהתקיים בה באחרונה אף אמר האדריכל יוסי פרחי כי חיזוק מבנה הוא פרויקט מורכב יותר מהקמת מבנה חדש.
"התמ"א מציעה בפני הדיירים הזדמנות לשפר את איכות חייהם חינם. היזם לעומת זאת, צריך להתחייב בפני הדיירים על שיפור בטרם ביצע בדיקות. התוצאה היא או שהיזם יבקש מהרשות להפחית בבדיקות הנדרשות, או שיידרש להודיע לדיירים שאינו יכול להמשיך עם קידום הפרויקט לאור אי היתכנות כלכלית לאחר שכבר חתם עמם חוזה. במצב הנוכחי, לא נכון לאשר תוספת שתי קומות וחצי במסגרת תמ"א", טוענת הוועדה.
האדריכלית סופיה אלדור ממשרד הבינוי והשיכון אמרה כי "הוספת שתי קומות וחצי אמנם קשה מבחינה הנדסית, אך אפשרית. מובן שיש חשיבות עליונה לכך שהתמ"א לא תיצור נזק לעמידות מבנים".
לבסוף המליצה הוולנת"ע להגביל תוספת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, ובמקום זאת הציעה לשקול אפשרות של ניוד זכויות: "הוועדה מורה למשרד הבינוי והשיכון לבחון ולדייק הגדרת האזורים לרבות בחינת אזורים שדי בהם בתוספת קומה וחצי כתמריץ לחיזוק". בהמשך נכתב: "עולה כי קיימים מקרים רבים שבהם לא ניתן לממש את תמ"א 38. לצורך מציאת פתרון למבנים אלה הוצע מנגנון של חיזוק מבנים אלה בפועל בתמורה לתוספת זכויות במגרשים אחרים בתחום אותה רשות מקומית".