לא רק בת"א: עלייה במחירי הדיור גם בסין וברזיל

על פי ויקיפדיה, בועת נדל"ן היא "בועה כלכלית המתרחשת מדי פעם בשוקי נדל"ן מקומיים או עולמיים. זוהי בועה המתאפיינת בעלייה מהירה במחירי נכסי מקרקעין או דירות למגורים, עד לרמה שממנה הם אינם יכולים לעלות עוד. בנקודה זו המחירים מתחילים לרדת, כשהירידה מתרחשת על פני כמה שנים". בוויקיפדיה מציינים כי בעולם קיים ויכוח בשאלה אם בועות נדל"ן טובות או רעות לכלכלה, ואם הרשויות במדינות צריכות לנסות למנוע אותן.

הוויכוח הזה נראה מעט אנכרוניסטי נוכח הנזק העצום שהותירו אחריהן בועות הנדל"ן הגדולות בארה"ב ובמערב אירופה, שהתנפחו באין מפריע עד 2007. עיקר הנזק נגרם למערכת מתן האשראי - הבנקים וסוכנויות המשכנתאות, שנתקעו בעקבות פיצוץ הבועה עם חובות של מאות מיליארדי דולרים שאין ביכולתם לגבות.

למרות זאת, מתברר שבועות נדל"ן ודיור נוספות ממשיכות להתנפח כמעט באין מפריע במקומות נוספים בעולם. כך, בשעה שמחירי הבתים בארה"ב, בריטניה, צרפת, גרמניה, אירלנד, איטליה וספרד יורדים, במקומות כמו סין, הונג קונג, הודו, סינגפור, ברזיל, אוסטרליה, דרום אפריקה, שוודיה וישראל ממשיכים מחירי הבתים לעלות - לעתים בקצב גובר.

הדיכוטומיה שמאפיינת כיום את שוקי הנדל"ן מכונה על ידי כלכלנים "כלכלה בעלת שתי מהירויות" (Two Speed Economy). אחרים מכנים את התופעה "עולם של 2 ו-6". לחלק של ה-2 שייכות המדינות העשירות והמפותחות, שצומחות בקצב של 2% בשנה. מדינות אלה חוו בועת נדל"ן לא מכבר, והמחירים בהן יורדים כעת. בקבוצת ה-6 חברות מדינות שקצב הצמיחה הממוצע בהן הוא 6%, ומחירי הבתים בהן עולים.

בין שתי הקבוצות קיימים יחסי גומלין רבים שמזינים את שוקי הנדל"ן במדינות המתפתחות. הקשר המרכזי נמצא בשערי הריבית: כדי להתמודד עם משבר הנדל"ן והפיננסים הפחיתו הבנקים המרכזיים במדינות המערב את הריביות לרמת שפל היסטורית של 0.5%-1%. כתוצאה מכך נהנים גם תושבי העולם המתפתח מגישה למימון זול. בפועל, הריביות הנמוכות שנהוגות במדינות השרויות במשבר מתדלקות את עליות המחירים בשוקי הנדל"ן של המדינות הצומחות.

כשמשתמשים במונח "בועת נדל"ן" צריך תמיד להיזהר. לא כל עליית מחירים מהירה היא בהכרח בועה, ולא כל בועה הרסנית באותה מידה. לעתים מדובר רק בהתנפחות זמנית במחירים, שלאחר מכן מתייצבים על רמה גבוהה. לעתים ההתפתחות הכלכלית במדינה מסוימת או אפילו בעיר מסוימת מצדיקה את המחירים הגבוהים.

אבל גם בלי להכתיר כל עליית מחירים כבועה, רצוי לשים לב לכמה משוקי הנדל"ן החמים בעולם. בחלק מהם ההתחממות המהירה של מסתירה מחלות כלכליות שעלולות לפרוץ החוצה כשגלגל המחירים יתהפך. היכן עלולות להסתתר בועות הנדל"ן הבאות שיאיימו על כלכלת העולם? הנה כמה מועמדות.

מחירי הנדל"ן הגואים בסין הם זה זמן תמרור מאיים אזהרה לכלכלת העולם. מחירי הבתים בערים מרכזיות כמו בייג'ין ושנחאי כבר משתווים למחירים שנהוגים ברוב ערי המערב. ההשקעה בדיור בסין, שהיתה כ-2% מהתוצר ב-2000, וגדלה לכ-6% ב-2011. בעשור האחרון עלה מחירו של בית ממוצע בסין בכ-140%, אך בערים המרכזיות העליות היו חדות בהרבה. בבייג'ין, למשל, קפצו מחירי הבתים ב-800% בתוך עשור.

הסיבות לעליית מחירי הבתים בסין רבות ומגוונות: צמיחת התוצר המהירה, העלייה בשכר הממוצע, מעבר של אוכלוסייה מהכפרים לערים שמייצר ביקוש גובר לדיור והיעדר מוצרי חיסכון פנסיוני נאותים. בסין אין עדיין מערכת פנסיונית מסודרת, ולעובד סיני מהשורה אין הרבה דרכים לחסוך. רכישת דירה היא עבור סינים רבים דרך כזו. רבות מהדירות האלה אינן מושכרות ואינן מניבות שכר דירה, ושכונות חדשות רבות בסין, כולל בבייג'ין עצמה, מאוכלסות בדלילות רבה.

הממשלה בסין חוששת מהתופעה, והורתה באחרונה לבנקים המקומיים להקשיח את התנאים לרוכשי הדירות. בנוסף העלתה הממשלה את הריבית כמה פעמים - הן במטרה לצנן את שוק הדיור הרותח והן כדי לקרר את הלחצים האינפלציוניים, אך בינתיים ללא הועיל.

בהונג קונג, שהיא נגזרת של סין אף שהיא מנוהלת כישות כלכלית נפרדת, החשש מבועה גדול לא פחות. מחירי הבתים בה אמנם נפלו עת המשבר העולמי, אבל ההתאוששות שלהם היתה מהירה. ב-2009 זינקו מחירי הבתים בהונג קונג בכ-30%, וב-2010 נרשם זינוק של 24% נוספים. בסך הכל זינקו המחירים בכ-60% תוך שנתיים.

ברזיל היא עוד אחת מהמדינות שהצליחו לצאת מהמשבר הפיננסי ללא פגע. למעשה, היא אף יצאה ממנו מחוזקת. מערכת הבנקאות בה כמעט שלא נפגעה. ענפי הכרייה והחקלאות ממשיכים ליהנות מהגאות במחירי הסחורות, המטבע מתחזק ויתרות המט"ח צומחות. ב-2010 צמחה כלכלת ברזיל ב-7.5%, ומאות אלפי אזרחים הצטרפו למעמד הבינוני המתרחב.

הגאות ניכרת במחירי הנדל"ן, במיוחד בערי החוף הגדולות. לפי אומדנים לא רשמיים, מחירי הבתים בריו דה ז'ניירו קפצו מתחילת 2008 בכ-100%, ובסאו פאולו תפחו המחירים בכ-80%.

במרכז העסקים הראשי של ריו, מחירי השכירות מתקרבים לאלה של טוקיו, לונדון וניו יורק. דירת ארבעה חדרים בשכונה טובה בריו עולה כ-1.2 מיליון דולר - לא רחוק מהמחירים במנהטן. רבים נוהרים לכיתות לימוד שפותחים מתווכי נדל"ן. 3,300 מתווכים חדשים נרשמו בריו בשנה שעברה. בינתיים נראה שיש מספיק עבודה לכולם, ועסקי הנדל"ן תופסים חלק ניכר מהשיח הציבורי.

ישנם שלל הסברים לעליית מחירי הנדל"ן בברזיל: שוק הלוואות המשכנתא הרדום התפתח והשתכלל בשנים האחרונות. מומחי נדל"ן מדברים על מחסור של כ-6-7 מיליון דירות במדינה, במיוחד בערים הגדולות.

ברזיל היא גם מוקד משיכה לחברות זרות. המדינה עומדת לארח את אליפות העולם הבאה בכדורגל (2014), ואת המשחקים האולימפיים של 2016. חברות רבות מעוניינות להשתתף בפרויקטי הבנייה הרבים המתוכננים בברזיל לקראת שני אירועי הענק. הן פותחות במדינה משרדים ונציגויות ושולחות אליה עובדים.

רבים בברזיל משוכנעים שלא מדובר בבועה אלא בפער אמיתי בין הביקוש להיצע, אך ישנם גם מי שחוששים. הם מצביעים על כך שכ-40% מרוכשי הדירות הם משקיעים פיננסיים, ולא מי שמבקשים לעצמם קורת גג.

"לברזיל יש נתונים כלכליים מצוינים, מזג אוויר נהדר ואוכלוסייה מגוונת ומשכילה. אנשים תמיד ירצו לקנות כאן בתים", אומרים המתווכים האופטימיים של ריו. צריך לספר להם שגם בספרד ובפלורידה חשבו כך עד לא מזמן.

עד כמה שזה יישמע מפתיע, רבים סבורים שגם בלונדון יש בועת נדל"ן. מדוע מפתיע? משום שבריטניה היא אחת הסובלות מבועת הנדל"ן שהתפוצצה בשלהי 2007. מערכת הבנקאות הבריטית כמעט שקרסה בעקבות הפיצוץ. שניים מהבנקים הגדולים במדינה, RBS ולויד'ס, נזקקו לחילוץ ממשלתי והולאמו. המערכת הפיננסית ספגה הפסדים כבדים עקב מעורבותה בבועות נדל"ן ואשראי מחוץ למדינה, למשל באיסלנד ובאירלנד. בריטניה הנהיגה באחרונה קיצוצי תקציב כואבים, שיעור האבטלה בה עלה ושיעורי הצמיחה בה זעומים.

אבל לונדון חיה כנראה לפי שעון אחר. ברנט ארנדס, הכותב באתר הפיננסי מרקטווטץ', טוען ששוק הנדל"ן בה הוא אחד החמים בעולם. למעשה, המחירים בלונדון חזרו בתוך שנתיים לרמתם ערב קריסת בנק ההשקעות ליהמן ברדרס. על פי ארנדס, מחיר דירת שני חדרים בסאות' ת'מז, שכונה סולידית ולא אופנתית, מגיע ל-800 אלף דולר, ומחירה דירת שלושה חדרים צנועה בצ'לסי מתקרב ל-2 מיליון דולר.

אנשים מכל העולם אוהבים לחיות בבירה הבריטית. בעשורים האחרונים היתה לונדון בית שני, ולעתים ראשון, לכל טייקוני העולם - מהאוליגרכים הרוסים והמתעשרים החדשים של סין והודו ועד אילי הנפט ממדינות ערב. המהומות במדינות ערב רק חיזקו את המגמה. נסיכי הנפט במזרח התיכון ממהרים להכין לעצמם מקלט בלונדון לימי סגריר. גם טייקונים ישראלים כמו לב לבייב וולדימיר גוסינסקי השתכנו בשנים האחרונות בטירות המפוארות של לונדון.

ללונדון יש עוד מאפיינים שדוחפים את מחירי הנדל"ן בה מעלה. העיר נהפכה בשנים האחרונות למרכז הפיננסי הגדול באירופה, ולכל הבנקים הגדולים בעולם יש בה נוכחות. בנוסף עתודות הקרקע בה מצומצמות, וחוקי הבנייה הקשוחים לא מותירים מקום רב לבנייה חדשה.

גורם נוסף שמסייע לעיר לשמור על רמת פעילות גבוהה הן ההכנות וההשקעות לקראת המשחקים האולימפיים של 2012.גם הריבית הנמוכה שהנהיג הבנק המרכזי של בריטניה סיפקה דלק זול לעליות המחירים של השנתיים האחרונות.
העלייה במחירי הבתים בלונדון מקשה על צעירים רבים למצוא בה פתרונות דיור, שכן השכר הריאלי לא עלה בשיעור דומה לזה שבו עלו מחירי הבתים. רבים מחפשים פתרונות דיור זולים יותר מחוץ לעיר, ונאלצים לנסוע שעות רבות ברכבת למקום עבודתם. שוק הנדל"ן בלונדון נראה כיום חזק מתמיד, אבל צריך לראות כיצד הוא יגיב כאשר הריבית במדינה תתחיל לעלות מרמת השפל הנוכחית שלה.

לצד שוקי הנדל"ן התוססים בעולם, שוק הבתים בארה"ב נראה כבוי וקודר מתמיד. מספר הבתים שנמכרו בארה"ב גדל אמנם במארס האחרון בכ-3.7%, אבל המחירים היו נמוכים בכ-6% מרמתם לפני שנה. מלאי הבתים הלא מכורים במדינה (3.5 מיליון) עדיין גדול, ומייצג כשמונה וחצי חודשי מלאי.

המחיר החציוני של בית בארה"ב במארס היה 160 אלף דולר - קצת פחות מ-550 אלף שקל. בישראל ניתן לקנות במחיר הזה, בדוחק, דירת 2.5 חדרים באור עקיבא. אבל כדאי למהר, כי מי יודע איפה יהיו המחירים - כאן ושם - בעוד חצי שנה.