עו"ד אייבי נאמן והאדריכל ישראל גודוביץ' מקדמים תוכנית חדשה לאזור הצפוני של תל אביב. מדובר בשטח שנמצא מערבית לגוש הגדול, כולל את שדה דב בדרום, ומשתרע עד מחלף גלילות בצפון. ייתכן שיהיו מי שיראו בצעד הזה פרובוקציה, אחרים יראו בתוכנית ניסיון של בעלי אינטרסים להגדיל את זכויות הבנייה שלהם, אבל אלה גם אלה יצטרכו בסופו של דבר להגיב באופן ענייני לתוכנית החדשה.
לפני כשבוע אישר עקרונית בית משפט השלום בתל אביב לבעלי הקרקע בשדה דב, בניגוד לעמדת עיריית תל אביב, להגיש תוכנית לתכנון המתחם. נאמן, המחזיק קרקעות בצפון-מערב העיר, וגודוביץ', מהנדס עיריית תל אביב לשעבר, שוקדים על התוכנית כבר כמה חודשים ומתכננים להגיש אותה בחודש הקרוב לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב.
החלק הדרומי של התוכנית כולל את הגוש הגדול, תחנת הכוח רידינג ומתחם שדה דב עד רחוב פרופס. בשטח זה גיבשו גודוביץ' ונאמן תוכנית אב לבנייה של כ-20 אלף דירות.
החלק המרכזי של התוכנית, מרחוב פרופס ועד גבול הרצליה, חופף את שטח התוכנית של העירייה (תוכנית 3700). על פי תוכנית העירייה, שהופקדה לפני כמה חודשים להתנגדויות על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, יוקם באזור רובע מגורים בן כ-10,000 דירות עם אפשרות ל-12,300 דירות בשטח של כ-400 דונם, וכ-1,250 חדרי מלון בשטח של כ-50 אלף מ"ר. התוכנית כוללת גם כ-68 אלף מ"ר שטחי מסחר, וכ-147 אלף מ"ר לתעסוקה.
לעומת זאת, לפי התוכנית של נאמן וגודוביץ' ייבנו במתחם כ-18 אלף דירות, שמתוכן 15 אלף לציבור הרחב והיתר, שייבנו על קרקע עירונית, יימכרו או יושכרו לפי קריטריונים מוגדרים של דיור בר-השגה.
בחלק הצפוני של התוכנית, מגבול תל אביב ועד המרינה בהרצליה, שטח שנמצא בבעלות עיריית הרצליה, מתוכננות כיום כ-10,000 דירות. גודוביץ' ונאמן תומכים בתוכנית זו.
200 מגדלים
"אנחנו מדברים על מהפכה של כ-40 אלף יחידות דיור בכ-200 מגדלים בתל אביב והרצליה, שייבנו ב-12 מתחמים שונים בצורה של חצי סהר. זה שינוי דרסטי לעומת מה שהעירייה מתכננת כיום לעשורים הבאים", אומר גודוביץ'.
תוכנית גודוביץ'-נאמן, שתקרא G-2011, מקודמת בשיתוף פעולה עם עיריית הרצליה, ובניגוד לתוכנית של עיריית תל אביב. התוכנית כוללת, בין היתר, את פינוי שדה דב והקמת שדה תעופה בים.
לא מעט בעיות צפויות בדרך למימוש התוכנית החדשה, ובראשן מחלוקות עם עיריית תל אביב על רקע ההבדלים בין התוכניות. צפיפות הדיור, לפי תוכנית גודוביץ'-נאמן, עולה מארבע יחידות דיור ל-12-14 דירות לדונם; השטח המיועד לבתי מלון גדל מ-50 אלף מ"ר ל-150 אלף מ"ר; והשטח המיועד לדרכים מצטמצם מ-460 דונם ל-230 דונם בלבד.
בעוד שהעירייה ביטלה את ההקצאה לדיור בר-השגה בתוכנית בטענה שמדובר בעיקר בקרקעות פרטיות, גודוביץ' ונאמן שינו את ייעוד הקרקע של העירייה בשטח של כ-100 דונם - מציבורי למגורים - לצורך בנייה של כ-3,000 דירות בנות השגה. תוכנית העירייה כוללת מתחם חניה על המצוק, וירידה במעלונים (מעליות קטנות) לים, ואילו תוכנית גודוביץ'-נאמן מייעדת שטחי חניה באזור שדה התעופה, שם השטח מישורי.
לצורך קידום התוכנית גייסו גודוביץ' ונאמן את האדריכל היפאני, ארטה איסוזקי, מגדולי האדריכלים בעולם, המתמחה בתכנון ערים. איסוזקי וגודוביץ' שיתפו פעולה בעבר בתכנון טוקיו ביי, התוכנית להרחבת העיר טוקיו לתוך הים.
"לקחנו את התוכנית של טוקיו ביי והעתקנו אותה לתל אביב", מסביר נאמן. "הבנייה תהיה לאורך הים, ושדה תעופה יוקם בתוך הים בגבול בין הרצליה לתל אביב. הכפלנו את מספר הקומות במגדלים מ-20 ל-40, וכך הרווחנו שטחים רבים".
גודוביץ' מוסיף כי "בעוד שתוכנית העירייה מגמדת את העיר והופכת אותה לתל אביב של העבר, אנחנו משכללים אותה. העירייה עושה טעויות כיום, שבסופו של דבר ישפיעו על הדור הבא. היא חותרת במרץ לאשר מגדלים בלב העיר, במרקם ההיסטורי, ועוד מעט תצמיח לנו מגדל ברחוב בוגרשוב.
"העיר ההיסטורית לא בנויה לכל זה. צריך להניח לה ובמקום זאת לפתח את השוליים החיצוניים של העיר. הקרקע הזו תשפיע על החיים של כולנו. התוכניות שאנו מגבשים יהפכו את תל אביב לעיר שונה לחלוטין", הוסיף גודוביץ'.
העירייה מקדמת את התוכנית הזו יותר משמונה שנים, לא נזכרתם מאוחר מדי?
גודוביץ': "את ידעת על התכנון של העירייה? שמענו את זה לראשונה לפני כחצי שנה. הם פעלו במחשכים".
נאמן: "אני היזם הכי גדול באזור הירקון, מישהו פנה אלי? שאל אותי על התוכניות?"
למה לעירייה לקדם את התוכנית החדשה, אחרי כל העבודה שהשקיעה עד עתה?
גודוביץ': "ברור שהעירייה לא תאהב את התוכנית, אבל יש כרגע מאות התנגדויות לתוכנית הקיימת, ואי אפשר לתקן אותה - צריך לשנות אותה מהיסוד. החוק מאפשר לאנשים פרטיים להגיש תוכניות וזה מה שאנו עושים. אם העירייה לא תדון בתוכנית, נעקוף אותה ונגיש את התוכנית לוועדה המחוזית".
כאמור, אינטרסים אישיים לא חסרים, ואם התוכנית אכן תקודם, יהיו מי שידאגו להזכיר אותם. ואולם השאלה המרכזית היא האם התוכנית הזו טובה יותר לתל אביב מתוכנית 3700, והאם היא משקפת את העקרונות האורבניים שצריכים להנחות את תכנון העיר לעשורים הקרובים.
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "עיריית תל אביב-יפו מקדמת את תוכנית 3700 לצפון-מערב העיר במטרה לממש את פיתוח האזור בשנים הקרובות. לעירייה אין כל ענין בעריכת תוכנית רעיונית שעתידה להישאר על הנייר עד לפינוי שדה דב, כאשר בשלב זה אף לא נמצא לשדה מקום חלופי.
"הטענה שעבודת התכנון נעשתה 'במחשכים' תמוהה בעינינו, שכן העירייה דאגה לאורך כל השנים לחשוף בצורה מירבית את ההליך התכנוני, הן על ידי עדכון אתר האינטרנט העירוני, הן על ידי קיום דיונים פומביים במינהלת הרובע, זימון אישי של בעלי קרקע וקשר רצוף עם המעוניינים בכך".