רשות המסים אינה חלק מהמאמץ להורדת מחירי הדיור

המחאה על העלייה הרצופה במחירי הדיור מטרידה לאחרונה את ממשלת נתניהו. הממשלה עושה מאמץ להגדיל את היצע הדירות, בין השאר באמצעות רפורמה במינהל מקרקעי ישראל. גם בנק ישראל הציב את הטיפול במגמה במקום גבוה בסדר העדיפויות שלו, ומנסה לדכא הביקוש על ידי העלאת הריבית והגבלות על רכיב הריבית המשתנה לשליש מהיקף המשכנתא.

מנגד, זרוע אחרת של הממשל - רשות המסים - לא הצטרפה למאמץ המשולב להוריד את מחירי הדיור. פקודת מס הכנסה מעניקה פטור ממס על הכנסות מהשכרת דירה למגורים עד תקרה של 4,790 שקל בחודש, כלומר 57.5 אלף שקל בשנה. מעבר לסכום זה ישלם המשכיר מס בשיעור המס השולי שחל על יתר הכנסותיו על סכום כפול מהחריגה מתקרת הפטור, כששיעור המס ההתחלתי יהיה 30%.

כך, מי שהכנסתו מהשכרת דירה תהיה 5,790 שקל, למשל, ישלם מס של 600 שקל (30% על 2,000 שקל, שהם כפליים מסכום החריגה מתקרת הפטור). בנוסף, מי ששיעור המס השולי שבו הוא חייב גבוה מאוד יכול לבחור במסלול של תשלום מס בשיעור של 10% על כל הכנסותיו משכר דירה. שיעור מס זה נמוך משיעור המס על ריבית שמשולמת על פיקדון (15%) ומשיעור המס על הכנסה מדיווידנד (20%).

מדינת ישראל ייצרה מקלט מס לא רק על ההכנסה השוטפת מהשכרת דירות, אלא גם על רווח ההון ממכירתן. שלטונות המס נתנו פטור ממס שבח על מכירת דירה אחת כל ארבע שנים, ובאחרונה, כדי לתמרץ את מכירת הדירות, החליפו אותו בהוראת שעה שנותנת פטור מלא ממס שבח על שתי דירות ששווי כל אחת מהן 2.2 מיליון שקל, כשהחל מ-2013 יינתן פטור מלא ממס שבח על דירה אחת בלבד.

השילוב של העדפת המס, ריבית אפסית והרווח על נדל"ן ייצר עיוות בשיקולי המשקיעים, הגביר את האטרקטיביות של דירות כאפיק השקעה ותרם לעליית המחירים. ההשקעה בדירות להשכרה נהנית מיתרון נוסף: בניגוד להשקעה בני"ע, שבה הבנקים משמשים כזרוע של מס הכנסה ומנכים מס במקור - בהשקעות בנדל"ן ניתן להעלים הכנסות ביתר קלות, בהיעדר חובת דיווח כללית על הכנסותיהם של יחידים.

נוכח דבריו של בנימין נתניהו בגנות הביורוקרטיה בישראל ונחישותו להגדיל את היצע הדירות כדי להילחם במחירים הגואים, לא ברור מדוע פקודת מס הכנסה ממשיכה לעודד השקעה ברכישת דירות להשכרה באמצעות הטבת מס - הטבה שמקורה בגל העלייה הגדול של שנות ה-90.