"הירידה בהתערבות הממשלה בדיור החריפה את המצב"

"בעשור האחרון חלה ירידה דרמטית בהתערבות הממשלה בשוק הדיור, שהחריפה את מחזוריות העסקים בענף. אפשר לומר שהממשלה אינה משיגה את יעדי הסיוע המוצהרים שלה, כלומר שיכון חסרי דיור, פתרון מצוקת הדיור ופרישת האוכלוסייה" - כך קובע דו"ח חדש של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שפורסם השבוע.

המשתתפים במחאה החברתית בתל אביב ובערים אחרות בישראל דורשים מהמדינה לגלות מעורבות רבה יותר בשוק הדיור, במטרה למתן את התנודתיות בשוק, לספק את צורכי הדיור של האוכלוסייה ולדאוג לתמהיל מגורים מאוזן. המחקר של הכלכלן תמיר אגמון ממרכז המחקר והמידע של הכנסת מראה כי במרבית המדינות המפותחות קיימות תוכניות שמטרתן לטפל בבעיות אלה בדיוק. בישראל, לעומת זאת, חלה בעשור האחרון ירידה חדה בהתערבות הממשלה בשוק הדיור, ירידה שלפי המחקר "גרמה לחוסר יציבות במחירי הדיור".

"ניכר כי הממשלה נעדרת ראייה מערכתית וארוכת טווח די הצורך בכל הקשור למדיניות משרד הבינוי והשיכון", נכתב במחקר. "הדבר בא לידי ביטוי בשלל החלטות ובמהלכים שאינם עולים בקנה אחד עם יעדיה המוצהרים של הממשלה, ושאף תורמים להשגת תוצאות הפוכות מהנדרש".

אגמון סקר מודלים לדיור בר השגה בגרמניה, בשוודיה, בבריטניה, בארה"ב ובאוסטרליה. מהמחקר עולה שבכל המדינות האלה קיימים מודלים שונים לדיור בר השגה, שמטרתם להפחית את נטל עלות הדיור למשפחות שאינן יכולות לעמוד במחירי השוק, ליצור תמהיל חברתי שמשלב אוכלוסיות חלשות באזורים מבוססים, ולהבטיח דיור בהישג יד עבור עובדים חיוניים בתוך העיר.

לפי המחקר, קיימות שלוש שיטות עיקריות לקביעת שיעור הדירות בהישג יד מכלל הדירות באזור גיאוגרפי מסוים. השיטה הראשונה קובעת שיעור אחיד של דירות בכל הפרויקטים החדשים שחייבות להיות מוקצות לטובת דיור בר-השגה. בצרפת ובבריטניה שיעור זה מגיע ל-20% מסך הדירות בפרויקט, ובניו יורק שיעור זה מגיע ל-30%.

הקצאת הדירות יכולה לעשות בשני אופנים: התניית מתן היתר בנייה בקביעה של שיעור דירות שיוקצו לטובת דיור בר השגה, ומתן הטבות מס ותמריצים שונים ליזמים כדי לעודדם לבנות דירות בהישג יד.

השיטה השנייה מתמקדת בקביעת שיעור הדירות בהישג יד באזור מסוים, כך שבכל אזור נמצא מלאי של דירות לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית. כדי ליצור תמהיל מגוון יותר של אוכולוסייה, אזורים שבהם מתגוררת אוכלוסייה חלשה יכללו לרוב מעט דירות בהישג יד, ובאזורים מבוססים יהיו יותר יחידות דיור בהישג יד. בצרפת, למשל, לפחות 20% מהדיור הציבורי מיועד להשכרה בכל רשות מקומית שבה יותר מ-30 אלף איש. בניו ג'רזי מחייב בית המשפט את הרשות המקומית לספק "שיעור הוגן" מהצורך האזורי של בעלי הכנסות נמוכות-בינוניות לדיור בר השגה, והיתרי בנייה נשללים מרשות שלא עומדת בכך.

השיטה השלישית מתמקדת בהתאמה בין צורכי הדיור של התושבים לבניית דיור בהישג יד. במסגרת שיטה זו משווים את ההיצע לביקוש לדירות בהישג יד, ובהתאם להשוואה קובעים עם היזמים את יעדי בניית הדירות בנות ההשגה שייבנו.

דיור בר-השגה נחלק לשניים: בעלות על דירות והשכרה. דירות בבעלות נמכרות במחיר מוזל, וקיים פיקוח על השכרתן ועל מכירתן מחדש. בהולנד, למשל, נבנו מאז 1945 כ-300 אלף בתים ודירות (כ-4,500 יחידות בשנה) במסגרת תוכנית המעניקה הטבות מס בלקיחת משכנתא למי שהכנסתו נמוכה. בצרפת (בפאריס, בנאנט ובטולוז) מעבירות הרשויות המקומיות תקציבים או מסבסדות את מחיר הקרקע כדי לאפשר בנייה של דירות למכירה, בנוסף למענקים הממשלתיים לבניית דירות להשכרה.

במינכן שבגרמניה פועלת תוכנית המאפשרת לצעירים לרכוש בית ברמה בינונית ומעלה בתוך העיר: במסגרת התוכנית מוכרת העירייה קרקעות במחיר נמוך, והיזמים מתחייבים למכור את הדירות באותו שיעור של הנחה.

הצלחה של פרויקטים לדיור בר השגה תלויה ברמת הסבסוד הממשלתית ובכדאיות הכלכלית ליזמים. בישראל, למשל, מעניק החוק לעידוד בניית דירות להשכרה תמריצי מס ליזמים, אך בפועל תוכניות כאלה לא צלחו - ככל הנראה מכיוון שהסבסוד הממשלתי היה נמוך מדי.

יצירת פרויקטים להשכרה אינה הכישלון היחיד של המדינה. בעשור האחרון חלה ירידה של 62% במספר התחלות הבנייה ביוזמה ציבורית. באותה תקופה עלה היקף הבנייה ביוזמה פרטית בכ-24%, ונתח הדיור הציבורי ירד מ-33% ל-13% מכלל הדירות.

מדיניות האי-התערבות של הממשלה בשוק הדיור חריפה יותר על רקע העלייה החדה במחירי הדירות, שנרשמה בעיקר מ-2008. במחוז תל אביב נרשם בתקופה זו זינוק של 72.1% במחירי הדירות, ובמחוז מרכז טיפסו המחירים ב-68.8%. ובירושלים ובשרון נרשמו התייקרויות של 45.3% ו-47.1% בהתאמה.

משרד הבינוי והשיכון הוא האחראי להסדרת שוק הדיור. לפי המחקר של אגמון, "לרמת היעילות והפעילות של המשרד השפעה רבה על שוק הדיור, בעיקר במימוש הביקושים הבסיסיים לדיור של אוכלוסיה בכלל ושל השכבות החלשות בפרט. לפעילות זו חשיבות ציבורית רבה, בעיקר משום שהפער החברתי בישראל הוא מהגדולים בעולם המפותח, וללא מעורבות המשרד פער זה עלול אף לגדול".

במשרד אמנם קיימת תוכנית לסיוע במשכנתאות לאוכלוסיות מתקשות, שמתבססת על חוק שאושר ב-1992. אבל החוק קובע כי המשכנתאות יוענקו בריבית מסובסדת של 4% לזכאים - ריבית שבשנים האחרונות היתה גבוהה מהריבית בשוק. הריבית הגבוהה, לצד הקשחת התנאים לזכאות למשכנתא, הביאה לירידה דרסטית של 91% בשיעור המממשים של המשכנתאות, מ-38.5 אלף ב-2000 ל-3,469 מממשים ב-2010.

בהתאם לכך, תקציב הסיוע במשכנתאות של משרד השיכון קוצץ מאז 2002 בשיעור של 82%, וצנח מכ-5.7 מיליארד שקל לכמיליארד שקל בלבד ב-2010.

בישראל אין מדיניות של דיור בר השגה, והניסיונות לקדם אותו מתבצעים ברמה המוניציפאלית. אחת הבעיות ביישום של מודלים כאלה בישראל הוא היעדר חקיקה ראשית, כך שכל רשות חייבת לפתח מודל ייחודי משל עצמה. אלא שגם יוזמות אלה נעצרו באחרונה, כאשר משרד המשפטים אסר קידום של פרויקטים בהישג יד בטענה שתוכניות כאלה אינן נמצאות בסמכות של ועדות התכנון והבנייה.

עיריית ירושלים ניסתה להתמודד עם ההגירה השלילית של אוכלוסייה צעירה ופיתחה תוכנית לדיור בר השגה שמאפשרת לזכאים לרכוש דירה אם יתחייבו לגור בה לפחות שבע שנים. בתוכנית זכאים להשתתף זוגות, כולל משפחות חד-הוריות, שאין ברשותם דירה וגילו של אחד מבני הזוג הוא עד 41. על בני הזוג להחזיק במשרה בהיקף של 150% לפחות, כאשר במשפחה חד-הורית שיעור התעסוקה הנדרש יורד ל-75%.

עיריית תל אביב מנסה לקדם פרויקטים של דיור להשכרה על קרקע פרטית, כשהדירות שיבנו יוגדרו כדירות בנות השגה למשך 15-10 שנה, ולאחר מכן יהיה היזם חופשי למכור אותן במחירי שוק. על קרקעות עירוניות וקרקעות של המינהל מתכננת העירייה להקים דירות בנות השגה באמצעות מכרז, שבהן יקבעו היזמים דמי שכירות קבועים מראש. הזכאים בתוכנית בתל אביב חייבים לגורב בעיר במשך שלוש שנים לפחות, הכנסתם אינה גבוהה מהמשכורת הממוצעת למשק בית ואין להם בעלות על דירה אחרת.