פסגות: "תהייה ירידה במחירי הדירות אבל מתונה"

מחירי הדירות צפויים לרדת במהלך ששת החודשים הקרובים על רקע הגידול בהיצע הדירות במקביל לירידה בביקוש לדירות - כך מעריכה היום איילת ניר, כלכלנית ואסטרטגית ראשית של בית ההשקעות פסגות. עם זאת, מציינת ניר כי היקף הירידה צפוי להיות מתון בהשוואה לעבר ונמוך מהמספרים שהופיעו בתקשורת ודיברו על ירידות של 30%.

בנוסף לגידול הצפוי בהיצע הדירות, ניר מזכירה כי שר האוצר פירסם בתחילת חודש יוני 2011 תוכנית שעיקרה מתן פטור ממס שבח לדירות ששימשו כמשרדים ויוסבו למגורים, וביטול של הפטור ממס שבח על דירות להשקעה.

להערכת ניר, לתוכנית זו צפויה השפעה דומה על עודף הביקוש לנדל"ן למגורים. לדבריה, הסבת משרדים למגורים תוביל לגידול בהיצע הדירות למגורים באזורי ביקוש וביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה החל מ-2013 יוביל משקיעים שרכשו דירות לצרכי השקעה להקדים את מועד מכירתן על מנת להימנע מתשלום המס בעתיד. "ביטול הטבת המס צפויה לשמש כתמריץ שלילי לרכישת דירה להשקעה, ולהקטין את הביקוש לדירות לצרכי השקעה." ציינה ניר.

מנתונים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה, כי ברבע השני של 2011 הוחל בבנייתן של 10,809 דירות חדשות. זהו הרבע הרביעי ברציפות בו היקף התחלות הבניה גבוה מ-10,000. בנוסף מדווחת הלמ"ס, כי ברבע השני של השנה הסתיימה בנייתן של כ-8,427 דירות, בדומה להיקף גמר הבנייה שנרשם ברבעון הראשון (8,407 דירות), אך נמוך בהשוואה להיקף הדירות שבנייתן הסתיימה ברבע המקביל אשתקד (8,670 דירות).

בחינת המתאם בין התחלות הבנייה לגמר הבנייה מעלה, כי על פני כל תקופת המדגם (משנת 1995), המתאם הגבוה ביותר (85%) מתקבל בפיגור של שנתיים ו-9 חודשים. משך הזמן להבשלת הדירות משלב התחלת הבנייה ועד לגמר הבנייה היה קרוב ל-3 שנים. עם זאת, כאשר בוחנים את המתאם בשנים האחרונות (משנת 2000), מגלים, כי המתאם הגבוה ביותר מתקבל בפיגור של שנה וחצי, כלומר משך הבנייה התקצר בשנים האחרונות.

איילת ניר התייחסה בסקירתה לנתונים אלו וציינה כי "הגידול בהיצע הדירות והירידה במקביל בביקוש לדירות יצרו מגמת עלייה במלאי הדירות החדשות למכירה בשנתיים האחרונות, לרמה הגבוהה ביותר מזה 4 שנים. מגמה זו צפויה להימשך ולהוביל לירידה במחירי הדירות, שתחל להערכתנו כבר במהלך החצי השנה הקרובה." ציינה ניר.

ניר מציינת כי כיום יש שתי גישות לעניין זה בשוק. האחת גורסת כי מחירי הדיור צפויים לרדת בשיעור ניכר של 30% ויותר, בעוד שהגישה השנייה גורסת, כי מחירי הדירות ירדו בשיעור מתון עד לצמצומו של עודף ההיצע הצפוי.

הגישה הראשונה מסתכלת על רמת המחירים הגבוהה כיום במשק, ועל ההתפתחויות בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב, וגורס, כי באותה מידה שבה מחירי הדירות למגורים בארה"ב ירדו בשיעור ניכר מרמת השיא שנרשמה בהם, כך גם צריך לקרות בישראל.

הגישה השנייה גורסת, כי אין להשוות בין התפתחות המחירים בארה"ב בעקבות התפוצצות בועת הנדל"ן לבין הצפוי בענף זה במשק הישראלי. לכן יש לבחון את המשתנים המקרו כלכליים הרלוונטיים למשק המקומי, לקביעת הצפוי בשוק זה.