בשוק הנדל"ן נרשמו בשנים האחרונות עליות מחירים חדות. לצד הבעיות הרבות שעליות אלה גרמו, צצו גם תופעות חיוביות. בראשן, פריחה של יישובים שסבלו במשך שנים רבות מהגירה שלילית והעדר בנייה חדשה בקרבם.
מקומות כמו טירת הכרמל, אור עקיבא, עפולה, יבנה, וכמובן העיר הנבנית ביותר בישראל בימים אלה - אשקלון - הן רק דוגמאות ספורות לרוח החיים שפריחת שוק הדירות הפיחה גם במקומות שכוחים. קרית-מלאכי היא אחת מהערים האחרונות שהצטרפו לחגיגה הזו. התוצאה - שורה של תכניות חדשות שאמורות לשנות את העיר, להכפיל את מספר תושביה ולשדרג, כך מקווים פרנסיה, את מצבה כיום.
המצב בעיר כיום אינו פשוט. למרות קרבתה היחסית לתל אביב, העובדה שעליית מחירי הדירות הגיעה לעיר באיחור ביחס ליישובים רבים אחרים מעידה על כך שבתדמית הציבורית היא נחשבת לעיר פריפריאלית רחוקה. חלק נכבד מהאזכורים של העיר בכלי התקשורת מציינים אותה כעירו של הנשיא לשעבר משה קצב, ולא בטוח שזו הדרך שפרנסי העיר היו רוצים שהציבור הרחב יכיר בה את עירם.
קרית-מלאכי מוכרת לרבים כ"עיר ההיא שנמצאת ליד צומת
קסטינה". היא נוסדה ב-1950, כמעברת עולים, וקיבצה לתוכה עולים מעירק, תימן, רומניה, לוב, מרוקו, תוניס וכורדיסטן. כיום, העיר מונה 24 אלף תושבים בכ-5,000 משקי בית. בדירוג סוציו-אקונומי, העיר נמצאת באשכול הרביעי - דירוג נמוך ודומה לעכו, ירושלים, אופקים וירוחם.
לפני שמונה שנים, העיר הייתה במצב קרוב לחדלות פירעון שבא לידי ביטוי, בין השאר, באי-תשלום שכר לעובדי העיריה, המתנ"ס והמועצה הדתית במשך כשנה. ואולם, מאז עברה העירייה מהפך בכל הקשור לניהול הכספים. כיום, המשכורות משולמות בזמן והעיר נושאת גירעון קטן יחסית. בעיריה מדגישים, כי מדובר בגירעון שמועבר בין שנה לשנה ואינו תוצר של הפעילות בשנים האחרונות.
בעיר פועלים כ-40 גני ילדים, שני בתי ספר יסודיים ממלכתיים, שלושה ממלכתיים-דתיים, שני ממלכתיים דתיים עם אוריינטציה לחב"ד ושני בתי ספר יסודיים של החינוך העצמאי. כמו כן, פועלים בעיר שלושה בתי ספר תיכוניים: רב-תחומי ממלכתי, מקיף ממלכתי-דתי ובית ספר תיכון לבנות חב"ד.
ראש העירייה, מוטי מלכה, מתגאה במהפך שעשה במערכת החינוך העירונית, מאז שנבחר לראשות העירייה ב-2003. עקב הישגי החינוך הדלים עד אז, מלכה החליף מנהלים ומורים בבתי הספר בעיר. ואכן, התוצאות לא איחרו להגיע. העיר קיבלה בשנה שעברה את פרס החינוך הארצי. העיר ממוקמת במקום ה-50 בהשקעה בחינוך - מקום שנחשב לטוב למדי ביחס למצבה התקציבי ומקורות ההכנסה של העיר.
עליית מחירים ומהפך בתכנון
מחירי הדירות בעיר הושפעו מהנעשה בכל המדינה - ורשמו עליות משמעותיות. על פי סגן יו"ר לשכת השמאים, חיים מסילתי, מחירי הדירות בקרית מלאכי עומדים כיום על ממוצע של 600 אלף שקל. דירות במבנים חדשים מקבלן עולות החל ב-780 אלף שקל; דירות ארבעה חדרים מיד שנייה, באזורים שנחשבים לטובים, זולות בכ-100 אלף שקל; דירות שיכון של שלושה חדרים עולות כ-400 אלף שקל; ובתי קרקע (וילות וקוטג'ים) עולים בין 1.2 ל-1.7 מיליון שקל.
לדברי מסילתי, "מדובר בעליות מחירים חדות במיוחד בשנים האחרונות. ליתר דיוק, המחירים הכפילו את עצמם. לפני ארבע שנים, דירה בת ארבעה חדרים מקבלן עלתה 300-400 אלף שקל". לדברי מלכה, "אני שמח על עליות המחירים, כי אנשים מרגישים שעשו כאן עסקות טובות. יש ביקושים רבים ואין דירות להשכרה. זאת, בניגוד למה שהיה בעיר לפני 6 שנים, כשהיתה הגירה שלילית ודירות רבות להשכרה נותרו ריקות".
חלק מהעלייה הדרמטית במחירי הדירות נובעת משיפור הנגישות לעיר - תחנת הרכבת, שנמצאת בבנייה, וכביש 6 יאפשרו גישה נוחה יותר אל העיר וממנה. ואולם, חלק ניכר מהעליות נובע ממיעוט הפרויקטים החדשים בעיר. חברת י.ע.ו, בבעלות הקבלן יעקב וקנין, היא בין הבודדות שבונות כיום בעיר.
לפני כשנתיים, הקימה החברה פרויקט ליד שכונת אורות הצפונית, ועל פי הדיווחים דירה ממוצעת בפרויקט נמכרה בכ-450 אלף שקל. בפרויקט חדש שהחברה משלימה כיום, נמכרות דירות ארבעה חדרים גדולות במיוחד ב-850 אלף שקל, ואף ביותר, וקוטג'ים טוריים נמכרים ב-1.2 מיליון שקל.
הגידול בביקושים, עליות המחירים ומיעוט הבנייה החדשה הביאו לשינויים משמעותיים בתכנון העירוני ובמפה העתידית של העיר. כיום ישנן כמה שכונות שנמצאות בהליכים מתקדמים של תכנון או בהליכי בנייה ראשוניים. על מנת לאפשר התקדמות זו היה על מלכה להתמודד עם הבעיה הקשה של קרית מלאכי - היישובים הכפריים בהם היא מוקפת, שמונעים ממנה להתפתח.
דוגמה בולטת לכך היא המרכז המסחרי הגדול בסביבה מרכז ביג - שנמצא בצומת קסטינה. המרכז כלול בכלל בשטח המועצה האזורית הסמוכה, באר טוביה. "הגיעו לכאן שרים שבירכו אותי על פתיחת המרכז, ועניתי להם שהוא עדיין לא שלנו", מספר מלכה. כך, מצא את עצמו מלכה נכנס למגעים עם ראשי היישובים הסמוכים, על מנת לקבל לשטח העיר קרקעות חדשות, כדי שיוכל לפתח אותן.
המגעים נשאו פרי - לצפון העיר נוספו קרקעות שהשתייכו בעבר למושב אורות, שבהן יוקמו 354 בתים צמודי קרקע וכ-250 דירות בבנייה רוויה; לחלק הצפון-מערבי של העיר נוספו קרקעות ל-250 בתים צמודי קרקע מהמועצה האזורית באר טוביה, שעליהן מוקמות וילות של חברי עמותת "חבר"; במזרח, קיבלה קרית מלאכי 1,154 דונם ממושב תימורים - לצורך הקמת מבני תעשיה.
מלכה רואה את עירו מכפילה את מספר הדירות, מ-5,600 ל-12 אלף, בעתיד הנראה לעין. "אחרי שנים של הגירה שלילית, החלו להגיע לעיר תושבים ממקומות אחרים", הוא מספר. "הגיעו אלינו מבת ים, חולון, אשקלון ואשדוד. זה מראה שמעגל הצמיחה מתרחב ותופס גם אותנו".
שומרים על הסטטוס-קוו
אזור הפיתוח העיקרי של העיר נמצא בחלק הדרום-מערבי שלה, שנמצא בשדות שבין קרית מלאכי לכפר ורבורג. בניגוד לעתודות הקרקע האחרות, השטח היה כלול בשטח המוניציפלי העירוני, אולם לא נוצל עד כה.
בשטח יוקם פרויקט "אחוזת רוטנר", שאותו יוזמות החברות שלום-ציון מקבוצת ציפחה אינטרנשיונל ורוטנר היי-גייטס. הפרויקט, שיכלול 3,200 דירות, יוקם על שטח של כ-540 דונם, שנרכש על ידי היזמים לפני כשנה ממשפחת גיבשטיין ב-100 מיליון שקל.
באחרונה, התקבלו היתרי הבנייה הראשונים לשכונה. ההיתרים הם לשבעה בניינים ובהם 290 דירות, ובנייתם תתחיל כבר בשבועות הקרובים. עוד לפני התחלת הבנייה, מכרו שלום-ציון ורוטנר 120 דירות בשלב א' של הפרויקט בתוך כחודש, ובימים אלה משווקות יתר 170 הדירות בשלב זה.
הרוח החיה שמאחרי הפרויקט היא איש העסקים האמריקאי אריק רוטנר, שבשנים האחרונות ביצע מספר עסקות נדל"ן בישראל, על ידי חברות שבבעלותו. בין העסקות, רכישת קרקע במתחם שנלר בירושלים, לבנייה של כ-218 דירות ובית האבות הצמוד למתחם - בית טובי העיר, קומפלקס של שבע קומות עם 220 דירות - תמורת כ-80 מיליון שקל.
קהל היעד הראשון אליו שווק הפרויקט בקרית מלאכי היה בוגרי ישיבת אור עציון הדתית לאומית, של הרב חיים דרוקמן, במחיר התחלתי של 550 אלף שקל לדירה. 170 הדירות המשווקת בימים אלה מיועדות לבוגרי ישיבת כרם ביבנה ולציבור הרחב. המחירים של דירות אלה הם 733 אלף שקל לדירות שלושה חדרים ו-800 אלף שקל לדירות ארבעה חדרים.
בחברה מדגישים, כי קהל היעד של השכונה הוא הציבור החילוני (בדגש על ארגון "חבר", של כוחות הביטחון ואנשי היי-טק) והציבור הדתי-לאומי - דבר שמשתלב גם עם המדיניות העירונית. "אנחנו רוצים לשמור על הסטטוס-קוו הקיים היום, מבחינה דתית. אנחנו לא רוצים עיר חרדית או חילונית יותר", אומר מלכה.
גודל השכונה יאפשר לתכנן אותה כשכונה המודרנית ביותר בעיר. על פי התכנון, השכונה תכלול גם כ-50 אלף מ"ר של שטחי מסחר, מרכזי קניות ומוסדות ציבור, וכ-60% משטחיה יהיו שטחים ירוקים.
עתיד ורוד
קיימות תכניות נוספות להתפתחות העיר. הבולטת שבהן היא הקמה של שכונה נוספת, שתכיל על פי התכנון 1,754 יחידות דיור. בשבוע שעבר הוציא מינהל מקרקעי ישראל מספר מכרזים ל-525 דירות בשכונה זו, המכונה "שכונת המחנה", שכן היא סמוכה למחנה צה"ל. במכרזים נקבעו מחירי מינימום ממוצעים לקרקע ליחידת דיור של כ-110 אלף שקל (כולל פיתוח, לא כולל מע"מ).
בנוסף, תוכנית המתאר העירונית שנמצאת בהכנה מייעדת חלק מהשכונות הוותיקות של העיר להשתלב בפרויקטים של פינוי-בינוי. זאת, כדי לפתור חלק מבעיות התשתית בעיר. "העיר נבנתה כעיר נמוכה מאוד והתוצאה היא שיש בה בעיות חניה גדולות. הפתרון הוא לבנות גבוה עם חניונים תת קרקעיים, ואנחנו במגעים עם יזמים לשיתופי פעולה בתחום זה", אומר מלכה. בישראל פרויקטים של פינוי-בינוי נתקלים בקשיים לא מעטים, ולכן יהיה קשה מאוד להוציא פרויקטים אלה לבנייה בתקופה הקרובה.
השמאי חיים מסילתי סבור שלקרית מלאכי עתיד ורוד מבחינה נדל"נית. "מעבר לכמות יחידות הדיור הרבות והאיכותיות שהולכות להיתוסף לה, האוכלוסייה בעיר צפויה אף היא להשתדרג. כיום, מחירי דירות חדשות נעים סביב 800 אלף שקל ולדעתי הם צפויים לעלות עוד", אומר מסילתי, "אמנם ההיצע צפוי לגדול, אך הגידול בביקוש יגבר עליו. ברגע שציבור הרוכשים יגלה את העיר כמקום אסטרטגי מבחינת מיקום (הקרבה לכביש 6 מסייעת מאד) - המחירים יעלו".
לגבי השכונות המתוכננות, אומר מסילתי כי "מדובר בשכונות בעלות רמת תכנון גבוהה ותמהיל מאד מתוחכם, שיסייע לשיווק מהיר של יחידות הדיור בהן. שכונות בעלות גוון יוקרתי, המתהוות בימים אלה, ימתגו את העיר אחרת, והציבור יבין שניתן לקנות במקום נכס המקנה איכות חיים טובה במחיר סביר".
החזון של מלכה לקרית מלאכי - להפוך אותה לדומיננטית, סמל לאיכות ומרכז מוניציפלי אזורי. "זה קשה להשגה, אני יודע", הוא אומר, אבל מקווה שהצעדים שהוא נוקט להשבחת העיר יקרבו אותה יותר למעמדה הרצוי.
ההיסטוריה ביישובים אחרים הוכיחה שהגשמת החזון של מלכה אמנם אינה פשוטה, אך היא אפשרית בתנאים מסוימים: יישובים כמו ראש העין וכפר יונה הצליחו לשנות את האופי שלהם, אך במחיר של דחיקת רגלה של האוכלוסייה המקורית שהיתה במקום על ידי אוכלוסייה חדשה, בעיקר אנשי צבא. הגשמת החזון מחייבת להפוך את העיר למקום אטרקטיבי יותר, מה שעשוי להתגשם באמצעות יישום התוכניות החדשות, המשך הקידום של החינוך ותחומים אחרים, ומה שלא פחות חשוב - יצירת מודעות ציבורית לשינויים.