שפץ נא

המשבר הכלכלי מביא רבים להעדיף לשפץ את ביתם, על פני רכישה של דירה קיימת. אמנם לרוב עלויות השיפוץ נמוכות באופן משמעותי מאלו שנדרשות על מנת לרכוש דירה חדשה, אולם לא פעם, עבודת השיפוץ מסתבכת ומתייקרת וגוררת את מזמיני העבודה לסאגה מפרכת.

כך למשל קרה לאישה מבוגרת שהחליטה, שתעביר את שנותיה האחרונות בדירה מטופחת ומשופצת. זו התקשרה עם קבלן שיפוצים, על מנת שיבצע בדירתה עבודות שיפוץ רחבות היקף. הקבלן הוציא הצעת מחיר, שעליה חתמה וניתן האור הירוק להתחיל במלאכה.

כבכל שיפוץ, במהלך העבודה צצו בעיות, שהצריכו מענה ותיקון מצד הקבלן, שלא עלו במסגרת ההסכם הראשוני. האישה שתהתה על פשר העלויות הנוספות נענתה, כי " אין צורך להגיע לרב בשביל זה – אני אעשה את המקסימום שזה יעלה לך מינימום".

בתום עבודות השיפוץ נחרדה האישה לגלות, כי עלות השיפוץ שהיא נדרשת לשלם, לאור "הדברים הקטנים שצצו", הינה כפליים מהמחיר שסוכם בתחילת העבודה. בסופו של יום, ורק לאחר שזו שכרה שמאי רכוש, שייבחן את טיב העבודה ואת המחיר המבוקש עבורה, נאות השיפוצניק להקטין את המחיר המבוקש באופן משמעותי.

דוגמא זו, הינה אחת מיני רבות המתארת מצב שאליו נקלעים אזרחים, המעונינים לשפץ את דירתם. על אף העובדה, כי רבים אינם מתייחסים בקלות דעת לנושא, עדיין, המציאות מלמדת שלא פעם, מהלך השיפוץ מסתבך ומתייקר בשיעור ניכר מעבר למצופה ולמסוכם, זאת לצד נזקים ממשיים שגורם השיפוץ לדירה ולסביבתה. בעל כורחם נכנסים בעליה לסאגה משפטית מתמשכת, הן בשל תביעות כנגד קבלן השיפוצים והן בשל תביעות מצד השכנים. ניתן בהחלט להקטין את הסיכון שכרוך בשיפוץ ולנקוט בשורה של צעדים בכדי לעבור את המהלך בהצלחה.

בחירת בעל המקצוע:

הרושם הראשוני של בעל המקצוע חשוב, אך יש לדרוש מבעל המקצוע שמות של אנשים, שעבד אצלם ושמהם ניתן לקבל פידבק לגבי טיב עבודתו. מוטב שלא להסתפק בחוות דעת טלפונית, יש לדרוש לראות את העבודה, שבוצעה על ידו. כמו כן, מוטב להתקשר עם קבלן רשום.

בשיפוץ גדול - לשכור את שירותיהם של קבלן ראשי ומפקח:

לרוב, אין למזמין העבודה את היכולת לנהל אופרציית שיפוץ מורכבת, שמצריכה ידע במגוון רחב של תחומים, החל מחשמל, אינסטלציה וזגגות, עובר בנגרות, ריצוף וכו'. העובדה, כי אנשי המקצוע נדרשים לעבוד יחדיו ואף תלויים זה בזה מבחינת מהלך התקדמות העבודה, יכולה לגרום לטרדה לא קטנה עבור זה שאינו בקיא בכך.

יש לזכור, כי באם נשכר קבלן שיפקח על העבודה, הרי שסכום הכסף עבור השיפוץ יועבר אליו והוא זה שלרוב, ישלם לאנשי המקצוע השונים. לא פעם, עבודת שיפוץ מורכבת יכולה להאמיר לכדי סכומים של מאות אלפי שקלים. בעבודות בהיקפים כאלו מוטב לשכור גם מפקח, שיבטיח כי העבודה של הקבלן נעשית בהתאם לכל התקנים והחוקים הרלוונטיים, בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו וכמובן שאיכותה אינה נופלת מהמצופה והמסוכם.

לעגן הכל בחוזה:

ניסיון העבר מלמד, שלא כדאי לעשות הסכם בעל פה עם השיפוצניק, גם אם מדובר בשיפוץ קטן היקף. מוטב לפרט במסגרת החוזה שנחתם איתו, על המפרט הטכני באופן המפורט ביותר שכן לא פעם, מתגלעים חילוקי דעות בין הצדדים לגבי טיב ואופן ביצוע העבודה. המפרט הטכני צריך לכלול כתב כמויות ואת כל הפרטים הקטנים, המהווים חלק בלתי נפרד מביצוע העבודה.

המציאות מלמדת ששיפוצניקים יכולים "לטעות" בעת חישוב אומדן כמויות כגון: ריצוף, נקודות חשמל, חישוב שטחי חלונות ודלתות אלומיניום ומבקשים תוספת כספית, אף על פי שבפועל כלל לא התקינו את אשר התחייבו לו או שלא מדובר בתוספת.

רוב הציבור אינו בקיא די הצורך בעלויות, בדרכי ביצוע ואף באפשרות לבחון את טיב העבודה שנעשתה. לכן, רצוי להיעזר בשירותיו של איש מקצוע בלתי תלוי, שיבחן את הצעת המחיר שמגיש קבלן השיפוצים ומה חסר בה אל מול עבודת השיפוץ שהלקוח מעוניין לבצע.

רבים מהמשפצים רואים אל מול עיניהם את דירת חלומותיהם ונופלים קורבן בעת שהם מנסים להגשים את הפנטזיה. אלו מבקשים מהקבלן לבצע עוד ועוד תוספות, מבלי לסכם מראש לגבי העלויות ולבסוף מופתעים בשעת הגשת החשבון הסופי. זאת, לצד העובדה כי לרוב, מתייקרת עלות השיפוץ בשיעור 10%עד 15% מזה שתוכנן מלכתחילה.

קבלני השיפוצים עלולים לנצל את העובדה, כי מזמיני העבודה אינם מכירים את התמחור ובהחלט יכולים לנפח את עלות התוספות במאות אחוזים. לרשות איש המקצוע שנשכר לצורך בקרת התמחור, יש את כל הכלים לחשב את עלות התוספות אותן דורש הקבלן והסתייעות בו יכולה להקטין באופן ניכר את העלות הסופית של מהלך השיפוץ.

במידה ולא נשכר איש מקצוע חיצוני, יש להקפיד, כי במסגרת החוזה שנחתם עם השיפוצניק, יהיה סעיף במפרט הטכני שקובע, כי אם יבוצעו עבודות נוספות שבשיעור של עד כ-5% שחורג מההסכם - לא ייגבה עבורן תשלום נוסף.
מוטב לשמור סכום של 10%-15% מהסכום, שישולמו לאחר בדיקת המהנדס כי כל העבודות בוצעו. לרוב ימצא המהנדס כי ישנם מספר מטלות נוספות שיש להשלים ותיקונים שיש לבצע.

לא לשלם "בשחור" :

חובה לפעול עפ"י החוק אולם, לא פעם קורה, כי אזרח משתף פעולה ועובר על החוק בכך שאינו דורש חשבונית עבור ביצוע העבודות. מעבר להיבטים הפלילים שחלים על העניין, עללול הלקוח למצוא עצמו במצב שבו בעל המקצוע יטען שלא קיבל את התמורה המגיעה לו וללקוח לא תהיה הוכחה על התשלום.

לעניין תוקפו של חוזה שנחתם עם הקבלן, אין משמעות לאופן התשלום, במזומן או בהמחאה. היה ובעל המקצוע לא מנפיק כנגד התשלום חשבונית מס כדין, אזי – מעבר להיבטים הפלילים שכרוכים בכך, הרי שלמזמין העבודה עלול להיווצר קושי להוכיח כי שילם את תמורת העבודה אם ייתבע על ידי בעל המקצוע בטענה כי זה לא שילם לו.

לעבודות שיפוץ יש נטייה להתמשך הרבה מעבר למצופה. בעיות שצצות והעדר מוטיבציה של הקבלן לעמוד בלוח הזמנים, יכולים כאמור, לתסכל עד מאוד את מזמיני העבודה שנדרשים לחיות במקרה הטוב, בדירה חלופית שכורה, ובמקרה הרע בתוך "אתר בנייה".

על מנת להבטיח את ביצוע העבודה בלוח הזמנים, חשוב שלוח התשלומים יהיה עפ"י התקדמות העבודה באופן שיעודד את הקבלן להשלים את המלאכה. כך למשל, סכום כסף מסוים, ישולם בתום התקנת הריצוף. במידה ונשכר מפקח, מתפקידו יהיה לבדוק ולאשר כי העבודות בוצעו כנדרש והתשלום המדורג יועבר בהתאם לכך.

מעבר לכך, חובה להבטיח כי קבלן השיפוצים ידאג לסלק את כל הפסולת מהדירה, זאת במסגרת סעיף בחוזה המחייב אותו לעשות כך.

זוג צעיר רכש דירה קרקע בבניין דו קומתי ושכר שיפוצניק על מנת להפוך אותה לבית חלומותיו. במהלך העבודה, לאור עצת קבלן השיפוצים, נהרסו מחיצות בדירה, שגרמו לסדקים בדירתו של הדייר מהקומה העליונה. מהנדס קונסטרוקטור שהוזמן, הבהיר לזוג, כי עבודות השיפוץ ערערו את יסודות הבניין ובשל כך, נדרש הזוג להתקין בדירתם קורות ברזל גדולות לצורך חיזוק המבנה. דירת החלומות הפכה לדירת הבלהות, מעבר לתביעה שהוגשה כנגד הזוג הצעיר באמצעות עורך דינו של הדייר מהקומה העליונה.

במידה ובמהלך השיפוץ מתגלים פגמים וליקיים בעבודת הקבלן, הן מבחינת טיב העבודה והן בחומרים שנעשה בהם
שימוש, יש לדרוש באופן מיידי מהקבלן לתקנו ועוד קודם למסירת ייתרת התשלום הסופי. במצב בו הקבלן מסרב לעשות כך או שנראה כי הנזק שנגרם משמעותי, יש לזמן בהקדם האפשרי, שמאי רכוש שיסתייע
במהנדס על מנת לבחון את טיב הנזקים שנגרמו ואת המשמעויות שלהן.

במידה ונמצא כי נעשו עבודות שיפוץ רשלניות, והקבלן אינו משתף פעולה ומוכן לתקן את הליקויים בהתאם להנחיותיו
של המהנדס, מוטב לבקש כי חוות דעת הנדסית – משפטית שתשמש את הלקוח באם זה ירצה לתבוע את נזקיו בבית
המשפט. חוות הדעת מכילה אומדן כספי לגבי עלות תיקון הנזקים אותם יש להפחית מהסכום שישולם לקבלן.

לא פעם, לאחר שמתגלים ליקויים או חילוקי דעות עם קבלן השיפוץ, מזמנים בעלי הדירות קבלן נוסף, על מנת שיעריך את טיב העבודה שנעשתה לצורך מתן הצעת מחיר לגבי המשך העבודה. ייתכן בהחלט כי הקבלן הנוסף שיזמן בעל הדירה יטען כי כל המלאכות בוצעו באופן רשלני וחובבני, זאת לשם כניסה לנעליו של קודמו תוך גריפת רווח מהחלפתו. מוטב במצב שכזה לזמן שמאי מומחה להערכת מצב שייתכן, כי אינו כה גרוע כפי שעלול לטעון השיפוצניק הנוסף שיזומן.

בכל מקרה יש להקפיד במסגרת ההסכם, שהקבלן אחראי לכל העבודות, גם אם הוא מעסיק קבלני משנה והוא נותן את אחריותו לגבי עבודות שקבלני משנה ביצעו. לא פעם קורה כי בעל מקצוע טוען שהשני מחבל, מעכב וכדומה ולפיכך העבודות לא מתבצעות או מתבצעות באופן רשלני. כמו כן, יש לדרוש כי קבלני המשנה בהתאם לתחומי עבודתם, יהיו בעלי רשיון המתאים עפ"י החוק. חשמלאי שאיננו בעל רשיונות עלול לסכן את חייהים של שוכני הדירה באם זה יתרשל בתפקידו.

חשוב לזכור כי בית המשפט, באשר הוא, ידרוש מהתובע להציג ראיות בדבר הנזקים שנגרמו לרבות צילומים ואומדני תיקון. כאמור, לא פעם נוטלים חלק במלאכת השיפוץ מספר אנשי מקצוע שונים ולפיכך עלול להתעורר קושי לזהות לבד מי נדרש לשאת באחריות. הסכם על קבלן ראשי בו הוא אחראי על כל קבלני המשנה פותר מראש בעייה זו.

כאשר מדובר על שיפוץ גדול, יש לדרוש אחריות מהקבלן על העבודות בהתאם לאופיין ומומלץ לדרוש שעל ההסכם יחולו הוראות חוק המכר כפי שחלות על רכשית דירה מקבלן. סירוב של קבלן לחתום על מתן אחריות כפי שומלץ אמורה להדליק נורה אדומה אצל מזמין העבודה.

נזקים שצצים כשנה אחרי השיפוץ מצריכים מבעל הדירה לפנות לקבלן, שביצע את העבודות על בסיס האחריות שחלה על כל בעל מקצוע המספק שירותים. במידה ונחתם הסכם, הרי שניתן לבסס את הטענות כלפי הקבלן בהתאם לסעיפי ההסכם. במידה ולא נחתם הסכם עדיין חלים על הקבלן חובות מכח הדין הקשורות לאחריותו על טיב המוצר שסיפק או השירות שנתן.

הכותב הוא שמאי רכוש ומקרקעין , מומחה לתביעות ולנזקי רכוש ולירידות ערך מבנים לאחר נזקי ביטוח.