ב' הגיעה מהקיבוץ לתל אביב וברצונה לשכור דירה קטנה המתאימה לתקציבה וצרכיה. והנה ב' מצאה דירה מתאימה. הדירה קטנה, קומפקטית, פונקציונלית, במרכז העיר השוקק ובלב העניינים, סמוכה למקומות עבודה ובילוי, והחלק הכמעט חשוב ביותר הוא שבשל גודלה המינימליסטי היא יכולה לעמוד בגובה שכר הדירה.
אולם, לאחר חתימת ההסכם נודע לב' כי הדירה שאותה היא שכרה היא למעשה חלק מדירת מגורים גדולה יותר שנבנתה במקור, ולמעשה היא שכרה "דירה מפוצלת", שעבודות הבניה וההתאמה בה בוצעו שלא כדין (ללא היתר בניה). כאן עולה השאלה, האם השוכרת חשופה לבעיות משפטיות כלשהן, והאם יכול להיות מצב בו המשכיר או רשות אחרת תדרוש ממנה להתפנות בהקדם מהדירה.
רבים משוכרי הדירות, שרק רוצים למצוא דירה מתאימה לתקציבם ומידותיהם ובשל כך מסכימים בידיעה או אי ידיעה, לשכור דירה מפוצלת, אינם מודעים לסיכונים הצפונים בהשכרת דירה זו ולסנקציות החוקיות אשר יכולות להינקט כנגדם באופן אישי וכנגד המשכיר או בנוגע לדירה עצמה. יותר מכל, אלה אינם לוקחים בחשבון כי ייתכן ויאלצו לעזוב את הדירה במועד מוקדם ובטרם סיום תקופת השכירות, וכל הוצאותיהן הכרוכות במעבר הדירה וכו' ירדו לטמיון.
עבודת פיצול דירה והפיכת דירה אחת למספר דירות משנה קטנות יותר מצריכה היתר בניה כדין. כלומר, במקרה שפוצלה הדירה בניגוד לתוכנית החלה במקום ולהוראות הדין, מהווה הדבר עבירה פלילית. נכון, הוא כי ההליכים הפליליים או המינהליים יינקטו כנגד בעל הדירה, אך במסגרת הליכים אלה תוכל להיווצר אי נוחות רבה ומטרידה כלפי השוכר, שתתבטא בין היתר בביקור פתע של פקחי בניה, דרישה לכניסה לדירה לפי צו או בליווי משטרה, קבלת צו מינהלי או משפטי למקום בו בוצעה עבירה ודרישת פינוי מהנכס, זימון לעדות בבית המשפט ועוד.
הרשות יכולה לנתק את המים והחשמל
סנקציה דרקונית נוספת העומדת בפני הוועדה לתכנון ובנייה במקרה של פיצול דירה, היא האפשרות להורות לגופים האחראים על כך לנתק את הדירה מתשתיות. חוק התכנון והבנייה קובע כי "ראתה הרשות המאשרת כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר, שירותים או תעשיה היוותה סטיה מהיתר, רשאית היא להורות לחברה, למנהל או לספק, למנוע או להפסיק מתן חשמל, שירותי טלפון או מים, לפי הענין, לאותה יחידה". מדובר איפוא, בסנקציה מינהלית, אשר ניתנת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במתכונת יותר מהירה מהליך משפטי רגיל. המשמעות היא כי שוכר הדירה יכול למצוא עצמו בדירה שנותקה מכל התשתיות הבסיסיות ולא יהיה ביכולתו לעשות שימוש סביר כלשהו בדירה.
בפסיקה נקבע כי הרשות המוסכמת תעשה שימוש בסמכותה להורות על ניתוק הדירה מתשתיות במשורה ובמקרים קיצונים וחריגים בלבד. בנוסף לכך, כאשר מפעילה הרשות את סמכות הניתוק עליה לפעול לפי כללי המשפט המנהלי בסבירות, בהגינות ובתום-לב. יחד עם זאת, הותוו בפסיקה שני שיקולים מהותיים לאורם תינתן, או תאושר, החלטת הרשות בנוגע לניתוק דירה מתשתיות.
השיקול הראשון הינו בטיחותי, הבא להגן על הציבור הרחב ואף שוכר הדירה בעצמו. כך נקבע כי ביצוע פיצול דירה, דהיינו יצירת מספר יחידות דיור מדירה סטטוטורית אחת, מלווה בדרך כלל בהקמת קירות, בניית מטבח, אמבטיה ושירותים נוספים, ובביצוע עבודות חשמל ואינסטלציה נרחבות. כאשר עבודות אלה מבוצעות ללא היתר בנייה כדין, ללא מנגנוני הפיקוח שנקבעו בדין וללא האישורים הדרושים, קיים חשש כבד לבטיחות השימוש בדירות המפוצלות. עוד נקבע כי משיקולי חיסכון ורווח עבודות הבנייה הדרושות לשם פיצול הדירות מתבצעות במקרים רבים על ידי בעלי מקצוע שאינם מוסמכים לביצוע עבודתם, ללא ליווי קונסטרוקטיבי מתאים ובצורה לא ראויה ושלא עומדת בתקנים. לפיכך קיימת סכנה בטיחותית מהותית במגורים בדירות שפוצלו ללא היתר בנייה כדין.
בדירות מפוצלות רבות, חדרי הדירה (מטבח, חדר שירותים, פרוזדורים וחדרים) אינם עומדים בתנאי הבינוי המחויבים לפי דיני התכנון והבנייה, כגון לעניין תנאי איורור, גודל מזערי וכו'. מדובר בהוראות שנועדו להבטיח תנאי מגורים בסיסיים ואנושיים. התעלמות מהוראות אלה אומנם אינו מהווה סכנה בטיחותית, אך הדבר טומן בחובו סכנה בריאותית לדיירי הדירות המפוצלות.
השיקול השני הינו הרתעתי, שמטרתו לתרגם את יעודם, מטרתם והגשמתם של דיני התכנון והבנייה בפועל בשטח. לפיכך, נפסק כי מי שמפצל דירה ללא היתר, מפר באופן בוטה את הוראות חוק התכנון והבנייה והתנהגותו מצדיקה את ניתוק הדירה מתשתיות. אין מדובר באקט של ענישה, אלא באמצעי לגיטימי לשם התמודדות עם תופעה המהווה פגיעה תיכנונית, סביבתית ואף חברתית חמורה, שמי שמבצע אותה, או מי שמתפתה לשכור דירה שפוצלה, חייב לדעת כי הוא מסתכן בניתוק הדירה המפוצלת מהתשתיות הבסיסיות קרי; חשמל, מים וטלפון.
נוכח הוראות הפסיקה כדאי לשוכר לנהוג משנה זהירות בטרם יחתום על הסכם שכירות בדירה מפוצלת. יתכן כי במקרים מסוימים אף כדאי לשוכר להימנע משכירת הנכס. לעיתים, כדאי לשוכר לשקול להוסיף לחוזה סעיפים המגנים עליו כגון: סעיף הספקת תשתיות חלופיות, ציון אי התאמה ופיצול בנספח להסכם, סעיף פיצוי ושיפוי בגין הוצאות מעבר ופינוי הדירה, נקודת יציאה מוקדמת ללא פיצוי, אי אחריות פלילית של השוכר. במקרה שבו הפיצול בוצע כדין כדאי לשקול צירוף היתר הבניה כנספח להסכם השכירות. נקודות אלה יכולות למנוע מחלוקות או אי נעימויות יקרות ומתישות בהמשך.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני.