כשאנשים רוכשים דירה הם רואים לנגד עיניהם את המובן מאליו - מחיר הנכס וגובה המשכנתא בשלב ראשון. אלא שיש הרבה משתנים נוספים, את חלקם קשה לנבא, שמשפיעים על הסכום הסופי שתצטרכו לשלם. לאילו גורמים נוספים אתם צריכים לשים לב וכיצד תוכלו להתנהל בצורה נכונה יותר לפני רכישת הדירה?
שלבי טרום הרכישה
"רכישת דירה בישראל הפכה כיום לעניין תרבותי, אנשים רוצים להגשים את החלום הגדול", אומרת אודליה כהן, מנהלת גורמי נדל"ן אזור דרום בבנק הפועלים, "מאחר שחלק גדול נוטלים הלוואת משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה, חשוב לעשות שיעורי בית כדי להיכנס להליך עם כמה שיותר מידע וכלים. אני ממליצה בחום בעת הפגישה עם יועץ המשכנתאות בבנק לשקף בפניו את כל המידע הרלוונטי ולא להתבייש לשאול שאלות. היועצים שלנו מקצוענים ויש להם מגוון דרכים לסייע ולהפוך את ההליך הזה לנגיש וברור יותר".
כהן מדגישה כי עוד לפני שלוקחים משכנתא, כדאי לבצע מספר בדיקות, כמו למשל גובה ההון העצמי שיש ברשותכם והאם יש בסביבה שבה אתם רוצים לגור נכסים שתוכלו לרכוש בתקציב שלכם: "בחישוב התקציב שלכם יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות השונות, שיכולות בקלות להגיע לסכום לא מבוטל, כגון תשלום דמי תיווך ותשלומי מיסים".
גם בין ההוצאות הנלוות השונות יכולים להיות הבדלים, אומרת כהן: "חלק מההוצאות הנלוות נמצאות יחסית בשוליים וחלקן משמעותיות יותר. כך למשל, קיימות הוצאות בסכומים נמוכים יחסית כגון הוצאות הובלה ואגרות שונות (למשל, אגרה בגין רישום הערת אזהרה לטובתכם בטאבו). לצד זה יכולות להיות הוצאות בסכומים גבוהים יותר כגון דמי תיווך, שכר טרחת עורך הדין שמלווה אתכם בעסקת הרכישה והוצאות שיפוץ הנכס הנרכש. יש לקחת בחשבון גם את תשלום מס הרכישה שייתכן שתצטרכו לשלם. מדובר במס שעל רוכש הנכס לשלם ככלל תוך 60 ימים מתאריך חתימת חוזה הרכישה. שיעור מס הרכישה מחושב על פי מדרגות שעשויות לנוע בין 0% ל-10% ממחיר הנכס. מדרגות המס משתנות בין רכישה של דירה ראשונה או חליפית עבור משפרי דיור ודירה נוספת (כלומר, דירה שנייה, שלישית וכו'). כעיקרון, ככל שמחיר הנכס הנרכש גבוה יותר, שיעור המס יהיה גבוה יותר.
לכן, חשוב מאוד לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות לפני שלוקחים משכנתא, כדי להעריך נכון את העלות הכוללת של רכישת הדירה".
משכנתא
המשכנתא היא מרכיב חשוב בתכנון הרכישה, מאחר שהיא בדרך כלל נלקחת לתקופה לא קצרה והיא תלויה בלא מעט גורמים. מה אנחנו כן יודעים?
קיימות מספר הוצאות חד פעמיות בשלב קבלת המשכנתא.
עמלת הטיפול באשראי ובביטחונות בגין ההלוואות לדיור (דמי פתיחת התיק) עומדת נכון להיום על 0.25 אחוז מסכום ההלוואה, מינימום 300 ₪ ומקסימום 360 ₪ ויש לשלמה לפני קבלת כספי המשכנתא. עלות רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק עומדת על כ-126 ש"ח (במקרה של רישום מקוון העלות מעט נמוכה יותר). רישום מקוון של שעבוד ברשם המשכונות לטובת הבנק יעלה כ- 175 ש"ח. בנוסף, כאשר נוטלים משכנתא לרכישת דירה מיד שנייה, הבנק יבקש מכם לבצע שמאות לדירה באמצעות שמאי מקרקעין שתוכלו לבחור מתוך רשימת שמאים שתקבלו מהבנק. מחיר השמאות נקבע, בין היתר, לפי סוג הנכס ו/או העסקה, האם מדובר בהלוואת זכאות מכספי המדינה, ומאפיינים מיוחדים של הנכס. עלות השמאות תקבע בנפרד על ידי השמאי. הסכום המדויק יתברר מול הבנק לפי תנאי העסקה וסוג הנכס. לבסוף, יש גם עלות נוטריון שיאשר את חתימתכם על ייפוי כוח בלתי חוזר לבנק במקרים בהם יפוי הכוח נדרש, והעלות נקבעת בהתאם לשכר הטרחה הקבוע בתקנות הנוטריונים. קחו בחשבון שייתכנו הוצאות נוספות, בהתאם לסוג הנכס, ולאופן הרישום שלו וכן סוג העסקה.
לצד הוצאות אלה יש לקחת בחשבון את ההוצאה בגין תשלומי ביטוח חיים ונכס אותה תצטרכו לשלם לחברת הביטוח לאורך כל תקופת ההלוואה.
עד כה, רוב ההוצאות היו ברורות, וכעת אנו מגיעים לחישוב התשלום החודשי בגין המשכנתא עצמה. הלוואת המשכנתא יכולה להיות מורכבת ממספר מסלולי הלוואה. על פי הנחיית בנק ישראל, כאשר לקוח מקבל אישור עקרוני למשכנתא יש להציג בפניו שלושה סלים אחידים המציגים תמהילים שונים של מסלולי ההלוואה. בנוסף לכך, האישור העקרוני יכלול תמהיל נוסף של מסלולי הלוואה לפי בחירתו וצרכיו של כל לווה ("סל מוצע"):
סל אחיד 1 - 100 אחוז ריבית קבועה לא צמודה.
סל אחיד 2- 1/3 ריבית קבועה לא צמודה, 1/3 ריבית משתנה פריים ו1/3 ריבית משתנה צמודה, כל 5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי.
סל אחיד 3 - 50 אחוז בריבית קבועה לא צמודה ו-50 אחוז בריבית משתנה פריים.
סל 4 - הסל המוצע- הוא הסל שמותאם אישית ללקוחות ולבחירתם.
מדוע כל כך חשוב לציין זאת? משום שלמעט הסל האחיד הראשון המורכב מ- 100 אחוז ריבית קבועה לא צמודה, כל ההלוואות האחרות כוללות מרכיב של ריבית משתנה שיכולה להיות חשופה לשינויים עם הזמן. במהלך השנה החולפת עלתה הריבית במשק באופן ניכר וכתוצאה מכך גדל שיעור הריבית שתצטרכו לשלם במסלולים בריבית משתנה, דבר שעשוי לייקר את החזרי המשכנתא החודשיים שלכם.
ההוצאות על רכישת דירה עשויות להיות גבוהות משחשבתם. כהן מספקת טיפ זהב: "בעיניי, כדאי מאוד לכל אדם שלוקח משכנתא להיערך מבעוד מועד להוצאות בלתי צפויות שיצוצו במהלך הדרך ולתכנן זאת מראש".
אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. האמור אינו מהווה הצעה למתן אשראי. קבלת ההלוואה בכפוף לאישור הבנק, לתנאיו ולכל דין.
האמור לעיל הינו בבחינת מידע והסברים כלליים בלבד ואינו מהווה ייעוץ המותאם ללקוח ולצרכיו האישיים. מומלץ לקבל ייעוץ אישי המתבסס על הצרכים שלכם טרם ביצוע עסקה ו/או קבלת הלוואה.