בשעה שבישראל מתקיים דיון ציבורי נרחב בנוגע להתחממות היתר של שוק הנדל"ן למגורים, בעולם שוק הנדל"ן מתחיל תהליך של התאוששות. מחירי הדיור באירופה נמצאים ברמות שפל לאור המיתון בגוש האירו, ואילו שוק הדיור האמריקני החל להראות בשנה האחרונה ניצנים של פריחה מחודשת. הנתונים שזורמים מארה"ב אודות הגידול במכירות של בתים, קיטון המלאי הקיים וכמובן השיפור היחסי בשוק העבודה, מעידים, כי שוק זה צפוי ליהנות ממגמה חיובית בשנים הקרובות.
שימו לב, כי בעוד מחירי הדיור בישראל רשמו עלייה של יותר מ-60% ב-5 השנים האחרונות, בעולם המערבי חלה ירידה מצטברת של יותר מ-20% (מינוס 26% בארה"ב). במדינות שחוו משבר כלכלי עמוק, כמו ספרד, יוון ואירלנד, מחירי הבתים איבדו שיעור חד יותר מערכם.
קיימים שני הבדלים עיקריים בין שוק הנדל"ן הישראלי לזה שמעבר לים: רמות המחירים וחלופות ההשקעה. ניסיון העבר מלמד, כי נכס שמחירו עלה עשוי להמשיך לעלות, אך ככל שעובר הזמן פוטנציאל התשואה העתידי שלו קטן והסיכון בו גדל. לכן, בפרמטר זה הנדל"ן בחו"ל נהנה מרמות מחירים נמוכות ופוטנציאל עליות לאורך זמן.
ההבדל השני הוא חלופות ההשקעה שעומדות בפני המשקיעים. בישראל סביבת הריבית ותשואות האג"ח הממשלתיות אמנם נמוכה, אך עדיין ניתן להשיג בישראל תשואה ריאלית חיובית על כספנו. ברוב מדינות העולם המערבי אפשרות זו פשוט אינה קיימת באפיקים הסולידיים. לכן, במוקדם או במאוחר המשקיעים המקומיים במדינות אלו פשוט יהיו חייבים להסיט כספים לכיוון שוקי המניות והנדל"ן, כדי להשיג לעצמם תשואה ריאלית חיובית. אחרת, חסכונותיהם יישחקו בוודאות כתוצאה מהאינפלציה.
לאור ההבדלים הללו, שוק הנדל"ן בחו"ל עדיף כיום על פני שוק הדיור שלנו.
חלק מהקוראים ודאי תוהים האם כדאי לרכוש כעת דירה להשקעה במדריד, דבלין או ניו ג'רזי. אם כך, חשוב לעמוד על הקושי ברכישה ישירה של נדל"ן בחו"ל, מעבר לעובדה הברורה, שנוצר ריחוק פיזי בין הנכס למשקיע. למשל, היכולת לאתר מלכתחילה נכס איכותי במחיר נוח או נושא המיסוי.
לא מפתיע, אם כך, שמשקיעים ישראלים רבים זונחים מראש את האפשרות לגוון את התיק עם נדל"ן בחו"ל.
השקעה סחירה
הפתרון המתאים לכך הוא השקעה מפוזרת במכשירים פיננסיים, שמעניקים חשיפה לנכסי נדל"ן. המכשיר הנפוץ בעולם לצורך זה הוא קרנות ריט (REIT, Real Estate Investment Trust).
קרן ריט מוגדרת כחברה, המחזיקה, מנהלת ומשכירה נכסי נדל"ן מניב, דוגמת דירות, משרדים, מרכזי מסחר ועוד. קרנות ריט כפופות לחוק מיוחד, שמחייב אותן להשקיע את עיקר נכסיהן בנדל"ן מניב; מגביל את מידת המינוף שלהן ואת פעילותן בתחום הייזום; ומטיל עליהן חובה לחלק רווחים שוטפים כדיבידנדים למחזיקי היחידות (לרוב 90% מהרווחים), כדי ליהנות מפטור מלא ממס על הרווחים. מדובר בדרך נפוצה בעולם ובעלת מסורת של 50 שנה להשקעה בנדל"ן מניב.
בשבוע האחרון של שנת 2012 גייסה קרן הסל של iShares, העוקבת אחר מדד Dow Jones U.S. Real Estate, סכום נטו של יותר מחצי מיליארד דולר, מתוך גיוס כולל של 872 מיליון דולר בכל השנה החולפת. כלומר, מרבית הכספים שזרמו לאפיק הנדל"ן האמריקני הגיעו בסוף דצמבר. ייתכן בהחלט שמדובר בתחילתה של מגמה חדשה, שתלווה אותנו ל-2013.
לאור הפוטנציאל הממשי להתאוששות שוק הדיור בארה"ב, הגיעה העת לשלב בתיק ההשקעות קרנות ריט ונכסים סחירים נוספים, שצפויים ליהנות משינוי מגמה בשוקי הנדל"ן בחו"ל.
הכותב הוא מנהל מחלקת פיתוח מוצרים וחדשנות בפסגות בית השקעות. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת ניירות ערך ו/או יחידות השתתפות בקרנות נאמנות