התחושה בראיון עם שיראל בזיז היא שהכל קרה תוך כדי תנועה, או כמו שהוא מגדיר זאת: "תמיד נמשכתי לתחום בגלל הפוטנציאל המובנה בו לייצר ערך אמיתי, גם פיננסי וגם חברתי. מעבר לכך, האפשרות של הפיכת רעיון, חזון, ולהפוך אותו למציאות, למיזם חי, נושם ומתפקד עם ערך כלכלי, סביבתי וחברתי"
שוק הנדל"ן מתאפיין במשקיעים שמגיעים עם רקע משפחתי ונכסים קיימים. בזיז מציג מסלול שונה. כבר כנער, העדיף את הנגרייה על פני בית הספר, ובזמן שנערים אחרים התכוננו לבגרות, הוא הקים את החברה הראשונה שלו בגלל צורך ביורוקרטי פשוט - להוציא חשבונית. מאז הספיק להשלים שלושה תארים אקדמיים והיום, שני עשורים מאוחר יותר, הוא עומד בראש חברת "הבונים" שמתמחה בניהול וביצוע של פרויקטים בתחום הבנייה והנדל"ן, עם ניסיון בשטח ותשוקה אמיתית, אובססיה לירידה לפרטים תוך ראיית שוק רחבה: "המשיכה שלי לתחום הייתה אינטואיטיבית. יזמות מבחינתי, מעבר לפן הכלכלי, היא קודם כל שליחות. אני רואה כל עסקה לא רק כהזדמנות אלא קודם כל כאחריות - ולכן רוב המשקיעים והלקוחות שלנו ממשיכים איתנו את הדרך לאורך כמה סבבי השקעה ופרויקטים. ההצלחת הפרויקט, זה המדד היחיד שמעניין אותי". לדבריו, הדרך היחידה להצליח בתחום היא בידע עמוק, בניהול סיכונים חכם ובהבנת כל חלקי הפאזל: תכנון, רגולציה, משפט, ביצוע ומימון.
למרות שמהשבעה באוקטובר השלים מאות ימי מילואים כלוחם ביחידת העילית מגלן, הוא לא חושש מהתקופה הנוכחית בשוק, להפך - הוא רואה בה הזדמנות. "דווקא עכשיו, כשיש חוסר ודאות, זה הזמן של אנשי המקצוע האמיתיים להוביל בעזרת מתודולוגיית ניהול נכונה והבנת תהליכי הפרויקט לעומק"
יזמות נדל"ן - לא רק למי שנולד לתוך זה
אתה לא חושב שגם לבעלי מקצוע, טובים ככל שיהיו, התקופה נוכחית מסוכנת להשקעה? הרי אף אחד לא יודע לאן השוק יוביל
"לכל השקעה, בכל תחום, יש את הסיכון שלה. בסוף, הפרמטר הקובע הוא שילוב של גובה הסיכון מול היכולת המקצועית, הניסיון והידע להתמודד עם אותו סיכון. מהמקום בו אני עומד, יש ניהול סיכונים ואתגרים שיש לקחת בחשבון בכל השקעה. זה נכון שתחום הנדל"ן נחשב ליציב יותר, ויש לכך סיבות טובות, אבל גם בנדל"ן אפשר לעשות השקעות עם תשואה שלילית, בטח אם נגררים אחרי חלומות ופנטזיות"
בזיז אינו חוסך ביקורת מהתנהלות המדינה: "התחדשות עירונית זה חשוב - אבל למה רק במרכז תל אביב? ומה עם המיגון בפריפריה? נכון היה לבנות אחרת את התוכניות הממשלתיות התחום ההתחדשות, חכם יותר, עם תמריצים נכונים יותר ליזמים ותמורות רחבות יותר לבעלי הקרקע, לא רק במרכז תל אביב, אלא גם, ובעיקר, בפריפריה. ביותר משליש מהדירות בארץ אין מרחב מוגן דירתי או קומתי, והיו לנו שנים להתמגן ולהתכונן למערכה כמו המערכה האחרונה מול איראן מקלט שכונתי זה לא הפתרון כשאפשר למגן דירות". גם בנוגע לתוכניות כמו מחיר למשתכן, הוא מביע ספק: "זוג צעיר שזוכה בדירה בעפולה לא באמת יעבור לגור שם. אז הוא יחכה 5 שנים, יקפיא את ההון העצמי שלו במקרה הטוב וישלם ריביות על הכסף במקרה הפחות טוב, ולאחר 5 שנים יוציא את הדירה לשכירות. וכך, בשילוב עם מפרטי ביצוע נמוכים מאד שהיזם חייב להם, בטח בפריפריה, נולדות שכונות סלאמס חדשות, ערי רפאים, עם המון שלטים להשכרה, בלי פיתוח סביבתי, בלי צל ברחובות כי אף אחד לא חויב בכך, בלי גנים ציבוריים ראויים ובלי קהילה יציבה".
המפתח: תכנון גמיש וניהול הדוק
בניסיון להבין איך והאם ניתן ליצור ערך בהשקעות בנדל"ן בתקופה בה השווקים לא יציבים ומה התחזית לעתיד השוק, בזיז מייחס את ההצלחה לראייה רחבה וליכולת תגובה מהירה "אנחנו לא בונים תוכניות שמבוססות על תחזיות, אלא על תרחישים אפשריים ותגובות שיובילו להצלחת הפרויקט. הסוד הוא בגמישות התפעולית והביצועית. לכן אני עובד עם תרחישים, לא אשליות - ומעדיף רווח סולידי עם סיכון מחושב מאשר הרפתקה עם פוטנציאל תיאורטי שכנראה לא ימומש. זה מה שמאפשר לנו לספק יציבות ותשואות לאורך זמן - גם, ובעיקר כשבשוק יש סערות. זה ההבדל בין מי שמקווה שהכול יסתדר לבין מי שמוודא שזה יקרה". לדבריו, שליטה מלאה בשרשרת הפרויקט, שימוש בחומרי גלם איכותיים ותכנון חכם ויעיל, הם אלו שמבטיחים עמידה בלוחות זמנים ותשואות גבוהות.
האם יש עוד הזדמנויות בתחום ההשקעות הפרטיות בנדל"ן, או שאנחנו מתקרבים לרוויה?
"אני לא רואה רוויה, ההפך. אני רואה הזדמנויות, בכל מצב שוק. כשהשוק עולה, אני רואה את ההזדמנויות, כשהשוק יורד, אנחנו רוכשים, כשהריבית למעלה, אנחנו מנצלים את ההון והמשאבים להשקעות שצפות בעקבות זה, דווקא עכשיו, כשהשוק מורכב ומאתגר יותר, יש צורך אמיתי בגורמים שמסוגלים לנהל את המורכבות הזו. הרוויה היא בעיקר בשיווק - לא בעשייה עצמה. ככל שהתחרות גדלה, כך מתחדדת החשיבות של ניסיון, ביצועים מוכחים ויכולת לראות את התמונה הגדולה. מי שבונה לטווח ארוך, ימשיך לצמוח גם כשהרעש מסביב גובר".
לסיום, מה אתה מאחל לעתיד?
"קודם כל אני מייחל להחזרת כל החטופים, כולל כולם, ומיד. לא נוכל להשתקם אחרת. זו חובתנו המוסרית כעם וכמדינה. מעבר לכך, אני מאחל וצופה שהשוק יתאושש מהר, תהיה יציבות כלכלית לאחר שנים של תנודות משמעותיות, ומאחל להמשיך לעשות את מה שאנחנו טובים בו ואוהבים כל כך וליצור ערך משמעותי עבור כל מי שנותן בנו אמון"