השקעה בנדל"ן מניב - מסחר, משרדים וגם מגורים בשכירות - מניבה תזרים מזומנים קבוע מדמי השכירות השוטפים. במקביל, מצפה כמובן המשקיע לתשואה נוספת גם מעליית ערך הנכס.
בשנים האחרונות, המשבר הכלכלי העולמי פגע בערך הנכסים המניבים, גם במקומות שנחשבו ליציבים ולבטוחים. לא פעם, התזרים השוטף המשיך כמתוכנן, מבלי שנרשמו שינויים משמעותיים במצב השוכרים, אולם העננים הקודרים מעל הענף, המימון היקר והקושי לגלגל מחדש את ההלוואה אילצו חברות גם להפחית את ערך ההשקעה בספרים.
בדיקה שעשו בחברת BDO זיו האפט על נכסי חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בבורסה בתל אביב, כאלה המשקיעות בנדל"ן מניב בישראל, ארה"ב, קנדה ואירופה, מציגה תמונת מצב מעורבת של השוק שבו בחרו החברות הישראליות להשקיע.
הנתונים שנאספו מתייחסים לשנת 2012 והבדיקה הקיפה 30 חברות, עם נכסים בהיקף 17.4 מיליון מ"ר. זו השנה השלישית ברציפות שבה נאספים הנתונים והם נאספו מהדו"חות הכספיים של החברות, שרובן ככולן מציגות את הנדל"ן המניב שלהן בשווי הוגן, דהיינו שווי שוק.
על פי ממצאי הבדיקה, בישראל נמשכה בשנת 2012 המגמה החיובית של עליית ערך הנכסים. עם זאת, העלייה שנרשמה ב-2012 נמוכה באופן משמעותי מהעליות שנרשמו בשנתיים הקודמות. שווי הנכסים המניבים בישראל טיפס אשתקד ב-4.4% בממוצע, לאחר עלייה בשיעור 14.1% בשווי הנכסים בין 2010 ל-2011 ו-7.1% ב-2010.
"בישראל ניתן לראות עלייה בערך הנכסים בשלוש השנים האחרונות", מנתחת חופית גוטסדינר, שותפה באשכול הנדל"ן, BDO זיו האפט, "בשנת 2012 שיעור העלייה נמוך יחסית, והסיבה לכך היא ריבוי שטחי המסחר והמשרדים. יש הרבה תוכניות לתוספת שטחים, אבל אנחנו מאמינים שלא כל התוכניות אכן יצאו לפועל. בסופו של דבר, השוק יאזן את עצמו. המספר הגדול של התוכניות, בהיקף עצום של מ"ר, גורם להיסוס הן אצל היזמים והן אצל הרוכשים הפוטנציאליים".
אחד הנתונים המעניינים בבדיקה הוא המחירים הגבוהים בענף הנדל"ן המניב בישראל, לעומת שאר המדינות שנסקרו. לדברי גוטסדינר, אחת הסיבות היא העובדה שמרבית הנכסים בישראל מרוכזים במרכז הארץ, בעוד שבמדינות אירופה וצפון אמריקה הפיזור רחב יותר וכך גם ההבדלים במחיר למ"ר.
"אירופה עדיין מדשדשת"
אבל ישנן כמובן מדינות שמציגות ירידה לא מבוטלת בשווי הנכסים. החברות שבחרו להשקיע בנדל"ן המניב באנגליה ב-2012 מצאו את עצמם בסיכום שנתי עם הפחתה בשיעור 6.35% בשווי, מ-720 ליש"ט למ"ר ל-620 ליש"ט למ"ר ב-2012. זו עדות להמשך המגמה השלילית, לאחר שבין 2011 ל-2010 ירד שווי הנכסים בשיעור 8%.
המגמה השלילית באה לידי ביטוי גם בשווי הנכסים שבידי החברות הישראליות בצרפת ובגרמניה. בגרמניה ירד השווי למ"ר בלא פחות מ-5.75% בין 2012 ל-2011 ואילו צרפת הסתפקה בירידה צנועה בלבד (0.85%) בשווי הממוצע למ"ר. ובניגוד לאנגליה, שם מדובר בהמשך מגמה שלילית, שתי המדינות הציגו עליית שווי בין 2011 ל-2010. בגרמניה עלה השווי למ"ר בתקופה זו ב-4% ובצרפת ב-0.3%.
בזמן שגרמניה, צרפת ואנגליה נצבעו באדום של ירידות, מי שהשקיע בשוויץ עשה, לפחות בנקודת הזמן הנוכחית, השקעה טובה יותר. הנכסים בשוויץ השיגו עליית שווי בשיעור 4.1% בין 2012 ל-2011, לאחר עלייה דומה שנה לפני כן.
"אירופה עדיין מדשדשת והמשבר לא תם", כך גוטסדינר בהתייחסות לנתונים, "השווי באנגליה ובגרמניה נשחק, בעוד נראה שצרפת עדיין מאוזנת. הנדל"ן המניב תמיד מושפע מאוד ממה שקורה בתוך המדינות והוא מספק תמונת ראי לכלכלה המקומית. במקביל, המצב משפיע גם על השקעות זרים במדינות הללו, מה שמשפיע בסופו של יום גם על ערכי הנכסים".
לשאלה האם המגמה השלילית גורמת לחברות למכור נכסים או לצאת ממדינות אלו עונה גוטסדינר שמכיוון שההשקעה בנדל"ן המניב ארוכת טווח, הנטייה היא להמתין להתאוששות: "החברות יציבות וממתינות לתיקון. אין להן ממש ברירה, גם אם הן היו רוצות למכור את הנכסים, ויש חברות שרוצות, הן לא יעשו זאת בכל מחיר. נכון להיום, בגלל המצב, במדינות אלו המחיר שניתן להשיג בשביל הנכסים אינו גבוה מספיק".
אמריקה בעלייה
בזמן שגם המדינות החזקות באירופה מציגות נתונים שליליים, צפון אמריקה מראה סימני התאוששות מרשימים.
הנכסים המניבים בארה"ב רשמו עלייה ממוצעת בשווי למ"ר של לא פחות מ-11.4% בין 2012 ל-2011, לאחר עלייה של 8.3% בין 2011 ל-2010 ועלייה נוספת גם בשנה שלפני כן.
גם מצבה של קנדה, השכנה מצפון, ממשיך להיות חיובי. עליית שווי הנכסים שם הסתכמה ב-8% בממוצע, מרשים הרבה פחות מהפריחה בשווי שנה קודם לכן (15%), אבל ודאי שלמשקיעים בקנדה אין לפי שעה סיבה להתלונן.
"הנתונים מעידים על התאוששות ושיפור. במקום שהמשבר היה הקשה ביותר, נראה כעת שגם ההתאוששות מהירה", אומרת גוטסדינר, "גם עסקאות של לקוחות פרטיים שאנחנו מלווים מגבים את נתוני ההתאוששות. בזמן שהשווי למ"ר של הנכסים המניבים עולה, גם מימושים של נכסים ועסקאות קרקע שהתבצעו בשנה החולפת מעידים על עליית מחירים והתאוששות של השוק".
שחר זיו, שותף מנהל של BDO זיו האפט, מדגיש כי "המגמות המשתקפות בדוחות של החברות הישראליות משקפות בצורה טובה למדי את המגמות העולמיות שעברו על שוק הנדל"ן המניב בכלל והמשרדים בפרט ב-2012 ובתחילת 2013".
"מעניין לציין" אומר זיו, "כי השווקים הסוערים ביותר נמצאים דווקא באזורים בהם החברות הישראליות אינן מגלות נוכחות. זו תופעה מעניינת, כי בעבר ראינו שהישראלים הראשונים להיות ולפעול בשווקים בהם התרחשו שינויים דרמטיים".