שוכרים דירות וסובלים: הדור הכי אומלל בארץ

פגיעתו הרעה של משבר הדיור בישראל אינה אחידה: בני 30-39, מי שנולדו בשנים 1973-1982, ניזוקו בצורה הקשה ביותר מהזינוק במספר המשכורות הנחוצות לקניית דירה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-2012 כ-37% מאותם בני "30 פלוס עד 40 מינוס" התגוררו בשכירות, שעה שב-1997 רק 25% ממקביליהם (ילידי 1967-1958) היו שוכרים - גידול של 50%. מדובר על כמיליון ישראלים, 14% מאוכלוסיית ישראל.

הקשר בין אי יכולת לקנות דירה לבין פגיעה כלכלית נגזר מכך ששוק השכירות הישראלי פרוץ כמעט לגמרי, מה שפוגע בעיקר בשוכרים, כפי שקבע קבע דו"ח OECD כבר בשנת 2011.

אבל למעשה תופעת התכנסות שיעורי השוכרים בקבוצת בני 39-30 (כאמור 37%) והקונים (כ-55%) החלה עוד לפני פרוץ המשבר. את תופעת "הדור השוכר" אפשר לבדוק באמצעות השוואה לבני אותו גיל שהחליטו לקחת משכנתא ולקנות דירה (ויכונו "קונים"). לפיכך, כל הנתונים להלן מתייחסים רק לבני 39-30 שמתגוררים ביישובים שמונים מעל ל-2,000 נפש.

השוני הבולט ביותר בין שוכרים לקונים הוא גיאוגרפי - השוכרים מתרכזים בעיקר בגוש דן, במחוז תל אביב המשתרע מהרצליה בצפון וכולל את חולון ובת ים בדרום. במחוז זה נמצאים 14% מהישראלים שגרים בדירה בבעלותם, ו-32% מכל מי ששוכרים את דירת המגורים.

בבירת המחוז, תל אביב לבדה, גרים כ-8% מכלל בני 39-30 ותמהיל השוכרים/קונים בקרב קבוצת הגיל הזו מוטה בבירור לטובת הראשונים. העיר משמשת בית ל-17% מהשוכרים ול-3.5% בלבד מהקונים. בירושלים התמהיל מאוזן: בבירה מתגוררים 9% מהקונים ו-9% מהשוכרים.

במחוז מרכז - שכולל את היישובים בתוך גבולות "גדרה-חדרה" אך מחוץ לגוש דן - היחס בין שוכרים לקונים מאוזן, סביב רמה של 25% מכלל משקי הבית. ייתכן שזה משום שמחוץ לגוש דן המחירים נמוכים יותר בממוצע וגם מרווח התמרון גדול יותר: מי שמתקשה לרכוש דירה בפתח תקווה או בראשל"צ יכול "לסגת" לראש העין או לבאר יעקב.

את משקל היתר של השוכרים בגוש דן, והאיזון במחוז מרכז, מקזז משקל חסר ביתר המדינה. במחוז צפון זה הכי בולט: בנצרת, נהריה ויתר היישובים ברחבי המחוז מתגוררים כ-18% מהקונים, לעומת 9% בלבד מהשוכרים. צריך לזכור כי במחוז זה משקל האוכלוסייה הערבית, שנוטה לשכור פחות מהאוכלוסייה היהודית, עומד על 53%.

על רקע תוכנית לפיד לקידום דיור להשכרה ארוכת טווח, נזכיר כי השוכר הישראלי הצעיר יחסית, מצביע ברגליים ומעדיף את גוש דן. זה כמובן לא צריך להפתיע, לאור המרכזיות של מרכז הארץ בכלכלה.

לפי דו"ח של חברת הייעוץ מקינזי, במטרופולין גוש דן, שהוגדר על ידם כמחוזות תל אביב והמרכז, מיוצר מעל ל-50% מהתוצר במשק, שיעור שאין לו מקבילות רבות בעולם. במובן זה העובדה שבגבולות המטרופולין מתגוררת "רק" 40% מאוכלוסיית המדינה היא אולי מפתיעה.

אם בני 30-39 ספגו את עיקר הפגיעה, ככל שמעבר לשכירות מהווה פגיעה כלכלית, הרי ש"מעמד הביניים" בתוך קבוצת גיל זו נפגעו הכי קשה. הגדרנו אותם כמשקי בית בעלי הכנסה ברוטו (כולל מקצבאות) בגובה 2-0.75 מהשכר הממוצע במשק.

במונחי כסף מדובר על טווח הכנסה של 14,000-5,000 שקל ב-2002, ו-18,000-6,700 שקל ב-2012. שיעור השוכרים בקרב תת-קבוצה זו קפץ מ-24% לפני כעשור ל-35% ב-2012.

הגידול בשיעור השוכרים בחתך ההכנסה המצוין לעיל נרשם בכל המחוזות להוציא ירושלים. ייתכן שרבים ששכרו בירושלים, שהתייקרה מאוד בשנים האחרונות, עברו לדירה בבעלותם בערי הלוויין הזולות מסביבה, שגם הן שוכנות בגבולות המחוז.

מחוז תל אביב שוב מככב עם השינוי המשמעותי ביותר בישראל. אם ב-2002 כ-36% מ"מעמד הביניים", כפי שהגדרנו אותו, שכרו את דירת המגורים, ב-2012 זינק שיעורם ל-58%. במחוז מרכז המגמה דומה.

מזווית אחרת אפשר להגיד שעבור הכנסה נתונה של עד 18,000 שקל בחודש, ההסתברות להיות שוכר בצפון או בדרום היא 1 ל-5 בקירוב בלבד, כלומר כ-20%, ואילו במחוז תל אביב היא גדולה פי 3 וקרובה יותר ל-60%.

גם מי ששכרם במונחים ישראליים מכובד בהחלט, פי 2 ומעלה מהשכר הממוצע או מעל ל-18,000 שקל - נפגעו ממשבר הדיור. משקל השוכרים מהם גדל מ-21% ממשקי הבית הרלוונטיים ב-2002 ל-30% מהם ב-2012. בגוש דן, ובת"א בפרט, חל שינוי משמעותי בשנים האחרונות. ב-2002 עדיין רוב (67%) מקרב משקי הבית הצעירים והאמידים בתל אביב התגורר בדירה בבעלותו, אך ב-2012 נפל שיעורם ל-43%. וכאשר מחיר דירה חדשה בתל אביב מגיע ל-2.8 מיליון שקל, המגמה צפויה רק להתחזק, ולהשאיר את ת"א עיר של עשירים".

הבחירה בחלופת השכירות עשויה כמובן לשקף העדפה. אחרי הכול, גם בשנים "קלות" יותר בשוק הדיור היו מי שבחרו לשכור. אך ככלל, המציאות אינה טובה לשוכר הטיפוסי: מנתוני האוצר עולה כי יש פער בין תקופת השכירות הממוצעת - 3.3 שנים - לבין משך חוזה שכירות ממוצע - 1.6 שנים. כלומר, שוכר טיפוסי יתקשה להבטיח לעצמו ולמשפחתו, את אופק התכנון שמקנה חוזה ארוך טווח עם העלאות מחיר קבועות מראש.

מיזמי דיור להשכרה, גולת הכותרת בתוכנית קבינט הדיור, אמורים לספק אופציה לשכירות לתקופה של 10 שנים, ובכך לקרב בין רצון השוכרים למציאות בשטח. אגב, סף זה נבחר הן כדי למנוע זכויות של שוכרים בנכס והן כדי להבטיח תחלופה של שוכרים, כך שיותר אנשים יוכלו לממש את חלופת השכירות.

אבל עד שזה יקרה השוכרים ימשיכו להתגלגל במהירות מדירה לדירה. בקבוצת הגיל שבדקנו, כ-38% מהשוכרים התגוררו ב-2012 בדירתם פחות משנה ועוד 42% פחות מ-5 שנים. כלומר בסך הכול 8 מכל 10 שוכרים מתגוררים בדירתם השכורה פרק זמן שקצר מזה שנחוץ להשלמת לימודים בבית ספר יסודי. גם ב-2002, כ-82% התגוררו פחות מ-5 שנים בדירת המגורים. בקרב הקונים רוב, 57% ליתר דיוק, ממי שגרו ב-2012 בדירה בבעלותם חיו בה לפחות 5 שנים. גם נתון זה יציב למדי בהשוואה ל-2002, אז כ-54% התגוררו בדירתם מעל ל-5 שנים.

אחרי המשתנים הקשיחים דוגמת מיקום, הכנסה וותק, בדקנו שני משתנים "רכים" שמנסים לאמוד תחושות וציפיות. ובכן, שיעור גבוה של 88% מבני 39-30 שגרים בדירה שקנו "מרוצים" או "מרוצים מאוד" מדירת המגורים, לעומת 75% מהשוכרים. בחלוקה פנימית בקרב שבעי הרצון ישנם יותר קונים "מרוצים מאוד" בהשוואה לשוכרים.

ולסיום, מצאנו שדווקא השוכרים, בקבוצת הגיל האמורה, אופטימיים יותר מהקונים, עם או בלי קשר לשאלה אם יש להם בעל בית על הראש או משכנתא על שמם. כאשר בודקים את המאזנים נטו - שיעור הסבורים שמצבם הכלכלי ישתפר בשנים הקרובות מינוס שיעור הסבורים שהוא יורע - מאזן השוכרים הוא 54%, לעומת 43% אצל הקונים.

לקריאה נוספת:

הארנונה על "דירות רפאים" תוכפל החל משנת 2014
שובו של הדיור הציבורי: כל הפתרונות למשבר הדיור
חזון הדירות להשכרה של לפיד יעלה 50 מיליארד שקל