מה גורם ליזמי הנדל"ן "לקצר הליכים"?

"החלום שלי הוא לקבל היתר בנייה מעיריית תל-אביב בלי התערבות של מאכער", כך אמר נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, בדיון שנערך בשנת 2011 במועצה הארצית לתכנון ובנייה בירושלים. עם דבריו של בובליל מזדהים יזמים רבים שמבלים ימים ארוכים במסדרונות אגפי ההנדסה בערים השונות. עלויות המימון של הפרויקטים גבוהות, ועל כן לזמן שנדרש לקבלת היתר בנייה יש משמעות כספית עצומה שעשויה לעתים להכריע האם הפרויקט משתלם כלכלית או לא.

הרצון של היזמים להשפיע על הוועדות המקומיות על מנת לזרז את הנפקת היתר הבנייה, או להקטין את היטל ההשבחה, הוא אולי טבעי, אך בין פעולות לגיטימיות של ערעור על החלטות לוועדת הערר המחוזית, לבין פעולות של מתן טובות הנאה, עובר קו גבול לא דק בכלל.

משרד הרטבי, בורנשטיין בסון ושות' למשל, משמש כיועץ משפטי לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד-השרון. "אנחנו לעולם לא נייצג יזם שבונה בהוד-השרון", אומרת עו"ד מירה בורנשטיין. "אנחנו נזהרים, ולא מייצגים גם אנשים פרטיים וגם יזמים, כדי לא להיקלע למצב של ניגוד עניינים".

בורנשטיין מסבירה כי ייצוג משפטי של ועדה מקומית הוא נרחב ומתפרש על פני תחומים רבים, החל מדיון בתוכנית חדשה שמגיש יזם ועד לבקשה להיתר בנייה, וחילוקי דעות שמתגלעים בין הוועדה המקומית ליזם הם נפוצים.

"לא ניתן לייצג אינטרסים מנוגדים, שלעתים מתעוררים אחרי יציאה לדרך של פרויקט, כמו בדרישת תשלום של היטלי השבחה, או בדיון על תביעות פיצויים בגין ירידת ערך מתוקף סעיף 197", אומרת בורנשטיין.

"ככלל, מערכת היחסים בין ועדה מקומית לבין יזמים היא בעייתית מאוד. מצד אחד ליזמים ולוועדות המקומיות יש אינטרס משותף לקדם תכנון בעיר, מצד שני ליזמים יש חשש בעת מחלוקות עם הוועדה המקומית, שמא הוועדה לא תתמוך פתאום בפרויקט. בגלל המצב הזה ניתן להגדיר את היחסים בין יזמים לוועדות מקומיות יחסי אהבה-שנאה, שגם ככה רגישים בלי שיש ניגוד עניינים. לכן, במצב של ניגוד עניינים התסריט הוא כבר בעייתי מאוד".

"אני משוכנע שאם ניקח כל תוכנית המוגשת לוועדה המקומית או מחוזית ונבחן אותה בזכוכית מגדלת, ועם רצון לבחון קיומו של כל פרט ופרט הנדרש לפי חוק התכנון והתקנות, לא נמצא גם אחת שאין בה פגם". את הדברים אמר לפני כ-15 שנה לא יזם נדל"ן שביקש לקדם את ענייניו אלא דווקא נשיא בית המשפט המחוזי דאז, אליהו וינוגרד, בפסק דין שנתן בתביעה שניהלה המועצה המקומית סביון נגד חברת אפריקה ישראל, בנוגע לתוכנית מסוימת.

וינוגרד הוסיף בפסק הדין כי "תוכניות מתאשרות מעשה יום ביומו, על אף פגמים טכניים ותכנוניים קלי ערך ומעוטי חשיבות. אם יקפידו על כל תג ותג ועל כל קוצו של יו"ד - לא ניתן יהיה לאשר אף תוכנית לבנייה".

פסק דין זה מצוטט לעתים תכופות גם בהליכים משפטיים שמתנהלים היום ונוגעים לחוקיות תוכניות. וכיום, כשהמדיניות המוצהרת של המחלקה לדיני אכיפת מקרקעין במשרד המשפטים היא של החמרה באכיפת עבירות, נראה כי פסק הדין רלוונטי מתמיד.

"הימשכות הליכי תכנון, במיוחד בעיריית תל-אביב, היא ארוכה ומייגעת כך שהליך קבלת היתר בנייה אורך בין שנה לשנתיים", אומר עו"ד עופר טויסטר המתמחה במקרקעין. יזמים גדולים וקטנים סובלים מאוד כשמדובר בהמתנה להיתרים לפרויקטים של תמ"א 38 בעיקר במרכז העיר, ובפרט שהתיקים מגיעים לוועדות ערר".

טויסטר אומר כי אינו מודע לתופעה של מאכערים שמזרזים הליכי תכנון בעיריית תל-אביב, ויחד עם זאת, ההליך מורכב ומסובך. "להוציא היתר בנייה חוקי זה דבר בלתי אפשרי, כי התנאים מורכבים מאוד וצריך אנשי מקצוע מעולים לכך, לא בהכרח מאכערים, אך הם הרבה פעמים גם מאוד יקרים".

אז עד כמה פרשת השוחד לכאורה, שבה מעורב עו"ד רועי בר, במסגרת ייצוג הוועדות לתכנון ובנייה בראשון-לציון ורחובות, באמת ממחישה את עמדת הכוח שבה נמצא המשפטן שמייצג את הוועדה ששולחת חשבוניות ליזמים בגין היטלי השבחה למשל, ובמקביל הוא אולי נלחם עבור אותו יזם ששכר את שירותיו להפחתת היטל השבחה ברשות מקומית אחרת שבה מבקש היזם לבנות?

"גלובס" חושף את המתנה האחרונה שהשאיר בר לעיריית ראשון-לציון, ולמעשה לכל העיריות בישראל, ימים ספורים לפני שהתפוצצה הפרשה.

מדובר בפסיקה עקרונית שניתנה על-ידי שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב רות רונן, שבה התקבלה טענתו של בר, שייצג את עיריית ראשון-לציון. פסק הדין קובע כי הוועדה המקומית מוסמכת לאשר תוכניות איחוד וחלוקה גם בקרקע של בעלים יחיד ולשנות את ייעודו.

ההחלטה ניתנה במסגרת עתירות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון-לציון ועיריית ראשון-לציון שיוצגו על-ידי עורכי הדין רועי בר ומישאל שרעבי ממשרד אברהם בר, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון ועיריית חולון שיוצגו על-ידי עורכי הדין צילקר וגרפונקל, כנגד מינהל התכנון במשרד הפנים, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל-אביב, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, וחברת לומינו. לשתי העתירות שאוחדו צורף גם איגוד המהנדסים והאדריכלים בישראל שתמך בעמדת הוועדות המקומיות.

העתירה הוגשה בעקבות שני מקרים שבהם אישרו הוועדות המקומיות תוכניות של איחוד וחלוקה שכללו שינוי ייעוד בשטחים ללא שינוי בשטח הכולל של ייעודי הקרקע. הוועדה המחוזית נזעקה וטענה כי תוכנית החלה על קרקע בבעלות אחת, אינה תוכנית איחוד וחלוקה ולכן אינה בסמכות ועדה מקומית. הוועדות המקומיות עתרו לבית המשפט בדרישה לדחות את טענות הוועדה המחוזית.

גופי התכנון שנתבעו טענו בין השאר כי הוועדה המקומית אינה מוסמכת לשנות ייעוד שטחים בין אם מדובר בקרקע של בעלים אחד ובין אם במגרשים בבעלות כמה אנשים שונים.

בית המשפט לא קיבל את טענת הוועדות המחוזיות ומינהל התכנון וקבע כי היא אפשרית גם ביחס לקרקע שבבעלות בעלים יחיד. כתוצאה מהחלטה הורחבו למעשה הסמכויות של הוועדות המקומיות והן יכולות כיום לאשר החלפת ייעוד בתוך שטח.

בהקשר להשלכה הרוחבית של פסק הדין בהתייחס לתיקון 43 ציינה רונן כי "תהיה המגמה הפרשנית אשר תהיה, אין ספק כי מטרתו של התיקון הייתה העברת סמכויות לוועדות מקומיות מוועדות מחוזיות".

באיגוד המהנדסים והאדריכלים אומרים כי פסק הדין שלח מסר ברור לוועדות המחוזיות, כי תכלית החקיקה הינה העברת סמכויות לוועדות המקומיות ועל הוועדות המחוזיות בארץ להפנים תכלית זו, ולא לפעול כדי לסכל אותה.

לאחר הבחירות האחרונות לרשויות המקומיות, שבה התחלפו חלק מנבחרי הציבור ונושאי תפקידים בהן, שיגר ראש המחלקה לדיני אכיפת עבירות מקרקעין במשרד המשפטים, ציון אילוז, מכתב לתובעים בוועדות המקומיות עם ריענון הנחיות בעניין עצמאות שיקול-הדעת של התביעה. "עצמאות התביעה הכללית נועדה להבטיח את אמון הציבור במערכת אכיפת החוק ולשמור על עקרון השוויון בפני החוק. על התביעה להפעיל את הסמכויות המסורות לה מתוך שיקול-דעת עצמאי, ענייני ומקצועי, ובמנותק מכל מעורבות של גורם חיצוני כלשהו, גם אם יסודה בכוונות טהורות. התערבות בענייני התביעה היא מעשה חמור, העלול לעלות כדי עבירה".

אילוז מוסיף כי בהפעלת שיקול-דעתם, כפופים התובעים אך ורק להוראות הדין, להנחיות היועץ המשפטי לממשלה, פרקליט המדינה, והמחלקה לאכיפת דיני מקרקעין מטעמם. "התובעים אינם כפופים מקצועית לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולבעלי התפקידים השונים בה, וחל עליהם איסור חמור לקבל מהם, מהוועדה המחוזית, מהיחידה הארצית לפיקוח על הבנייה, או מכל גורם אחר, הנחיות בכל עניין הנוגע לניהול ההליכים הפליליים או הליכים משפטיים אחרים".