מחכים עם רכישת דירה? בינתיים השכירות מתייקרת

שוק השכירות לא רשם ירידות כבר שנים, וכל הנתונים מעידים על כך שהוא עומד בפני עלייה נוספת.

לקריאה נוספת:

השר אריאל: "ב-2015 יירדו מחירי כל הדירות
המדד הפחות מוכר שמזניק לכם את מחיר הדירה
כך הגן השר לפיד על תכנית 0% מע"מ

לממשלה הנוכחית תוכניות רבות לטיפול במשבר הדיור - והתקציב הייעודי לטיפול במשבר בתחום הנדל"ן למגורים הוא הגדול ביותר בשנים האחרונות. רק בישיבה האחרונה של קבינט הדיור, שהתקיימה לפני פחות מחודש, אושרו תוכניות בהיקף של כ-8 מיליארד שקל. נוסיף לזה את תוכנית מע"מ בשיעור אפס שעלותה עומדת על כ-2.4 מיליון שקל בשנה; השקעה בחברה חדשה לבנייה להשכרה; רשת ביטחון ליזמים במכרזי השכירות וגם סכומים לא מבוטלים לפיצוי בעלי קרקע חקלאית שהוועדה המיוחדת שהוקמה (ותמ"ל) תפקיע מהם - ומדובר בתקציבי עתק. זאת, בלי להזכיר את התחייבות המדינה לטיהור הקרקעות בתע"ש השרון, למשל, או את הסכמי הגג שנחתמו עם עיריות שונות, שצפויים גם הם לעלות למדינה מיליארדים רבים. כל זאת, כדי לפתור את מצוקת הדיור ואת מחירי הדירות המנופחים שעלו בשבע השנים האחרונות, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בכמעט 90%.

בינתיים, ענף הנדל"ן נמצא בקיפאון ובהמתנה לבאות.

"הפעולות שקבינט הדיור שוקד על ביצוען מהוות תוכנית כוללת לפתרון המשבר החריף והתוצאה שלהן תהיה הגדלת היצע הדירות בעיקר באזורי הביקוש. אין חולק על כך שלכשיהיה היצע מספיק של דירות, נראה גם ירידת מחירים. על רקע חוק מע"מ אפס נבלמה מכירת הדירות וחלה ירידה של כ-50% במכירות, ובהזדמנות זו אנחנו קוראים לכל מי שזכאי ומקבל תעודת זכאות למע"מ אפס לא למהר ולקנות דירה. מי שלא ימהר וימתין ל-2015 ירוויח". את הדברים הללו כתב רק בשבוע שעבר יועץ שר האוצר ויועץ לקבינט הדיור אורי שני, במאמר נרחב שכתב. עוד הוסיף שני כי: "אין השינוי יכול להתרחש בן לילה כבמטה קסם או בתהליך של הוקוס פוקוס, אלא עשוי להימשך מספר שנים".

הגדיל לעשות שר הבינוי והשיכון אורי אריאל, שאמר בשבוע שעבר כי: "גם מחירי דירות יד ראשונה, גם יד שנייה וגם מחירי השכירות ירדו. המגמה היא כבר של ירידה וזה יימשך". לפני חודשים אחדים אמר אריאל כי: "ילדיי שואלים אותי אם לקנות דירה ואני אומר להם 'תמתינו'". במועד אחר אמר שר השיכון: "אל תקנו דירות בינתיים".

גם שר האוצר יאיר לפיד המליץ לציבור יותר מפעם אחת להמתין: "אל תקנו דירות עכשיו", אמר בהזדמנות אחת, ובאחרת הסביר: "קחו זוג צעיר, הבעל שירת בגבעתי ועובד בהיי-טק, האישה מורה בכיתות הנמוכות, יש להם שני ילדים, בני שש ושלוש. אם הזוג הזה אומר לעצמו: 'אנחנו חייבים לקנות דירה כי המחירים הולכים לעלות' - המחירים יעלו. אם הזוג הזה אומר לעצמו - וזה מה שהוא אומר לעצמו בשבועות האחרונים - 'בואו נחכה קצת, נראה לנו שהמחירים מתחילים לרדת' - המחירים יירדו".

איפה גר אותו זוג צעיר שעליו דיבר לפיד? איפה גרים כל הזוגות שאומרים להם להמתין? הם גרים בשכירות, או אצל ההורים. ככל שיותר אנשים מחליטים להמתין, כך גובר הלחץ על שוק השכירות.

אגב, לרבים מהישראלים פשוט אין הון עצמי מספק שיאפשר להם לרכוש דירה בכל מקרה. מה שמשאיר גם אותם בשוק השכירות.

שוק השכירות בישראל נמצא רובו ככולו בידיים פרטיות. אותם משקיעי נדל"ן שהממשלה הקודמת החליטה להילחם בהם, הם אלו שמשכירים את הדירות לכל הממתינים. ביטול הפטור ממס שבח, כמו הגבלות אחרות שדחפו משקיעים למכור דירות, אולי הגדילו במעט את היצע הדירות למגורים אך הקטינו את מספר הדירות להשכרה. השוק אינו מפוקח, אינו מוסדר ואפילו אינו נמדד בצורה נאותה.

כמה דירות מושכרות בכלל בשוק? מספרי האצבע נעים בין 500 ל-600 אלף דירות.

את עליות המחירים בתחום השכירות ניתן כבר להרגיש. ר', השוכר דירה בתל אביב כבר שנים, מספר על עלייה משמעותית בשכר הדירה בעת חידוש החוזה האחרון: "אני שוכר דירת 60 מ"ר במרכז תל אביב. אחרי שנים של יציבות שבהן לא עלה שכר הדירה, בחוזה החדש שחתמתי עליו המחיר עלה ב-11%, מ-3,300 שקל לחודש ל-3,600 שקל לחודש".

גם ח', השוכרת כבר שנים עם משפחתה דירת 6 חדרים בגבעתיים, מספרת שרק לאחרונה העלה בעל הבית את שכר הדירה מ-7,200 ל-7,700 שקל לחודש, עלייה של כ-7%. המחיר ההתחלתי של דמי השכירות בדירה, מספרת ח', עמד לפני כחמש שנים על 6,500 שקל לחודש.

בעל הבית שלה קורא גם הוא את הצהרות הממשלה - והוא יודע שח' ממילא לא תחליט כעת לקנות דירה. הרי עוד מעט המחירים יורדים.

כבר שנים שהביקוש לשכירות גדול, אולם שלוש תוכניות ממשלתיות יצרו מציאות חדשה בחודשים האחרונים, הן אצל השוכרים והן אצל המשכירים.

התוכנית הראשונה היא תוכנית האוצר למע"מ אפס. התוכנית שסופגת ביקורת רבה היא גם הסיבה המרכזית להקפאת השוק ולקריאות הפוליטיקאים להמתין עם רכישת דירות. הטענה היא שמי שלא יקנה ירוויח, והמציאות היא שמי שלא יקנה יגור בינתיים בשכירות.

תוכנית שנייה שמשפיעה על הענף היא התוכנית המתוקשרת היטב של משרד האוצר לבניית 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור. הבטחה זו של שר האוצר הייתה אחד הגורמים לבחירתו לכנסת וכבר כשנתיים (כולל מערכת בחירות) מצהיר יאיר לפיד כי זו תוכנית הדגל וכי עם ישראל יזכה להיצע גדול של דירות להשכרה. חברה ממשלתית להשכרה כבר הוקמה, מנגנון אימתני להפקעת קרקעות חקלאיות במטרה לבנות עליהן פרויקטים לשכירות מקודם בכנסת, ואפילו מנכ"ל (עוזי לוי) כבר מונה לחברה החדשה. בפועל, מתוך ההבטחה ל-150 אלף דירות בעשור, בינתיים זכו רק שתי חברות במכרזים היחידים שנסגרו לבניית מאות בודדות של דירות.

התוכנית השלישית שמשפיעה על השכירות בצורה ניכרת היא התוכנית להגבלת דמי השכירות ולביסוס שוק שכירות הוגנת בישראל. תוכנית זו הגיעה לפתחו של קבינט הדיור אולם טרם אושרה בשל קשיים משפטיים. התוכנית מציעה בין היתר להגביל את האפשרות להעלאת דמי השכירות, לתמרץ משכירים להשכרה ארוכת טווח, להגדיל את הפיקוח ועוד.

תוכנית זו, שזכתה להד לא קטן בחודשים האחרונים, משפיעה גם היא על השוק אף שטרם אושרה. מה יעשו משכירי הדירות ששמעו כי מדובר בתוכנית שעשויה להגביל את היכולת להעלות את שכר הדירה במשך שלוש שנים? יעלו את שכר הדירה בטרם תיכנס לתוקף.

למעשה, כל ניסיון להגבלת שוק השכירות, בטרם ייכנס לתוקפו, יוביל לבטח לפעולת נגד של בעלי הדירות להשכרה. ככל שתקופה זו ארוכה יותר, יש יותר זמן לעוד חוזים להיפתח ולעוד שכר דירה לעלות.

ומתי בכלל תאושר התוכנית? קבינט הדיור בישיבתו בחודש מארס 2014 קבע כי התוכנית "תקודם בהמשך". הקבינט גם הטיל על צוות, שבו חברה שרת המשפטים ציפי לבני, לגבש קווים מנחים ולפתור את הסוגיות המשפטיות תוך 60 יום. פרק זה חלף מזמן, ולשאלה היכן עומדת התוכנית נמסר ממשרד המשפטים: "העבודה על תזכיר החוק מצויה בעיצומה".

רוצה לומר: התוכנית בעבודה, ולבעלי הדירות יש שפע של זמן מאז הפרסומים בתקשורת להבטיח את עצמם - לפני שייכנסו חלילה הגבלות כאלו או אחרות לשוק השכירות.

על עובדה אחת אין חולק: מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בעשרות מונים יותר ממחירי השכירות. מיולי 2009 ועד ינואר 2014 עלו מחירי הדירות ב-52%, בעוד מחירי השכירות עלו ב-20% בלבד.

הגוף היחיד בישראל שדוגם את מחירי השכירות היא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. על פי הנתונים, כבר שנים שלא נרשמה ירידה ברמת דמי השכירות ברוב המכריע של האזורים, וגם ברוב המכריע של סוגי הדירות. מחיר ממוצע של דירה שכורה בישראל עמד ברבעון הראשון של 2014 על 3,649 שקל לחודש, 1.6% יותר מאשר ברבעון שלפניו, ועלייה של כ-11% בהשוואה למחיר השכירות הממוצע בשנת 2012.

מחיר שכירות ממוצע של דירת 4 חדרים בת"א עמד ברבעון הראשון של 2014 על כ-6,357 שקל לחודש, עלייה של 2.3% לעומת הרבעון הקודם ושל 6% מול ממוצע 2012.

במשרד השיכון או ברשות המסים אין כמעט נתונים בנוגע לשוק השכירות. לרשות המסים נתונים חלקיים בלבד, של 18,400 ישראלים שהצהירו ב-2012 על השכרת דירות מעל ל-5,000 שקל (ושילמו מס של 10%), אולם אפילו ברשות המסים מודים שרבים אינם מדווחים על הכנסה זו.

בעוד התוכנית הממשלתית לבנייה להשכרה מקרטעת, יש מי שמזהה את הלחץ הגובר והולך על שוק זה ואת הביקוש הגדול. כבר שנים שסעיף זניח בחוק עידוד השקעות הון מאפשר לחברות לבנות פרויקט מגורים שכולו - או אף מחציתו - כולל דירות להשכרה. סעיף זה מבטיח הטבות מס משמעותיות למי שיבחר ללכת בנתיב זה.

עד היום היו רק מעט פרויקטים שנבנו מכוח סעיף זה, אולם על פי נתוני משרד הכלכלה, שאחראי על יישום חוק עידוד השקעות הון, בשנה האחרונה ניכרת עלייה משמעותית בביקוש מצד חברות ויזמים. "בשנה האחרונה יש התעוררות משמעותית בתחום זה ובבקשה של חברות לבנות פרויקטים להשכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון", אומר נחום איצקוביץ, מנהל מרכז ההשקעות במשרד הכלכלה, "לאחר שנים ארוכות שלא היו הרבה מתעניינים, נראה שהרבה אנשים גילו את האפשרות ויש ביקוש. פתאום אנחנו מוזמנים למפגשים עם קבלנים להסביר את המשמעויות של החוק והרבה בקשות מוגשות בפועל. רק במחצית השנה הראשונה של 2014 הוגשו כבר 15 בקשות בנוגע לפרויקטים בהיקף של מאות דירות ואף יותר. זו התעוררות משמעותית".

על פי נתוני משרד הכלכלה, בשנים 2012 ו-2013 יחד התקבלו 48 אישורים לפרויקטים להשכרה. בשנת 2012 קיבלו אישור 20 פרויקטים אישור שבהם כ-371 דירות בהיקף כספי כולל של כ-540 מיליון שקל וב-2013 ניתנו 28 אישורים לפרויקטים בהיקף של כ-362 דירות בהיקף כספי של כ-500 מיליון שקל. הבקשות מתייחסות לפרויקטים בכל רחבי הארץ. במהלך 2013 אושרו למשל שישה פרויקטים בבאר שבע והדרום לבניית 88 יחידות דיור להשכרה, תוכנית אחת בחיפה לבניית 13 דירות להשכרה, שלושה פרויקטים בירושלים והסביבה לבניית 40 דירות ועוד כמה פרויקטים באזור המרכז שיכללו 225 דירות להשכרה. כאמור, על פי נתוני 2014, כבר במחצית השנה הוגשו בקשות למאות רבות של יחידות דיור.

"ניצול חוק עידוד השקעות הון טוב למי שזכה בעבר במכרז או מחזיק בקרקע לא מעט זמן ויש לו שבח גדול. בניית הפרויקט לשכירות מגלמת לו הטבה משמעותית", מסביר איצקוביץ. "יש מגבלה על גובה שכר הדירה שיכול להיות עד 6,200 שקל לחודש כדי לקבל את ההטבות, והתחייבות להשכיר את הדירות למשך חמש שנים. אנחנו מפקחים הן על גובה דמי השכירות והן על יישום החוק כנדרש. ההליך לקבלת ההטבה פשוט למדי, ואינו לוקח ה

רבה זמן. לאחר שיש ליזם או לקבלן היתר בנייה ביד הוא מגיע אלינו לאישור תוכנית - וזה לוקח רק כמה חודשים. אנחנו רוצים לעודד עוד קבלנים לבוא אלינו, אבל רבים אינם מכירים בכלל את האפשרות הזו".

- מחכים למע"מ בשיעור אפס אחוז

- לא מצליחים לגייס הון עצמי לרכישת דירה

- משפרי דיור שחוששים ממשכנתא כבדה ומעדיפים להשכיר את הדירה ולשכור אחרת

- רוכשים פוטנציאליים שמחכים לירידות המחירים

- צעירים לפני צבא או אחרי צבא

- סטודנטים

- גרושים

- משפחות חד הוריות