פרופ' פלסנר מוכיח: אין בועה במחירי הדיור

סיפור הדיור אינו יורד מן הכותרות, ובצדק. כאשר אנשים בשנות העשרים המאוחרות ואפילו בשנות השלושים המוקדמות לחייהם גרים עם ההורים, אז יש בעיה. אבל יש גם בעיה עם הבעיה: בעיית זיהוי אופייה של הבעיה הראשונה. בשתיהן נעסוק כאן, וגם נאמר משהו על הקשר של כל זה לבנק ישראל.

זיהוי הבעיה הראשונה מתמצה בשאלה אם מדובר בעודף ביקוש אמיתי לדיור או בבועה נדל"נית.

מהי בועה? בועה מתפתחת כשאנשים קונים דירות ממניעים ספקולטיביים - מתוך ציפייה שמחירי הדירות יעלו, וכך הם יזכו בתשואה נאה על השקעתם. עליות המחירים הצפויות צריכות להיות ניכרות מאוד, שהרי רבים מן הקונים נוטלים משכנתא כדי לממן את הרכישה. עליית המחירים (בצירוף שכר דירה, שרק אולי יזכו בו - מפני שבועה משמעה שלא תמיד יימצא שוכר לדירה) צריכה לכסות את עלות המשכנתא, ולהותיר תשואה גבוהה ממה שאפשר לצפות לו בשוק ניירות הערך.

אם מתבוננים רק בעליית מחירי הדיור ב-ארבע-חמש השנים האחרונות, אפשר להבין מדוע רבים סוברים שמדובר בבועה. מהרבע הראשון של 2008 ועד הרבע השני של 2013 עלה מחיר הדירה הממוצעת ב-59%; אפילו המחיר הריאלי, דהיינו המחיר מנוכה במדד המחירים לצרכן, עלה ב-37%. מדובר אפוא בתשואה ריאלית שנתית בשיעור של 5.9% רק מעליית מחיר הדיור, בלי להביא בחשבון שכר דירה. זוהי בהחלט תשואה נאה.

הייתכן שתשואה כזו נובעת רק מביקוש אמיתי לדיור, ולא - לפחות חלקית - מספקולציה? התשובה, שאולי תפתיע חלק מהקוראים, היא חיובית.

איך יודעים זאת? ובכן בישראל, בניגוד לארה"ב, המבחן פשוט יחסית, משום שרוב רובה של הבנייה היא של דירות. בארה"ב, יכול בהחלט לקרות שקבלן יהמר ויבנה כמה בתים צמודי קרקע בלי שברור לו מראש שיהיו להם קונים. אבל בישראל נדיר שקבלן יבנה בניין שבו, נניח, 15 דירות, בלי שלפחות לחלק מהן יהיו לו קונים מובטחים. וגם אם זה קורה פה ושם, בוודאי שזה לא קורה בממדים שיכולים להשפיע על היצע הדירות. לפיכך, לא סביר שהיצע הדירות יגדל באופן משמעותי בלי שיהיה להן ביקוש אמיתי, לצורכי דיור, או ביקוש ספקולטיבי.

לכן, אפשר להסתמך על היחס בין שכר הדירה למחיר הדירה כמבחן לשאלת הבועה. הסיבה פשוטה: שכר הדירה הוא המחיר המייצג ביקוש לדיור נטו, נקי מכל ספקולציה, והיצע הדירות להשכרה. משמעותה של בועה מבחינת הביקוש לדיור והיצע הדיור היא שהיצע הדירות גדל, אבל המחירים עולים בשיעורים המנשלים משוק הדיור את אלה המצויים בו לשם דיור נטו והם לא מסוגלים לרכוש את הדירות הללו במחירים שנופחו על ידי ספקולציה. מנגד, מי שרכשו דירות לצורך ספקולציה יהיו מעוניינים להשכירן. המשמעות היא שהיצע הדיור להשכרה יגדל, מה שיגרום לירידה בשכר הדירה, בעוד מחירי הדירות עצמן עולים.

מזה נובע, שאם שכר הדירה עולה בערך באותו קצב שבו עולה מחיר הדירה, כי אז יש להסיק שאין מרכיב רציני של ספקולציה במחירים. או שאם יש מרכיב כזה, אז הביקוש לדיור באמצעות השכרה עולה באותו קצב שבו עולה היצע הדירות למטרה זו.

במקרה כזה אין למושג "בועה" הרבה משמעות. לכן, כל מה שצריך לעשות הוא לבדוק מה קרה לשכר הדירה בהשוואה למחיר הדירה. הבדיקה נעשית כאן על ידי תרגום שכר הדירה למונחים של שיעור תשואה על מחיר הדירה (ראו תרשים תחתון). מהנתונים נובע שהייתה מגמת ירידה קלה מאוד בשיעור התשואה מהרבע הראשון של 2008 ועד הרבע השני של 2013.

אבל על כך צריך להוסיף את העובדה שבינואר ופברואר 2008 עמדה ריבית בנק ישראל על 4.25%. כלומר, שיעור התשואה על דירה ברבע הראשון של 2008 - 3.6% לערך - לא היה בדיוק מציאה גדולה. לעומת זאת, ריבית בנק ישראל ברבע השני של 2013, נעה בין 1.75% במארס ל-1.25% ביוני. בתנאים אלה, תשואה של 3.45% על מחיר הדירה כבר נראית אטרקטיבית למדי. יתר על כן, הירידה הקלה בשיעור התשואה בתרשים נבלמה כבר ברבע הראשון של 2011, ולאחר מכן חלה בו עלייה קלה. המסקנה מכאן נחרצת: אין שמץ של בועה במחירי הדיור בישראל.

כאמור, בועה אין, אבל אין בכך כדי לנחם את מי שעומדים בתחילת דרכם בפני מחירי דירות הרחוקים מהם כמו שארץ כנען הייתה רחוקה ממשה.

קודם כל קצת היסטוריה: ההכנסה הפנויה של פרט היא אותה ההכנסה שלגביה הוא חופשי לחלוטין להחליט מה יעשה בה. הוא כבר שילם מסים וקיבל את כל תשלומי ההעברה, כך שאין לו שותפים להכנסה הזו.

מהו מספר שנות ההכנסה הפנויה לנפש ממוצעת בישראל הדרושות לו לרכישת דירה ממוצעת? הנתונים מפתיעים (ראו תרשים עליון). הנתון הראשון מצביע על כך שרכישת דירה בישראל הייתה מאז ומתמיד משימה כמעט בלתי אפשרית. הנתון השני מצביע על כך שהמצב בשנים האחרונות אינו גרוע במיוחד.

קודם כל, כדי שיהיה ברור עד כמה המציאות פה עגומה וחמורה, די שנאמר בארה"ב נדרשו בשלוש השנים האחרונות 7.5 שנות הכנסה פנויה כדי לקנות בית ממוצע; באוסטרליה נע המספר ב-20 שנה אחרונות בין 5 ל-9 שנים. ואילו פה אצלנו, הממוצע ארוך-טווח הוא של 14.5 שנים.

כדי להמחיש את חומרת המצב התמידי הזה, נניח משק בית שבו יש שני מבוגרים, כך שההכנסה הפנויה של משק הבית היא כפולה מזו של ההכנסה הפנויה של יחיד. נניח שהזוג הממוצע שלנו רוצה לקנות דירה ממוצעת, ושמחירה ביחס להכנסה הפנויה הוא הממוצע המתואר בתרשים.

ביחס להכנסת הזוג, מחיר הדירה הוא אפוא שבע שנים ושלושה חודשים. הדעה המקובלת היא שאין להקדיש יותר מ-25% מההכנסה הפנויה להוצאות דיור. המשמעות היא, שאם יקדיש הזוג האמור את המירב שאפשר להקדיש למימון הדיור, הוא יזדקק ל-29 שנים כדי לרכוש דירה. ואם חלילה איתרע מזלו והוא הגיע לשוק הדיור ב-1995, למשל, כי אז הוא יזדקק ל-34 שנים וחצי כדי להשלים את הרכישה (כל זאת בלי שהבאנו בחשבון את תשלומי הריבית על המשכנתא).

לשאלה מה גורם למצב הזה נשוב עוד מעט. בינתיים נפנה לממצא המפתיע השני: בפרספקטיבה ארוכת-טווח, המצב כיום אינו גרוע במיוחד.

מה שגרם לתחושה שהדיור נעשה יקר במיוחד בשנים האחרונות, היא העובדה שמחיר הדיור במונחי הכנסה מטפס מאז 2007. אלא שהטיפוס החל מנקודת שפל שלא הייתה נמוכה ממנה אלא ב-1977. והסיבה לשפל ההוא, אגב, היא שהמדינה בנתה עשרות אלפי דירות שלא היו להן קונים, מעשה שנבע מחרדת הפוליטיקאים מהאפשרות שישראל תיכנס אחרי מלחמת יום הכיפורים למיתון דומה לזה שלפני מלחמת ששת הימים.

אם כל כך טוב, אז למה כל כך רע? שתי סיבות למצב: הראשונה היא רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל בשמו הקודם). הבעלות הלאומית על הקרקע היא מכה שאינה כתובה בתורה, משום שהיא מונעת מהיצע הקרקע להגיב על מצב השוק. היצע הקרקע נקבע על ידי ביורוקרטיה, ולא על ידי האיתותים ששולח השוק.

מה שעושה את המצב לגרוע יותר הוא שהרשות נמצאת במצב של ניגוד עניינים בסיסי, שהרי היא מהווה משאבת הכנסות לאוצר. היא אפילו מוגדרת בספרי התקציב כגוף עסקי. לפיכך, יש לה תמריץ חזק להתנהג כמונופול, אלא שבהיותה גוף סטטוטורי היא פטורה מרגולציה של הממונה על ההגבלים העסקיים.

הסיבה השנייה היא הביורוקרטיה הבלתי נסבלת של גופי התכנון - מינהל התכנון במשרד הפנים, הוועדות המחוזיות והוועדות המקומיות. תהליכי תכנון נמשכים לפיכך שנים - לעתים פרק זמן אבסורדי ממש - ולכן גם כשיש הפשרות קרקע לבנייה, עד שהבנייה תצא לפועל תצא גם הנשמה.

לבסוף, אין בישראל בנייה רצינית להשכרה, חרף הנסיונות שנעשים בכל השנים האחרונות (האחרון הוא כמובן שר האוצר יאיר לפיד, שאף הקים חברה ממשלתית חדשה לקידום הקמת עשרות אלפי דירות בפרויקטים להשכרה). האשם בכך הוא חוק הגנת הדייר מתקופת המנדט הבריטי ומשנותיה הראשונות של המדינה. החוק הזה חיסל לחלוטין את הבנייה להשכרה, שהרי משמעותו החרמת רכוש מבעל הדירה לטובת השוכר. זה אינו מיוחד לישראל: בכל מקום שחוק כזה היה קיים, הבנייה להשכרה חוסלה וגם לא חזרה אחרי שהחוק בוטל.

הסיבה לכך ברורה: השקעה בדיור היא השקעה מאוד ארוכת-טווח. לכן, כל מה שמגביר את אי הוודאות הכרוך בה מרתיע משקיעים. וההרתעה היא ארוכת טווח במיוחד, אם הגורם להגברת אי הוודאות הוא הממשלה. זאת, מפני שהרבה יותר קשה לחזות מה תעשה ממשלה, מאשר מה יעשו "כוחות השוק".

בשורה התחתונה, אין ספק: בעיית הדיור היא כולה מעשה ידיהן של ממשלות ישראל לדורותיהן.

* הכותב פרופ' לחוג לכלכלה חקלאית ומינהל באוניברסיטה עברית, ובעבר משנה לנגיד בנק ישראל

לקריאה נוספת:

הארנונה על "דירות רפאים" תוכפל החל משנת 2014
שר השיכון: "ב-2014 יחלו מחירי הדירות לרדת - תבחנו אותנו"
"משקיעי הנדל"ן מגיבים בעוצמה לשינויים בריבית"