>> אם המושגים "אזור נופש מטרופוליני", "אזור נופש אקסטנסיווי" ו"אזור נופש מטרופוליני משולב" לא אומרים לכם הרבה, אין מה לדאוג - אתם בחברה טובה. יזמים, עורכי דין, מתכננים ושמאים מתלבטים כעת בפרשנויות למושגים שונים, שנכנסו בראשונה ללקסיקון התכנון בישראל ושמצויים בתמ"א 35 ובנגזרות שלה, תוכניות המתאר למחוזות השונים.
מדובר בעולם מושגים חדש ויצירתי של מכלולים ומרקמים, שחלקם היו כאן כל הזמן. חלפנו על פניהם, ביקרנו בהם, ובכלל לא ידענו שהם כאלה. יש "מרקם כפרי" ו"מרקם עירוני", יש קרקעות שמוגדרות כ"מרקם שימור ארצי" ואחרות הן "מרקם שימור משולב", ויש גם "מכלול נופי", להבדיל מ"רצועת נוף" או "רצועת חוף". מי זוכר את הימים שבהם שטח פתוח היה שטח פתוח, שטח עירוני היה שטח עירוני, ואזור תעשייה היה אזור תעשייה.
כיצד מפרשים המתכננים את המושג "רצועת נוף", למשל? "רצועת נוף הם חצים פתוחים המסומנים בתשריט המרקמים בתחומי המרקמים העירוניים", מבאר ההסבר בתמ"א 35. "מרקם עירוני" נשמע כמו אגוז פשוט יותר לפיצוח: ניתן היה לחשוב שמדובר בקרקע עירונית המיועדת לבנייה למגורים, מוסדות ציבור, דרכים וכדומה. למעשה, "הפיתוח יהיה ברובו עירוני קומפקטי, מושתת על יתרונות לגודל, תוך הבטחת שטחים פתוחים לצורכי ציבור ושמירה על שטחים ומסדרונות המיועדים לתשתית לטווח ארוך", נכתב בתמ"א 35. מהו פיתוח עירוני קומפקטי? לאלוהי התכנון פתרונים.
לא מדובר כאן בקוריוזים, אלא בעתיד התכנוני של ישראל, שמתכנניה לא חדלים להמציא מושגים חדשים. אחד המפורסמים שבהם הוא "דירת נופש". מושג זה נדון במשך כשבע שנים בבתי המשפט, עד שמשמעותו הוכרעה לבסוף בבית המשפט העליון בראשות השופט אהרן ברק.
המושג הומצא בכמה מקומות בישראל, בהם המרינה של הרצליה, שהוגדרו בתוכניות המתאר כאזורי תיירות ונופש שבהם אסור להקים דירות למגורים. יזמים פרטיים ניסו בכל זאת לשווק בהם דירות מגורים רגילות, ולכן הומצא המונח "דירות נופש", שאיפשר לדירות לחיות בשלום עם האיסורים של תוכניות המתאר. ועדות התכנון השונות נמנעו במשך השנים מלהגדיר את המונח "דירת נופש" ולהסביר את ההבדלים בינה לבין דירת מגורים רגילה, ורק בית המשפט העליון הגדיר במדויק את המושג.
עו"ד איל מאמו, שותף במשרד אגמון ושות' ולשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז המרכז, אומר כי מדובר בדוגמה בולטת להתערבות בית המשפט בשפה תכנונית שלא היתה ברורה מספיק. מאמו אף מתריע על כך שגם המושגים התכנוניים החדשים, שאינם בהירים גם אחרי הפרשנות, יעשו את דרכם לבתי המשפט.
על שולחנו של מאמו נמצא כיום בטיפול מתחם הגולף בגעש, שתמ"א 35 מגדירה אותו כ"מכלול נופי". כדי לפשט את המושג המפוצץ הזה, מתרגמת התמ"א את המכלול הנופי ל"שטח פתוח ברובו בעל רגישות נופית גבוהה, שמקורה בשילוב של ערכי נוף וטבע עם מעשה ידי אדם: חקלאות, מורשת או דת".
"לפי התוכניות התקפות מותר להקים בשטח האמור משתלות, חממות ולולים. אנחנו מבקשים לאשר תוכנית של מגרש גולף, דשא עם כמה חורים, ואומרים לנו בצורה הכי אבסורדית שיש שאי אפשר לבנות שם מגרש כי זה יכול לפגוע במכלול הנופי", אומר מאמו, חצי מחויך וחצי כועס. "אני לא מאמין למשמע אוזני", הוא ממשיך. "לדעתי זה נובע מבהלה מפני הביטויים האלה, שכוללים בתוכם משמעות מאוד רחבה. זה ביטוי חדש ולא יודעים איך להתייחס אליו".
ביטויים כמו "מרקם שימור משולב" עדיין לא נבחנו בבתי המשפט, ולכן היישום, הגבולות והמידתיות שלהם עדיין לא עברו את מבחן המציאות. מאמו מעריך כי בשנים הקרובות ועדות התכנון ינהלו דיונים רבים על כוונתם של המתכננים.
אגב, התרגום של "מרקם שימור משולב" לעברית פשוטה אינו מוצלח במיוחד: "מטרתו של המרקם לאחד ברצף ערכי טבע, חקלאות, נוף, התיישבות ומורשת, תוך יצירת שדרה ירוקה מצפון לדרום וחצים פתוחים לאורך ערוצי נחלים ראשיים במרכז. המרקם מיועד להשיג שילוב מירבי של הערכים המאופיינים עם פיתוח מוגבל במרכז המדינה ופיתוח זהיר באזורי הפריפריה".
סיכון יזמי
יזמים שקונים קרקעות לפיתוח מקבלים על עצמם סיכון גדול בגלל חוסר הבהירות. במקרים מסוימים אפשר לגלות מה ניתן לבנות על הקרקע רק אחרי שקונים אותה, ורק כאשר מתחילים להתנהל תהליכים משפטיים מול רשויות התכנון. כך למשל במקרה של עתירה מינהלית שמתנהלת בימים אלה בבית המשפט המחוזי בתל אביב.
ב-2002 הגיש עו"ד דן שפריר תוכנית להקמה של תחנת דלק ליד מחלף לטרון, בכביש שאין בו אף לא תחנת דלק אחת. במשך שנים נדונה ונדחתה התוכנית בוועדות התכנון, וב-2005 אושרה תמ"א 35 וטרפה את הקלפים. התמ"א צבעה את השטח שבו אמורה לקום תחנת הדלק כ"מכלול נופי". "גם הוועדות שדחו את התוכנית קבעו באותה הנשימה שתחנת דלק באזור זה היא חיונית, ויש בה צורך אמיתי", אומר שפריר.
"בנוסף, באזור הזה אמורה לעבור מסילת הרכבת מירושלים לתל אביב, והמדינה כבר התחילה לבנות את הגשרים והתשתיות לרכבת. אז אם המדינה מפתחת ברגל גסה ועם טונות של בטון את ?המכלול הנופי', איך היא יכולה להתנגד להקמה של תחנת דלק?", הוא מקשה.
שפריר מלין הן על הטוטאליות של התוכנית, שהחילה את איסור הפיתוח על אזורים נרחבים מאוד, הן על החירות הפרשנית שיש לכל ועדת תכנון מקומית ומחוזית. "יש בעיה חמורה עם הביטויים החדשים של תמ"א 35, כי אנשים לא יודעים מה זה אומר בדיוק", הוא מסביר. "הוועדות יצטרכו לתת פרשנות למושגים האלה בכל תוכנית שתוגש להן, ולכל ועדה תהיה סמכות לפסול או לאשר תוכנית לפי הפרשנות הסובייקטיווית שלה". כך ייתכן שתוכנית תאושר בוועדה מקומית אחת ותיפסל באחרת, מאחר שזו פירשה אותה לקולא והשנייה לחומרה.
יש עוד מושגים רבים נוספים שהעשירו את המילון התכנוני. תוכנית המתאר של מחוז תל אביב הכניסה לשימוש את ה"דגשים": "אזור עירוני בדגש מגורים", שמשמש בעיקר למגורים אבל יש לו שימושים נוספים כמו משרדים, חנויות, מסעדות ובתי מלון, ו"אזור עירוני בדגש מלונאות", שנבדל מקודמו בכך ששימוש המלונות בו הוא ראשי.
תיקון 4 לתוכנית המתאר הארצית לחופים מנוסח בימים אלה, ונוגע לרצועת החוף בין בת ים להרצליה. התיקון תורם את תרומתו הצנועה לערפול הז'רגון המקצועי עם מושגים כמו "אזור מוקד פיתוח", "ציר ירוק עירוני", "מצוק חופי" ו"רצועת משברים במימי חופים".
לדברי מאמו, "אלה מלים חדשות ויפות, אבל אין שפה סדורה משותפת בכל התוכניות ובכל רמות התכנון. יש הגדרות לשימוש של ?נופש מטרופוליני' ו'נופש אקסטנסיווי', ותאמיני לי שאני לא יודע מה ההבדל ומה החפיפה ביניהן. כל מתכנן וכל מחוז ממציא שפה משלו". מאמו מוסיף כי "אם אין בתוכנית הגדרה ברורה מה כל ביטוי אומר, אני צריך לעסוק בפרשנות ולשחזר את כוונת המשורר. ככל שיש יותר ביטויים, הפרשנות נעשית סבוכה יותר".
אבל התסבוכת מעמיקה כאשר אזרחים וחברות מבקשים לתבוע מהרשויות פיצויים בגין ירידת ערך של הנכס שלהם. "בכדי לתבוע פיצויים, שמאי מקרקעין צריך להעריך את הנזק", מסביר מאמו. "למלל יש השפעה מהותית על היכולת להבין אם התוכנית פוגעת או לא ועל היכולת לתבוע פיצויים. שמאי לא יכול להעריך את הנזק אם הוא לא יודע בדיוק מה יש בתוכנית. ככל שהתוכנית יותר כללית, כך יותר קשה לתרגם אותה לתביעת פיצויים קונקרטית", הוא מסכם.
ערפל על פני השטח
מאת רז סמולסקי
2.1.2009 / 6:59