חמצן פיננסי לאפריקה ישראל: 800 מיליון שקל נטו

>> האג"ח של אפריקה ישראל ריכזו עניין ודאגה בבורסה בשנה האחרונה בשל הירידה החדה בערך השקעותיה של הקבוצה בארה"ב וברוסיה ועל רקע חשש ליכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה לבנקים ולבעלי האג"ח. אתמול, בעקבות העסקה למימוש הנכס הטוב ביותר של הקבוצה בישראל, קניון רמת אביב, רשמו האג"ח עליות של 5.6% עד 14.3% במחזורים גבוהים. המניה זינקה ב-8.5%.



בעבור אפריקה נכסים מדובר במימון של כמעט כל תשלומי הקרן והריבית למחזיקי האג"ח ולבנקים בשנה הקרובה. מבחינת החברה האם, אפריקה ישראל, מדובר בכיסוי של כ-40% מהחובות לשנה הקרובה.

אפריקה נכסים שבשליטת אפריקה ישראל חתמה על מזכר הבנות שלפיו תמכור לחברת מליסרון את אחזקותיה בקניון רמת אביב ואת קניון סביונים. אפריקה נכסים תמכור 73.4% ממניותיה של חברת מקרקעי מרכז, שהיא בעלת השליטה בקניון רמת אביב, ואת קניון סביונים - ותקבל סכום של 800 מיליון שקל נטו. סכום זה מורכב מכ-400 מיליון שקל במזומן שתקבל אפריקה ממליסרון והיתרה מדיווידנדים שתמשוך מחברת מקרקעי מרכז. המועד הקובע לעסקה נקבע ל-1 ביולי 2009.



העסקה מבוססת על הונה העצמי של חברת מקרקעי מרכז, שהסתכם ב-887 מיליון שקל נכון לסוף 2008, בתוספת פרמיה של 14 מיליון שקל, בניכוי דיווידנדים שיחולקו עד סגירת העסקה.



העסקה מאמצת את השמאות של משרד גרינברג אולפינר ושות' שנכללה בדו"חות הכספיים של אפריקה נכסים ל-2008 וקבעה את שוויו של קניון רמת אביב ב-1.53 מיליארד שקל. שווי זה שיקף תשואה של 7.5% לדמי השכירות השנתיים, בדומה לעסקה שבמסגרתה רכשה קבוצת עזריאלי את קניון גבעתיים בנובמבר 2008.



מבנה העסקה הופך את התשואה שלפיה יירכש קניון רמת אביב לאטרקטיווית בעבור מליסרון, כך שהתשואה עבורו תהיה גבוהה מזאת המשתקפת בעבודה של גרינברג אולפינר. חברת מקרקעי מרכז תחלק דיווידנד של כ-600 מיליון שקל לאחר שתיקח הלוואה ותגדיל את התחייבויותיה הפיננסיות מ-315 מיליון שקל בסוף 2008 ל-955 מיליון שקל. מליסרון תיקח על עצמה את חלקה של אפריקה נכסים בהתחיבויות פיננסיות של 955 מיליון שקל. המשמעות: ערך חברת מקרקעי מרכז מבחינתה של מליסרון הוא 1.2 מיליארד שקל (272 מיליון שקל בעבור המניות ו-955 מיליון שקל בעבור החוב), והתשואה שמגלמת העסקה בפועל עבור מליסרופ היא 9.3%.



השמאות לקניון רמת אביב חשפה שמתחם רמת אביב הניב הכנסות של 122 מיליון שקל בקצב שנתי נכון לסוף 2008, כולל 99 מיליון שקל מהשכרת שטחים מסחריים, 10.4 מיליון שקל מיליון שקל מהשכרת משרדים במגדל המשרדים שהוקם על גגו של הקניון ו-13.2 מיליון שקל מהחניון, בניכוי הפסד של 6.5 מיליון שקל של חברת הניהול של הקניון.



אפריקה נכסים אינה צפויה לרשום רווח הון מהותי מהעסקה, אך תזכה בתזרים של 800 מיליון שקל נטו, שיספק חמצן פיננסי לקבוצת אפריקה נכסים. הקבוצה אמורה לפרוע תשלומי קרן וריבית של 756 מיליון שקל לבנקים ולבעלי אג"ח ב-12 החודשים הקרובים - 407 מיליון שקל מסכום זה על ידי החברה עצמה, והיתרה על ידי החברות הבנות של אפריקה נכסים. נוסף על כך, העסקה תקטין את ההתחייבות לבנקים של חברת מקרקעי מרכז, שמאוחדת למאזנה של אפריקה נכסים, בהיקף של 315 מיליון שקל.



אפריקה השקעות, שהיא החברה האם של אפריקה נכסים, אמורה לפרוע ב-12 החודשים הקרובים תשלומי קרן וריבית של 1.8 מיליארד שקל. מליסרון תממן את העסקה בהנפקה של אג"ח בהיקף כולל של 870 מיליון שקל תוך שעבוד הזכויות ב-75% מקניון רננים ברעננה.



מליסרון זוכה לא רק בקניון הנחשב לטוב בישראל, אלא גם מצליחה להפיק תועלת מהרעב של קבוצת אפריקה למזומנים. הסיבה לכך היא שההון העצמי החשבונאי של חברת מקרקעי מרכז הוא אמנם 887 מיליון שקל, לפני חלוקת הדיווידנד, ואולם הוא כולל הפרשה של כ-320 מיליון שקל לתשלום מסים עתידיים כאשר החברה תמכור את קניון רמת אביב.



ההפרשה גדלה משמעותית בשנים האחרונות עקב שערוך שוויו של הקניון, אך מבחינתו של קונה שאין בכוונתו למכור את הקניון ב-5-10 השנים הקרובות, ערכה הנוכחי של התחיייבות זו נמוך משמעותית מ-320 מיליון שקל, כך שבזווית הראייה שלו החברה נרכשת בהנחה גדולה ביחס להונה העצמי הכלכלי.



איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל, ציין שהעסקה היא נדבך ביישום האסטרטגיה של החברה, שכוללת תוכנית להגדלת הנזילות נוכח המשבר הגלובלי.



יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בכלל פיננסים ברוקראז', אמר שהעסקה מהווה צעד משמעותי בתוכנית למימוש נכסים. הוא ציין שמחיר העסקה הוא הפתעה לטובה, משום שהוא משקף לקניון רמת אביב שווי של 1.55 מיליארד שקל - מעט מעל לשוויו בספרים וגבוה מהערכותיו המוקדמות לעסקה בשווי של 1.3 מיליארד שקל. להערכתו מדובר בצעד חיובי ביותר הן מבחינת תזרים מזומנים נטו של 800 מיליון שקל והן מההיבט של עמידה בחלק משמעותי של תוכנית העבודה של החברה והשווי הנגזר לנכס. בן זאב סבור שאפריקה ישראל עדיין ניצבת בפני אתגרים לא פשוטים, אך המהלך הנוכחי יסייע לה רבות בהתמודדות עם אתגרי הנזילות של 2009 ו-2010. בן זאב מעריך שחברת מקרקעי מרכז תבצע מימון מחדש של הקניון, וכך תוכל לחלק דיווידנד לפני השלמת העסקה. מבנה עסקה זה יקטין את המס שתשלם אפריקה נכסים.