מיטב בית השקעות: שוק הנדל"ן למגורים בחו"ל - תמונת מצב

ענף הנדל"ן למגורים - תמונת מצב



ענף הבנייה למגורים, ובמיוחד מחירי הדירות, היה הקטר המרכזי למחזור העסקים אשר הסתיים בשנת 2007. המשבר הריאלי בענף הנדל"ן למגורים החל עוד הרבה לפני שהשווקים הפיננסיים רעמו בסתיו 2008.



כבר בחודש ינואר 2006 החלה להתפתח מגמה של ירידה בהיקף התחלות הבנייה. ולראיה, בחודש ינואר 2006 היקף התחלות הבנייה, במונחים שנתיים, הגיע לכדי 2.3 מיליון יחידות. בחודש אפריל 2009, הגיע היקף ההתחלות לשפל של 479 אלף יחידות.



ומה לגבי אינדיקטורים אחרים לפעילות בענף הנדל"ן למגורים?



(1) מכירות של בתים קיימים - לאחר שאלו רשמו ירידה של 76% מהשיא אשר נרשם ביולי 2005 , החל בראשית 2009 החלה להיווצר מגמה חיובית. כך, לעומת ממוצע של 338 אלף בממוצע, בשלושת החודשים הראשונים של השנה, בחודשים ספטמבר עד נובמבר נמכרו בממוצע לחודש 387 אלף דירות יד-שנייה. כלומר עלייה של 14%.



(2) במכירות של בתים חדשים נרשמה נפילה של 38% בין חודש ספטמבר 2005 לחודש ינואר 2009. מאז נרשמה התאוששות מהירה למדי וכך בשלושת החודשים ספטמבר עד נובמבר היקף המכירות של בתים חדשים היה גבוה בכ-32%, לעומת היקפם בראשית השנה. עם זאת, עדיין רמת הפעילות רחוקה עד כדי 10% מרמת השיא.



(3) מחירי הדירות - מחירי הדירות בארה"ב נמדדים באמצעות שני גורמים. לפי מדד case/shiller למחירי הדירות, ברבע השני וברבע השלישי עלו מחיריהן של הדירות בארה"ב בשיעור של יותר מ-3%. כלומר, עלייה של כ-6.3% מרמת השפל. ב-12 החודשים האחרונים, מחירי הדירות לפי מדד זה, ירדו בשיעור של 8.9%. עדיין, מחיריהן נמוך בכ-27% מרמת השיא שנקבעה ברבע השני של 2006.



לפי האומדן הממשלתי למחירי הדירות מחיריהן עלו בחצי השנה האחרונה ב-4%. עדיין, מחיריהן נמוך בכ-19% מרמת השיא שנקבעה ברבע הראשון של 2007.



(4) שיעור מכירת הדירות, הן של חדשות והן של יד-שנייה, מתוך המלאי הקיים נע בשנים 2005-1999 בסביבות 70%-60%. המשבר הביא לידי כך ששיעור מכירת הדירות ירד לרמות אפסיות.



לדוגמא, שיעור מכירת דירות יד-שנייה ירד בחודש יוני 2008 לשפל של 8% בלבד. שיעור מכירת דירות חדשות מתוך המלאי ירד בחודש ינואר 2009 לשפל של 2.6% בלבד. כלומר, מבחינת שוק הדירות החדשות נדרשו בינואר 2009, 39 שבועות בכדי למכור דירה חדשה.



מאז, נרשמה עלייה מחודשת בשיעור הדירות הנמכרות. כך, שיעור מכירות הדירות יד-השנייה טיפס לכדי 33%, שיעור מכירת הדירות החדשות עלה לכדי 37%.



אין ספק כי יש בכך חדשות טובות, אך, אם נשווה זאת למגמה ארוכת הטווח של מכירות הבתים הן החדשים והן הישנים העומדת על כ-50%, עדיין קיים תת-ביצוע בהיקף המכירות בהשוואה לממוצע העבר.



(5) שיעור חדלות פירעון המשכנתאות ממשיך לעלות. בקרב קבוצת ה-sub-prime הידועה לשמצה, שיעור מקרי חדלות הפירעון עלה ברבע השלישי של השנה ליותר מ-26%, כלומר כל נוטל משכנתא רביעי מקבוצת זו הוא חדל פירעון.



יחד עם זאת, גם בקרב האוכלוסייה האיכותית (prime) נרשמה בשנים האחרונות עלייה בשיעור חדלות הפירעון אשר מתקרב לכדי 7%. כך, כמעט כל נוטל משכנתא עשירי בארה"ב הוא חדל פירעון.



אינדיקטורים אלו למצבו של שוק הנדל"ן למגורים מצביעים על כך שישנם סימנים של שיפור, הן בסך הפעילות וגם ברמות המחירים. עם זאת, עדיין תחום המשכנתאות נראה צרה צרורה ולפיכך הוא עלול לשמר את הפעילות בענף קפואה או על אש קטנה עוד תקופה ממושכת שהרי הבנקים יהיו זהירים מאוד בכל האמור למתן משכנתאות.



הסקירה נכתבה על ידי רון אייכל, כלכלן ואסטרטג ראשי במיטב בית השקעות.