שיקולי מיסוי בתמ"א 38

>> תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38, נכשלה למעשה מבחינה סטטיסטית. עד היום, 4.5 שנים לאחר כניסתה של התוכנית לתוקף, חוזקו בישראל מספר מועט של בניינים, וכרגע לא נראה כי התוכנית היא הפתרון המיוחל לבעיית חיזוק מפני רעידות אדמה של עשרות אלפי בניינים שנבנו לפני 1980.

הסיבות העיקריות לאי הצלחת התוכנית הן התנגדות של מיעוט מדיירי הבית, חוסר כדאיות כלכלית ומיסוי גבוה. יחד עם זאת, במקרים נקודתיים, בהתקיים תנאים מסוימים, ישנה כדאיות רבה לממש את התוכנית ולנצל את ההטבות שהיא מקנה.



בעיקרון, במסגרת התוכנית מתקשרים ביניהם היזם ודיירי הבניין בעסקת חבילה: היזם מבצע חיזוק של עמודי הבניין ויסודותיו כך שיתאימו לתקן רעידות אדמה, ובאותה הזדמנות גם משדרג ומשפץ את הבניין הקיים (למשל מוסיף חיפוי שיש, מרפסות ומעלית, משפץ את הלובי וכיו"ב). בתמורה, הוא מקבל זכות להוסיף קומה לבניין, שאותה יוכל למכור. החוק מעניק לעסקה זו פטור מלא ממס שבח והנחה מפליגה של 90% מהיטל ההשבחה.



אבל הדברים אינם כה פשוטים. תוכניות המתאר העירוניות מאפשרות להוסיף לכל דירה עליונה בבניין חדר יציאה לגג, שעם הזמן הורחבו במרבית המקומות ומגיעות כיום ל-40 מ"ר בנייה בתוספת פרגולה גדולה, אליהם מצורפת מרפסת הגג הפתוחה. במסגרת העסקה עם היזם, גם הזכויות הללו צריכות לעבור אליו, אלא שאין הן פטורות ממס שבח ומהיטל השבחה.



בעניין זה בדיוק ניתנה באחרונה החלטתה של השמאית המכריעה דורית פריאל, שדנה בעניין בית דירות משותף ברחוב הופיין 9 בחולון הכולל 16 דירות. דיירי הבניין התקשרו עם יזם במסגרת תמ"א 38 לחיזוק ושיפוץ הבניין תמורת זכויות הבנייה בגג, שהתבטאו בבניית 4 דירות על הגג, כשכל דירה תכלול בנוסף למפלס העיקרי בקומה החמישית גם חדר יציאה לגג בקומה השישית בשטח 40 מ"ר ובתוספת פרגולה.



במהלך שנות השמונים והתשעים אושרו באזור כמה תוכניות בזו אחר זו, שכל אחת מהן הרחיבה במעט את זכויות הבנייה בגג: למרות זאת, לאורך השנים לא דרשה הוועדה המקומית היטלי השבחה מבעלי הדירות, וזאת משום שאלה לא מימשו את הזכויות. עתה, משהזכויות מומשו, דרשה הוועדה המקומית מהבעלים הנוכחיים לשלם את היטלי ההשבחה בגין התוכניות הללו.



בדיקה של השמאית פריאל העלתה, כי רוב דיירי הבניין רכשו את דירותיהם אחרי 1994, שעה שהתוכנית המעודכנת דאז אישרה חדרי יציאה לגג בשטח 23 מ"ר בתוספת פרגולה בשטח 23 מ"ר, ולפני שאושרה התוכנית המרחיבה את חדרי הגג ל-40 מ"ר.



החוק קובע מפורשות, שהיטל ההשבחה יחול על מי שהיה בעל המקרקעין במועד אישור התוכנית, ולפיכך, החליטה השמאית המכריעה כי אין מקום לחייב את בעלי הדירות בהיטלים על תוכניות שאושרו לפני 1994, שעה שהדירות לא היו בבעלותם. לפיכך, הורתה, כי אין לחייב אותם בהיטל השבחה בגין התוכניות הראשונות.



כך נוצר מצב, שבבניין הזה לא שולמו היטלי השבחה על תוכניות, למרות שהחוק היבש איפשר לרשות לגבות אותם. המשמעות היא, כי מועד רכישת הדירות על ידי בעליהן הנוכחיים הינו קריטי לגובה היטל ההשבחה, ומהווה פרמטר חשוב שיש לבדוק בשקילת כדאיות העסקה עפ"י תמ"א 38.



בנוסף קבעה פריאל כי מן ההשבחה בגין תוכנית החיזוק יקוזזו רק העלויות הישירות של החיזוק, ולא יקוזזו עלויות השיפוץ והשדרוג של הבניין. גם לקביעה זו יש חשיבות ליזם, בבואו לבדוק כדאיות כלכלית ליזום פרויקט לפי תמ"א 38.



הכותב הוא עורך דין ושמאי מקרקעין