להפשיר את השמים - ולא קרקעות

>> להצהרות הרבות שמשמיעים שר האוצר והח"כים בדבר הורדת מחירי הדיור, בין היתר, באמצעות הפשרה מאסיבית של קרקעות לבנייה, אין כל השפעה על היצע הדירות - כי עם דיבורים אי אפשר ללכת למכולת. עם זאת, לדיבורים הרבים צפויה השפעה אחרת - עלייה במחירי הדירות.

בשונה ממוצרי צריכה רגילים, הביקוש לקרקעות לבנייה מושפע מהציפיות למחירן של קרקעות אלה בעתיד. יתר על כן, בנייה, במיוחד בישראל, אינה תהליך המתרחש בן לילה, וירידה במחירי הקרקעות והדיור לפני מכירת הדירות עלולה להסב לקבלנים הפסדים גבוהים. מסיבה זו, בסביבה שבה הקבלנים חוששים מירידה במחירי הקרקעות, עשויים אלה למעט ברכישתן ולהמעיט בבנייה כדי לא להיחשף לסיכונים. והנה כך ההצהרות מזיקות למטרה. ההצהרות על התערבות עקיפה בשוק הדיור לא גורמות להצפת השוק בדירות זולות, אולי רק להאטה בפעילות הקבלנים וצמצום ההיצע.



הפתעה היא רכיב חשוב ביישום מוצלח של מדיניות. הצהרה מראש על המהלכים והיעדים מאפשרת לשחקנים האחרים בשוק להיערך ולרכך לעתים את ההשפעה. יתר על כן, מרגע שהוצהרו יעדים, אי עמידה בהם מערערת את אמינות הגורם המצהיר. מנגד, האינפלציה בהצהרות הח"כים גורמת לתהייה באיזו מידה של רצינות יש להתייחס לדבריהם.



שר האוצר, כמו כמה ח"כים ושרים אחרים, מציע להפשיר ולמכור קרקעות רבות לבנייה בזמן קצר. גם אם נתעלם מההשלכות שפורטו לעיל על היצע הדירות החדשות, מי מבטיח שפעולות אלה יובילו לבניית דירות רבות יותר ויורידו את מחירי הדיור? אולי הפשרת קרקעות כזו תתבטא בעיקר בסעיפי המאזן של חברות הנדל"ן הגדולות כ"קרקעות לטווח ארוך"? מה ההשלכות האפשריות של ההצהרות על אמון הציבור והמגזר העסקי במשרד האוצר?



אם רוצים להוריד את מחירי הדיור, ניתן לעשות זאת באמצעים שהשפעתם ברורה יותר. הקלות ושיפור בתנאים לפרויקטי פינוי-בינוי היא דוגמה בולטת. הגדלת הניצולת של קרקע בנויה תאפשר למשפחות להתגורר באזורים מבוקשים, מבלי להחריב את היקף השטחים הבנויים. מדובר בצעד שישפיע על שוק הדירות למגורים ויגדיל את היצע הדירות תוך פגיעה פחותה במחירי הקרקע.



להגדלת אחוזי הבנייה ("הפשרת השמים") יתרונות רבים על פני הפשרת קרקעות. ראשית, במקום לחסל שטחים ירוקים יחוסלו בניינים ישנים ותחתם יוקמו בניינים חדשים. שנית, הרווחיות הגלומה בפרויקטים של בנייה לגובה, במיוחד בפינוי-בינוי, תצמצם את הסיכונים לקבלנים ובכך תעודד בנייה במהירות. בנוסף, הציבור ירוויח בתי מגורים באזורים המבוקשים ביותר, ואף בעלי הבתים, רובם ממעמד הביניים, ייצאו נשכרים.



הכותב הוא כלכלן